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從房地產(chǎn)業(yè)周期性看我國房地產(chǎn)發(fā)展的新趨勢
（作者未知） 2010/8/7
摘要：2008年的世界金融危機使我國的房地產(chǎn)業(yè)受到很大的影響，從而影響到國民經(jīng)濟的發(fā)展。本文基于房地產(chǎn)業(yè)的周期性規(guī)律對我國房地產(chǎn)發(fā)展過程進行了系統(tǒng)分析，同時對我國現(xiàn)階段的房地產(chǎn)進行了較為準確的定位，并對發(fā)展趨勢進行了預測，本文認為2009年將是本次周期的低谷期，2010年我國的房地產(chǎn)開始走上升的趨勢，開始下一個周期循環(huán)。最后針對房地產(chǎn)政策和制度提出了一些意見和建議。
關(guān)鍵字：房地產(chǎn)周期；房地產(chǎn)業(yè)；趨勢
2008年世界金融危機的出現(xiàn)對各國的經(jīng)濟產(chǎn)生了很大的影響，我國的房地產(chǎn)業(yè)也受到金融危機的沖擊，導致一些房地產(chǎn)企業(yè)的虧本和倒閉。但是隨著2009年后半年世界經(jīng)濟尤其是我國經(jīng)濟的復蘇，一些地區(qū)的房地產(chǎn)又開始出現(xiàn)了大幅度的上漲。我們將從房地產(chǎn)周期的角度進行分析和預測一下未來我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向。
一、房地產(chǎn)業(yè)周期的概念
林增杰、武永祥和呂萍認為，房地產(chǎn)經(jīng)濟周期是指房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中，隨著時間的變化而出現(xiàn)的擴張和收縮交替反復運動的過程。譚剛認為，房地產(chǎn)周期是房地產(chǎn)經(jīng)濟水平起伏波動、周期循環(huán)的經(jīng)濟現(xiàn)象，表現(xiàn)為房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟運行過程中交替出現(xiàn)擴張與收縮兩大階段、循環(huán)往復復蘇-繁榮-衰退-蕭條四個環(huán)節(jié)
各國的房地產(chǎn)業(yè)都有周期性。美國的房地產(chǎn)業(yè)周期較長，平均周期為18年左右；日本房地產(chǎn)業(yè)周期和整個國民經(jīng)濟的發(fā)展是同步的， 7-8年為一個周期；香港房地產(chǎn)業(yè)存在明顯的周期波動規(guī)律，一般最短6-7年，最長9-10年，平均8-9年就會出現(xiàn)一次房地產(chǎn)周期循環(huán)波動，并且每個周期循環(huán)大致呈現(xiàn)前5-6年上升、后2-3年下降的波動規(guī)律（楊奇主編《香港概論》，1990）；臺灣地區(qū)的房地產(chǎn)周期大概為7-8年，從1972年到1993年臺灣出現(xiàn)了4次房地產(chǎn)景氣循環(huán)。
二、我國的房地產(chǎn)周期的特點
（一）我國房地產(chǎn)的周期大概在5年左右
從1988年到2008年的20年期間的房屋銷售價格指數(shù)，我們可以發(fā)現(xiàn)，從1993年是我國的“房地產(chǎn)熱”年份，周期處于波峰階段，到1998年迎來第二個波峰，2004年是第三個波峰，2008年是第四個波峰。
可以看出，我國的房地產(chǎn)業(yè)大概是5年左右為一個周期。我國國民經(jīng)濟從1953年到1990年共呈現(xiàn)出8個4～6年的波動周期。這和我國制訂和實施國民經(jīng)濟“五年計劃”是有關(guān)系的。在5年當中，投資量的分布和節(jié)奏存在曲線形的變化。而房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的寒暑表，房地產(chǎn)的波動周期必然與之相對應，其波動周期大體上也是4～6年，平均為5年。
（二）我國房地產(chǎn)的發(fā)展區(qū)域不平衡，各地區(qū)周期有差異
我國的房地產(chǎn)業(yè)是從深圳、上海、北京等一些大城市開始發(fā)展，從而開始帶動了東部沿海城市的房地產(chǎn)發(fā)展，國家的固定資產(chǎn)投資也大部分在東部。東部地區(qū)和城市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展明顯快于中部和西部，房價也明顯高于中西部地區(qū)。
東部房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動了中西部地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，所以從周期性上看，東部地區(qū)到達最高點時，中部地區(qū)正處于發(fā)展上升階段，而西部地區(qū)在初始發(fā)展階段。所以，2009年沿海一些大城市的房價開始下跌的時候，中西部地區(qū)的房價趨于穩(wěn)定，沒有出現(xiàn)大幅度的下跌，像西安、蘭州、西寧、烏魯木齊等一些西部城市的房價反而出現(xiàn)持續(xù)上漲的趨勢。這就說明了我國房地產(chǎn)周期在不同的地區(qū)有不同的時間周期，大概的可以總結(jié)為東部-中部-西部的次序。
三、我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢及預測
（一）我國未來的房地產(chǎn)價格是穩(wěn)中有升，上升和下降幅度都不會太大
從前面的房地產(chǎn)周期分析可以看出，我國房地產(chǎn)的發(fā)展具有明顯的周期性，而且不同的地區(qū)存在著周期時間的差距。以及結(jié)合近年來有關(guān)的數(shù)據(jù)特征，我們可以判斷，2009年是本次周期的低谷點，2010年宏觀經(jīng)濟開始復蘇。預計2010年住宅價格有可能穩(wěn)中有升，但大部分地區(qū)將趨于理性，不會出現(xiàn)大幅度的增長。同時，由于未來我國城市化的進程加快，會使大量農(nóng)村的人員進入城市，促進城市房地產(chǎn)的剛性需求，使得房地產(chǎn)的價格不會出現(xiàn)大幅下降的可能。
（二）商品房屋空置面積會有較大幅度增加
2006年和2007年商品房屋新開工面積都保持了將近20%的較大增幅，，2009年商品房屋竣工面積有較大幅度增加。由于2008和2009年房地產(chǎn)市場成交低迷，決定了2010年商品房屋空置面積會有較大幅度增加。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并購重組將會增加
受金融危機的影響，對一些小房地產(chǎn)企業(yè)打擊較大，企業(yè)資金鏈條日益緊張，部分中小企業(yè)將會面臨資金困境，未來企業(yè)并購重組將會增加。而且一些一線和二線城市的地價一直處于上升狀態(tài)，在激烈的土地競拍過程中，小企業(yè)自然失去了（未完，下一頁）
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