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房屋預(yù)售制度若干理論問(wèn)題研究
（作者未知） 2010/8/12
近年來(lái)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，出現(xiàn)了一種新的房屋銷售制度——房屋預(yù)售。它是指開(kāi)發(fā)商在房屋尚未建成時(shí)，就把樓宇分成各個(gè)單位（以圖紙標(biāo)明）來(lái)預(yù)售給客戶，此時(shí)先預(yù)收首期付款，建筑期中再收一部分，待樓宇峻工并可以交付過(guò)戶時(shí)再由購(gòu)房人交足剩余部分的款項(xiàng)。相對(duì)于一般的現(xiàn)房買賣，也稱之為期房買賣。對(duì)此制度《中國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第44條作了一般性規(guī)定，并授權(quán)國(guó)務(wù)院根據(jù)具體情況作出補(bǔ)充規(guī)定，除此之外，對(duì)此制度的法律調(diào)整主要就是依靠各地的地方法規(guī)了。作為一種新興制度，因立法規(guī)定的不足和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的欠缺，在房屋預(yù)售中有一些基本問(wèn)題認(rèn)識(shí)不清。筆者試圖依據(jù)現(xiàn)行法律、法規(guī)，結(jié)合基本法理，參考境外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)以下基本問(wèn)題略作理論探討。
一、預(yù)售合同的法律性質(zhì)
（一）預(yù)售合同是否屬于買賣合同
房屋預(yù)售合同簽訂之日，房屋尚未開(kāi)工或正在施工，但雙方意圖都在于竣工后的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。因此預(yù)售合同的標(biāo)的物呈有一個(gè)“成長(zhǎng)”過(guò)程，但雙方行為的本質(zhì)仍是買賣行為，預(yù)購(gòu)人支付價(jià)款是為了取得房屋所有權(quán)，開(kāi)發(fā)商接受價(jià)款也自然負(fù)有交付房屋的義務(wù)。預(yù)售合同有關(guān)付款、標(biāo)的物交付、權(quán)利擔(dān)保、瑕疵擔(dān)保和違約責(zé)任等條款內(nèi)容多與一般買賣合同相同。我國(guó)正在起草的《合同法草案》中將房屋預(yù)售稱為待建房屋的買賣，將其列在買賣合同一章中規(guī)定�！�1〕因此，在實(shí)踐中遇到預(yù)售合同糾紛缺乏專門(mén)法律規(guī)定時(shí)，應(yīng)按買賣合同一般規(guī)定來(lái)處理。
預(yù)售合同的買賣性質(zhì)還是較明顯的，但在70年代的臺(tái)灣地區(qū)，房屋預(yù)售制度發(fā)展歷史中，曾出現(xiàn)大量預(yù)售合同的變形——委建合同，對(duì)它是否屬于買賣合同曾頗有爭(zhēng)議。
所謂委建合同是指當(dāng)事人約定，一方委托另一方建筑房屋，并負(fù)擔(dān)費(fèi)用的合同。〔2〕關(guān)于委建合同的性質(zhì)有“買賣契約說(shuō)、制作物供給契約說(shuō)，承攬契約說(shuō)，承攬與買賣混合契約說(shuō)、承攬、委托與買賣之混合契約說(shuō)。”〔3〕劉得寬在《委建契約與房屋所有權(quán)之歸屬》一文中認(rèn)為：“委建契約實(shí)質(zhì)上是一種代購(gòu)地基及材料委任與承攬建屋之混合契約，如土地所有權(quán)已屬于承建人（開(kāi)發(fā)商）所有，則委建契約為地基買賣與建屋承攬之混合契約�！薄�4〕
對(duì)于這種委建合同性質(zhì)之爭(zhēng)，主要可集中到買賣與承攬兩種，不同性質(zhì)的認(rèn)定對(duì)于雙方的權(quán)利義務(wù)與賦稅有一定影響。如視為承攬合同，則房屋峻工之后所有權(quán)直接歸委建人（實(shí)為預(yù)購(gòu)人）所有，這樣對(duì)保護(hù)委建人（多為經(jīng)濟(jì)上較弱的消費(fèi)者）是有利的，對(duì)開(kāi)發(fā)商則較為不利。但因這種情況下不認(rèn)為雙方之間有買賣行為，所以委建人和開(kāi)發(fā)商可以不納契稅，另外開(kāi)發(fā)商也可降低建筑營(yíng)業(yè)額與所得額，從而減輕捐稅負(fù)擔(dān)。于是，為了減輕稅賦，雙方假借委建之名，謂購(gòu)屋客戶委托建筑商代為建造房屋之做法大為盛興。后來(lái)因建筑糾紛增多，臺(tái)灣行政機(jī)關(guān)規(guī)定，預(yù)售房屋無(wú)論是何種類型，均應(yīng)先有建筑執(zhí)照，凡起造人名義變更仍應(yīng)按買賣核課契稅，委建契約則減少甚多。同時(shí)因?yàn)樵谖ㄆ跫s下建筑物所有權(quán)第一次登記時(shí)，應(yīng)以有起造人身份的消費(fèi)者名義為之，于建筑商較為不利，因此更促使委建契約銳減�！�5〕
從臺(tái)灣地區(qū)委建合同發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，委任、預(yù)售之目的都是開(kāi)發(fā)商出售房屋，預(yù)購(gòu)人購(gòu)買房屋。所以在臺(tái)灣司法實(shí)務(wù)上為簡(jiǎn)化法律關(guān)系，探求當(dāng)事人真意，傾向于把委建合同認(rèn)定為房屋預(yù)售。臺(tái)最高法院62年壹上字第1546號(hào)判例認(rèn)為：“上訴人與建房屋之某建筑公司所訂之委建房屋合約書(shū)，核其內(nèi)容是上訴人將價(jià)款交付某建筑公司，于房屋建成后由該公司將土地及房屋過(guò)戶與上訴人，名為委建，其實(shí)質(zhì)仍為房屋之買賣，上訴人自不能主張是原始建筑人而取得其所有權(quán)”。
對(duì)于這種委建合同，因我大陸地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)初興，而且不允許建筑許可證的變更，所以尚未出現(xiàn)此種變通做法。但也應(yīng)以此為鑒，對(duì)于今后類似問(wèn)題應(yīng)依照預(yù)售合同處理，以求嚴(yán)格貫徹房屋預(yù)售制度，維護(hù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與融資秩序。
（二）預(yù)售契約是預(yù)約還是本約
合同有本約與預(yù)約之分，兩者有不同的性質(zhì)及效力。預(yù)約是約定將來(lái)訂立一定合同（本約）的契約，本約則是因履行該預(yù)約而訂立的契約。預(yù)約的權(quán)利人僅可以請(qǐng)求對(duì)方履行訂立本約的義務(wù)，不得直接依預(yù)定之本約內(nèi)容請(qǐng)求履行。
目前所訂立的房屋預(yù)售合同，因買賣的房屋在合同成立之時(shí)，并不存在或尚未完工，所以帶有預(yù)售字樣。但雙方關(guān)于房屋面積，價(jià)金付款方式，交屋期限，違約責(zé)任等問(wèn)題均明確約定，無(wú)須將來(lái)另行訂立買賣合同，即可直接依約履行并辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記，達(dá)到雙方交易目的。就此，上海市1988年10月12日發(fā)布的《土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理實(shí)施細(xì)則》第19條規(guī)定：“房屋竣工驗(yàn)收合格后按《房屋預(yù)售合同》辦理房屋交付手續(xù)，房屋交付后，購(gòu)房人應(yīng)憑《房屋預(yù)售合同》及房屋交付憑證辦理房產(chǎn)登記，過(guò)戶手續(xù)。”北京市1994年2月24日發(fā)布的《外銷商品房管理規(guī)定》第7條規(guī)定（未完，下一頁(yè)）
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