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房屋預(yù)售制度若干理論問題研究
（作者未知） 2010/8/12
（接上頁）：“房屋交用之日起30日內(nèi)，買賣雙方須持預(yù)售契約及有關(guān)證件到市場處辦理房屋買賣過戶手續(xù)。并按規(guī)定申領(lǐng)房地產(chǎn)權(quán)屬證件�！本蜕鲜隼碚摲治龊蛯嶋H立法來看，預(yù)售合同雖名為預(yù)售，但不是買賣預(yù)約，而是本約，是買賣合同，僅房屋交付期在未來而已。
預(yù)售合同屬于本約是明確的，應(yīng)嚴格依約履行。但簽約之時房屋只體現(xiàn)在圖紙上，預(yù)測面積與竣工后實測面積常有誤差。所以預(yù)售雙方在合同中都約定交房時就面積問題重新結(jié)算，在辦理登記過戶時應(yīng)附帶交屋證明。也有的地方房地產(chǎn)管理機關(guān)要求預(yù)售雙方換簽正式房屋買賣合同，對面積問題徹底落實，然后才給辦理過戶登記。這種“換約”做法與前面的預(yù)售合同附加誤差憑證做法哪種更有效率、穩(wěn)妥一些，姑且不論。退一步講，即使這種“換約”做法更合理一些，這也對預(yù)售合同的本約性質(zhì)并無大礙。因為區(qū)分預(yù)約、本約的實際意義在于二者約定內(nèi)容不同，違約救濟不同。而預(yù)售契約與換本后的買賣契約除面積修訂外，并無不同內(nèi)容；違反預(yù)售合同，守約一方是可以依預(yù)定內(nèi)容請求對方履行的。承認了這一點，也就說明了預(yù)售合同應(yīng)是本約，這與“換約”做法并不矛盾。
（三）房屋預(yù)售是不是分期付款買賣
預(yù)售房屋價金的交付，無論其名目為工程款，公司無息貸款還是優(yōu)惠貸款，從定金、簽約金、開工款開始，扣除銀行貸款部分，其余款項多需根據(jù)施工進度分期交付（當(dāng)然也有房屋銷售看好，客戶一次交付的），這種做法類似于分期付款買賣。
所謂分期付款買賣，顧名思義就是指約定買受人的應(yīng)付價金以分期方式支付的買賣形態(tài)。其特點在于標(biāo)的物交付給買方后，價金尚有二期以上仍待支付。分期付款買賣制度是方便買受人利益而設(shè)立，買賣的標(biāo)的物于合同生效之時仍屬出賣人所有，但標(biāo)的物必須交付給買受人使用收益。買受人雖然經(jīng)濟能力較差，無力一次支付標(biāo)的物的全部價金，但可通過分期付款提前享受生活上所需新商品，而不致負擔(dān)過重；同時對買方而言，則可擴大銷售，促進生產(chǎn)。
分期付款買賣與預(yù)售房屋交易，同屬分期繳付價款，而且付款完畢之前，標(biāo)的物所有權(quán)亦同屬于出賣人。但分期付款買賣的標(biāo)的物必須在合同生效時交付給買受人，這是二者區(qū)別之一。且分期付款的價金必須在標(biāo)的物交付給買受人后，尚有二期以上的價金尚未支付；預(yù)售房屋則無此限制，事實上一般預(yù)售房屋的買賣在交屋前，開發(fā)商均要求預(yù)購人以貸款繳付價金完畢或以現(xiàn)金付清剩余房款，更不是在標(biāo)的物交付后尚有二期以上的價金需支付，此為二者不同之二。故預(yù)售房屋絕不是分期付款買賣，在經(jīng)濟功能上，房屋預(yù)售是買方向賣方融資，分期付款買賣是賣方向買方融資。
另外從預(yù)購人轉(zhuǎn)賣期房的權(quán)利觀察，預(yù)售房屋尤其與分期付款的性質(zhì)不同，如將房屋預(yù)售的買賣類型解釋為分期付款買賣，對于預(yù)購人不免有嚴重損害。雖交易的標(biāo)的物尚不存在，但預(yù)購人在對標(biāo)的物無所有權(quán)的情形下，享有完全的債權(quán)，可以進行轉(zhuǎn)讓。相反的，分期付款的買賣雖交易的標(biāo)的物已經(jīng)存在，且買受人已可享受標(biāo)的物的管理、使用和收益等權(quán)利，卻因無所有權(quán)而不得予以轉(zhuǎn)賣。
二、預(yù)售合同登記的性質(zhì)及效力
《城市房地產(chǎn)管理法》和各地方法規(guī)都規(guī)定房屋預(yù)售合同必須到房地產(chǎn)管理機關(guān)辦理登記，否則不受法律保護。例如《北京市外銷商品房管理規(guī)定》第7條規(guī)定：《外銷商品房預(yù)售契約》簽訂后30日內(nèi)，買賣雙方必須向北京市房地產(chǎn)管理局市場處辦理預(yù)售預(yù)購登記。該規(guī)定的附件一《外銷商品房預(yù)售契約》第9條規(guī)定：本契約由雙方簽字并在辦理預(yù)售預(yù)購登記后生效。
從上述情況可以看出，房屋預(yù)售合同要以辦理登記為生效要件。通過這種登記制度使房屋預(yù)售情況載明在固定的簿冊上，公之于眾。在簽訂合同之前預(yù)購人可以查閱登記簿了解到預(yù)購房屋的權(quán)屬狀況，避免其因不知情而做出錯誤決擇和受蒙騙，這樣，對于確保房屋交易安全的作用是十分顯明的。另外在合同登記的過程中市場管理機關(guān)還要對合同的真實、合法性進行審查，保護雙方當(dāng)事人的權(quán)益（但對于何種合同不予登記，也就是辦理登記的條件，目前尚無明文規(guī)定）。上述兩點是預(yù)售合同登記的直接效果。但這種房屋預(yù)售登記與現(xiàn)房買賣去辦理的產(chǎn)權(quán)登記有何異同，登記后取得的權(quán)利是否相同，則難從現(xiàn)有立法規(guī)定中直接找出結(jié)論。
在此需先分析一下現(xiàn)房買賣登記的性質(zhì)及效力。《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房屋買賣必須辦理登記，不經(jīng)登記者不發(fā)生產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)的效力。一般民法原理認為：“房屋買賣登記是取得所有權(quán)的必要條件，登記是不動產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生、變化的依據(jù)和憑證。通過登記制度，人們還可以憑借它了解物權(quán)變動的事實，在很大程度上起著維護不動產(chǎn)交易安全的作用�！庇纱丝梢�，在房屋買賣中產(chǎn)權(quán)登記是房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)的形式要件，非經(jīng)登記者不發(fā)生產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)的效力。與之相比，在房屋預(yù)售中預(yù)購人能通過合同登記取得房屋所有權(quán)嗎？基于所有權(quán)的特性和對各方面利益的權(quán)衡，我們認為，預(yù)購人（未完，下一頁）
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