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房屋預(yù)售制度若干理論問題研究
（作者未知） 2010/8/12
（接上頁）同上大做手腳。
就上述分析可見，在房屋預(yù)售中預(yù)購人的實(shí)力遠(yuǎn)弱于開發(fā)商，其煩憂也重于一般現(xiàn)房購買人。另外，因現(xiàn)代都市空間緊張，一棟建筑物常分成眾多單元給預(yù)購者，消費(fèi)者也是積多年之蓄購屋安居，一旦開發(fā)商情況不妙，涉及對(duì)象眾多，會(huì)引起廣泛的社會(huì)問題。基于對(duì)弱小消費(fèi)者特別保護(hù)和維護(hù)社會(huì)秩序穩(wěn)定的目的考慮，各國房屋預(yù)售法律制度都十分注意加強(qiáng)保護(hù)預(yù)購人的利益，預(yù)防糾紛的發(fā)生。我國在吸收境外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)之上，在預(yù)售制度發(fā)展之初便十分注意這一問題，采取了一些較為完善的措施。根據(jù)現(xiàn)行實(shí)踐情況和理論設(shè)想，筆者認(rèn)為還應(yīng)注意加強(qiáng)和采取如下方面的措施。
（一）行政管理方面
這些措施主要是指國家行政機(jī)關(guān)通過加強(qiáng)對(duì)建筑行業(yè)、銀行業(yè)的管理和約束開發(fā)商的行為來保護(hù)預(yù)購人的利益。
1.嚴(yán)格把握房地產(chǎn)開發(fā)公司的成立條件，保證開發(fā)商資力雄厚、信譽(yù)良好。以確保房地產(chǎn)開發(fā)秩序的穩(wěn)定，避免一些濫竽充數(shù)，資信不良者隨意進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，給利用開發(fā)搞詐騙之行滋生基礎(chǔ)。
2.嚴(yán)格貫徹執(zhí)行國家和地方政府關(guān)于房屋預(yù)售條件的規(guī)定，其目的與上者相同。對(duì)非法預(yù)售的開發(fā)商要嚴(yán)厲查處，因其性質(zhì)已類似非法發(fā)行股票、債券之類的集資行為。
3.嚴(yán)格執(zhí)行統(tǒng)一的預(yù)售合同登記措施，對(duì)不合乎法律，顯失公平的合同不予辦理登記，對(duì)開發(fā)商一房二賣的合同不予辦理登記。
4.嚴(yán)格貫徹執(zhí)行法定標(biāo)準(zhǔn)預(yù)售合同，對(duì)于不使用法定標(biāo)準(zhǔn)合同者或補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)合同沖突者認(rèn)定為無效，以避免開發(fā)商利用經(jīng)濟(jì)上或事實(shí)上的優(yōu)越地位，強(qiáng)迫預(yù)購人接受不利的合同條款。
5.加強(qiáng)房屋查驗(yàn)和質(zhì)量監(jiān)督管理。建筑主管機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)工程施工管理，對(duì)于建筑工程必須查驗(yàn)部分，應(yīng)切實(shí)查驗(yàn)是否合格。房屋完工驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格依照《建筑質(zhì)量管理?xiàng)l例》，對(duì)于房屋之主要構(gòu)造，室內(nèi)間隔及建筑物設(shè)備等與設(shè)計(jì)圖紙是否相符，面積計(jì)算是否準(zhǔn)確等應(yīng)特別檢查，以求能徹底防止偷工減料，不按時(shí)施工，公用面積重復(fù)計(jì)算等流弊。
6.應(yīng)加強(qiáng)對(duì)預(yù)售資金的管理�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第44條3款規(guī)定：商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。但對(duì)于如何保證監(jiān)督預(yù)售款項(xiàng)使用的問題目前尚無明確法律規(guī)定。在公司股票、債券的發(fā)行中都規(guī)定籌集資金不按規(guī)定用途使用的，要承擔(dān)法律責(zé)任，在房屋預(yù)售中也應(yīng)借鑒此種做法�？煽紤]責(zé)令由銀行或信托機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)對(duì)預(yù)售款項(xiàng)進(jìn)行監(jiān)管，確保工程款項(xiàng)充分供給，對(duì)于監(jiān)管機(jī)構(gòu)由開發(fā)商給付報(bào)酬。如有挪用資金者應(yīng)嚴(yán)厲處罰，并可考慮由監(jiān)管機(jī)構(gòu)承擔(dān)適當(dāng)保證之責(zé)，以增強(qiáng)預(yù)購人資金的安全使用。
7.加強(qiáng)對(duì)房屋預(yù)售廣告、宣傳的管理，如《北京市外銷商品房管理規(guī)定》規(guī)定廣告宣傳中必須標(biāo)明預(yù)售許可證號(hào)，表明預(yù)售的合法性。另外對(duì)售樓廣告、宣傳的真實(shí)性，廣告管理機(jī)關(guān)應(yīng)進(jìn)行認(rèn)真核查，以防欺詐之嫌。
（二）合同法保護(hù)措施
房屋預(yù)售屬于一種買賣關(guān)系，合同是雙方當(dāng)事人的唯一聯(lián)系途徑。所以預(yù)購人利益的保護(hù)，除謀求行政機(jī)關(guān)從整個(gè)社會(huì)公益角度進(jìn)行監(jiān)管工作之外，對(duì)個(gè)人利益最好的保護(hù)措施還是依據(jù)合同。對(duì)此要注意以下幾個(gè)問題：
1.尋求簽約機(jī)會(huì)平等
（1）要尋找合適的交易對(duì)象。購房者在選購房產(chǎn)時(shí)，應(yīng)同時(shí)對(duì)欲購房產(chǎn)的開發(fā)商有所了解，對(duì)他們的有關(guān)情況進(jìn)行調(diào)查�，F(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸擴(kuò)大，選擇的余地也在增大，不要圖一時(shí)小利，被一些表面現(xiàn)象所蒙騙。
（2）合同條款的爭取�，F(xiàn)在預(yù)售房屋除簽訂標(biāo)準(zhǔn)合同外，還需另簽補(bǔ)充協(xié)議。這些補(bǔ)充協(xié)議在實(shí)踐中都由開發(fā)商單方擬定，其中有的有很多不合理?xiàng)l件和誘騙條款。對(duì)于此購房人應(yīng)親自或委托自己的律師進(jìn)行識(shí)別、據(jù)理力爭，以求簽訂公平合理的補(bǔ)充協(xié)議，避免自己在合同中居于不利地位。如對(duì)合同中關(guān)于面積計(jì)算問題上要注意公共設(shè)施面積分?jǐn)�，避免開發(fā)商進(jìn)行一些不合理的分?jǐn)偤椭貜?fù)計(jì)算，加大客戶的名義面積使客戶多付款。完善的預(yù)售合同可以有效地規(guī)范開發(fā)商的行為，從而有力地促使開發(fā)商履行義務(wù)，同時(shí)也有效地保障了購房者的合法利益。
2.在簽約之后對(duì)合同的執(zhí)行上，預(yù)購人要利用合同中的權(quán)利擔(dān)保和瑕疵擔(dān)保條款的規(guī)定，確保自己獲得一幢滿意的房屋。對(duì)于開發(fā)商的訛詐、違約行為要及時(shí)依合同追究違約責(zé)任，請(qǐng)求損害賠償或解除合同。
（三）物權(quán)法保護(hù)措施
完善的合同是保護(hù)預(yù)購人的重要手段，但合同債權(quán)保護(hù)有時(shí)面對(duì)開發(fā)商的惡境是間接、滯后的。相對(duì)來說物權(quán)是一種排他性、支配權(quán)，對(duì)預(yù)購人利益的保護(hù)更穩(wěn)妥一些。為此，可考慮在立法上采取以下幾方面物權(quán)保護(hù)手段。
1.應(yīng)賦予登記經(jīng)過的預(yù)售合同的排他效力。登記是一種物權(quán)公示措施，因預(yù)售房屋尚不存在，只能對(duì)合同登記。依據(jù)此登記契約產(chǎn)生的權(quán)利在理論上不好說是一種物權(quán)，但在其實(shí)踐功能上賦予其物權(quán)效力并無不可�；诖�（未完，下一頁）
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