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房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃——地產(chǎn)項(xiàng)目制勝的關(guān)鍵
（作者未知） 2010/8/12
（接上頁(yè)）的市場(chǎng)效應(yīng)正在逐步釋放。目前，我國(guó)城鎮(zhèn)居民正處于住房的換代期；即原來(lái)已經(jīng)購(gòu)買“房改房”的城鎮(zhèn)居民開(kāi)始換購(gòu)新的商品房，不少的城鎮(zhèn)居民開(kāi)始著手實(shí)施“第二居所”計(jì)劃，從而為房地產(chǎn)市場(chǎng)注入了新的需求活力。
1.1.4經(jīng)濟(jì)全球化將給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)新的機(jī)遇
隨著我國(guó)市場(chǎng)的不斷開(kāi)發(fā)和經(jīng)濟(jì)全球化的步伐不斷加快將刺激房地產(chǎn)的需求，尤其是高檔住宅和高檔寫字樓的需求將有望進(jìn)一步增加。我國(guó)入世以后，隨著國(guó)內(nèi)投資環(huán)境和法律與國(guó)際慣例的靠攏，一大批國(guó)外公司和企業(yè)進(jìn)入我國(guó)。這些外資機(jī)構(gòu)的進(jìn)入，也意味著對(duì)于本地高質(zhì)量人才的需求。將有大批人才進(jìn)入外企工作成為白領(lǐng)，其收入水平也將大大提高。這一群體大都比較年輕，具有較高的素質(zhì)和水平，隨著收入的提高，他們也將成為高檔住宅的主要消費(fèi)群體。
1.1.5“二手房”貸款的運(yùn)作將刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展
隨著加入WTO,我國(guó)境內(nèi)已有外資銀行進(jìn)入。這對(duì)中資銀行是一個(gè)不小的刺激。住房、汽車等消費(fèi)貸款方式更加靈活、更加簡(jiǎn)便。招商銀行等一些銀行把目光瞄準(zhǔn)了“二手房”貸款市場(chǎng)。銀行對(duì)“二手房”的交易注入貸款，激活“二手房”市場(chǎng)，使銀行在“二手房”市場(chǎng)上找到了新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。“二手房”貸款市場(chǎng)業(yè)務(wù)的火爆，將在相當(dāng)大的層面上對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生積極的影響。“二手房”市場(chǎng)是存量房的交易市場(chǎng)。 “二手房”市場(chǎng)不僅僅是為了滿足居住消費(fèi)的需求，而且使住房真正成為了—種投資工具，使房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易對(duì)象具有可流動(dòng)性和變現(xiàn)性，基于城鎮(zhèn)居民住房的換貸型消費(fèi)和“第二住房”消費(fèi)，以及投資型購(gòu)房的方興未艾使“二手房”交易日趨活躍。
1.1.6轎車進(jìn)入千家萬(wàn)戶將進(jìn)一步帶動(dòng)房地產(chǎn)消費(fèi)需求
中國(guó)已經(jīng)超過(guò)法國(guó)，在美國(guó)、日本、德國(guó)之后成為世界第四大汽車生產(chǎn)國(guó)。汽車行業(yè)繼續(xù)成為拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康增長(zhǎng)的“火車頭”。小轎車進(jìn)入千家萬(wàn)戶將改變和拓寬居民生活居住的消費(fèi)空間半徑，使大都市城郊房地產(chǎn)的消費(fèi)進(jìn)入城市居民的視野。同時(shí)，第二居所的需求也將在有車族中應(yīng)運(yùn)而生。
1.2房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道現(xiàn)狀
1.2.1一級(jí)市場(chǎng)流通渠道單一
對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)的土地供應(yīng)，土地國(guó)有化確定了供應(yīng)方的唯一性，政府壟斷的土地供應(yīng)，有限的土地資源，使得需求市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，土地租賃價(jià)格受需求市場(chǎng)的影響，正呈現(xiàn)快速上升的趨勢(shì)。這種供應(yīng)渠道的單一性，使得供需交流的空間也簡(jiǎn)單化了，主要依托政府的對(duì)外公開(kāi)發(fā)布信息，或?qū)ｉT的招商引資計(jì)劃。
1.2.2二級(jí)市場(chǎng)營(yíng)銷渠道狹小而封閉
隨著土地分別批租給不同的開(kāi)發(fā)商，進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)的流通領(lǐng)域后，在經(jīng)過(guò)產(chǎn)品精心的研制、設(shè)計(jì)之后，地產(chǎn)因?yàn)榉慨a(chǎn)營(yíng)造的特色性而更加富有特質(zhì)，產(chǎn)品供應(yīng)的種類紛繁起來(lái)，供應(yīng)商不再唯一，面對(duì)的消費(fèi)群體也由開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)榱闵⒌膫�(gè)體購(gòu)房者，或者是其他開(kāi)發(fā)企業(yè)。在房地產(chǎn)供需市場(chǎng)上，生產(chǎn)者與消費(fèi)者是分離的，作為聯(lián)系開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者關(guān)系的市場(chǎng)營(yíng)銷渠道，承載著信息流動(dòng)、融資、促銷、服務(wù)、分散風(fēng)險(xiǎn)等多種功能。我國(guó)企業(yè)的營(yíng)銷渠道往往表現(xiàn)為狹小、封閉且條塊分割，與大型化、綜合化、世界一體化的國(guó)際營(yíng)銷渠道發(fā)展趨向不適應(yīng)。尤其是房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)，由于房屋的不可移動(dòng)性，使得營(yíng)銷模式主要為傳統(tǒng)的現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地交易，因此其面對(duì)的客戶除了專門以炒房為目的的異地購(gòu)房機(jī)構(gòu)以外，大部分都要受區(qū)域的限制。
1.2.3三級(jí)市場(chǎng)有關(guān)營(yíng)銷渠道、誠(chéng)信度及管理模式和國(guó)內(nèi)外中介機(jī)構(gòu)差距明顯
近年來(lái)城市房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)都很強(qiáng)勁，大量的連鎖機(jī)構(gòu)、加盟店穿插在大街小巷。但總體說(shuō)來(lái)，行業(yè)協(xié)會(huì)地位不明確，職能不到位，市場(chǎng)不規(guī)范，國(guó)內(nèi)地產(chǎn)中介缺失誠(chéng)信，國(guó)際級(jí)地產(chǎn)中介依托成熟的營(yíng)銷渠道、誠(chéng)信度和管理模式，則占有明顯的優(yōu)勢(shì)，由于入世因素，我國(guó)在服務(wù)貿(mào)易領(lǐng)域的對(duì)外開(kāi)放很快，國(guó)內(nèi)卻還沒(méi)有產(chǎn)生具備國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的房產(chǎn)中介組織，這使得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)顯然有利于外資中介機(jī)構(gòu)。全球排名第一的21世紀(jì)，排名第二的Coldwell Banker(簡(jiǎn)稱CB)已經(jīng)進(jìn)入了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。面對(duì)這些外來(lái)競(jìng)爭(zhēng)，我們的中介機(jī)構(gòu)所要面對(duì)的壓力將是非常強(qiáng)大的，所以需要盡快建立一種多渠道的營(yíng)銷模式和廣闊的信息平臺(tái)。
2 房地產(chǎn)營(yíng)銷所面臨的機(jī)遇
2.1網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)的出現(xiàn)
現(xiàn)代社會(huì)是信息化的社會(huì)，迅猛發(fā)展的互聯(lián)網(wǎng)正在以前所未有的廣度和深度進(jìn)入人類文明的社會(huì)生活。在這個(gè)時(shí)代中，網(wǎng)絡(luò)以其無(wú)所不包的特征，已經(jīng)深深地融入到經(jīng)濟(jì)生活的每一個(gè)層次中，任何產(chǎn)業(yè)都不可能脫離網(wǎng)絡(luò)的影響而存在，房地產(chǎn)業(yè)，作為二十一世紀(jì)看好的熱門產(chǎn)業(yè)，也正在日益的網(wǎng)絡(luò)化。信息化沖擊著傳統(tǒng)的房地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)模式，INT（未完，下一頁(yè)）
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