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淺議項(xiàng)目管理在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的作用
張倩倩 2008/5/29
摘要：隨著我國人民物質(zhì)生活水平的提高，房屋建筑達(dá)到了一個前所未有的高度。但由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展時間短，其管理水平與投資的力度不相匹配，工程質(zhì)量常常得不到有力保證，對消費(fèi)者和開發(fā)商都產(chǎn)生不利的影響。本文從項(xiàng)目管理的角度分析房地產(chǎn)開發(fā)中存在的問題，并提出了相應(yīng)的建議。
關(guān)鍵字：房地產(chǎn)；項(xiàng)目開發(fā)；項(xiàng)目管理
Study on the role of project management in real estate development
Zhang Qianqian M070403348
Abstract: As the improvement of Chinese people’s material living standards, housing construction reached an unprecedented height. However, because the time of real estate is short, the management level and the intensity of investment do not match, quality can not be guarantee for consumers and the developers. This paper analyzed the existing problems of real estate development from the perspective of project managements, and made some corresponding recommendations.
Key words: real estate; project development ; project management
房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了前期供不應(yīng)求，眾多發(fā)展商的盲目立項(xiàng)、盲目開發(fā)到市場上商品房大量積壓，不得不盤整消化之后，經(jīng)過痛定思痛，發(fā)展商在項(xiàng)目開發(fā)上通過自身或他人的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，也開始由盲目樂觀逐步進(jìn)入理性探索階段。商品社會、市場經(jīng)濟(jì)中像住宅作為日常生活中最大的商品，更是逃避不了市場的嚴(yán)峻考驗(yàn)，發(fā)展商也承擔(dān)著巨大的市場風(fēng)險。然而如何去更好地規(guī)避風(fēng)險、創(chuàng)造最大的利潤呢？
在市場經(jīng)濟(jì)時代，當(dāng)某一高檔消費(fèi)品的市場日趨完善成熟的時候，市場競爭主要表現(xiàn)為價格的競爭。正如20世紀(jì)末，家電行業(yè)當(dāng)其發(fā)展到一定程度最終導(dǎo)致了價格競爭。同樣，房地產(chǎn)作為一種商品，當(dāng)基本的房地產(chǎn)元素，如房型、環(huán)境、外型等都已被市場理性選擇，在房地產(chǎn)市場十分規(guī)范的情況下，價格戰(zhàn)將是一種趨勢,這時,成本管理的有效與否直接關(guān)系房地產(chǎn)企業(yè)贏利的可能性和贏利的空間大小,這成為市場競爭中更為現(xiàn)實(shí)的手段和制勝關(guān)鍵。
一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的重要性
（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的含義
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理是以高效率地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)為最終目的，以項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制為基礎(chǔ)，運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論和方法，開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的全過程，按其內(nèi)在運(yùn)行規(guī)律進(jìn)行有效的計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)。
具體地講，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)主要包括成果性目標(biāo)和約束性目標(biāo)。成果性目標(biāo)指投資回報率、銷售利稅率、自有資金利潤率等投資效益指標(biāo)，以及項(xiàng)目的內(nèi)外部功能要求；約束性目標(biāo)指建設(shè)工期、投資限額、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等。除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目還受城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃等條件制約。房地產(chǎn)開發(fā)涉及投資方、監(jiān)理方、勘察、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、建材、設(shè)備、市政、交通、供電、電訊、銀行、文教、衛(wèi)生、消防、商業(yè)、服務(wù)、環(huán)境等幾十個部門，近百個單位，以及最終用戶消費(fèi)者的相互制約和相互影響，因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，必須要有一整套完整、規(guī)范和科學(xué)的管理保證體系，來統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)開發(fā)項(xiàng)目的全過程和確�？傮w目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的意義
房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的意義主要體現(xiàn)在計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)和控制四個方面等。
1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的計(jì)劃管理。對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)劃管理，能使項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)有計(jì)劃、按順序有條不紊地展開。這就是說，通過使用一個動態(tài)計(jì)劃管理，將工程項(xiàng)目全過程和全部開發(fā)活動納入計(jì)劃軌道，項(xiàng)目有序地達(dá)到預(yù)期總目標(biāo)。
2.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的組織管理。這是指通過職責(zé)劃分、授權(quán)、合同的簽訂與執(zhí)行，以及根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，建立各種規(guī)章制度，形成一個高效率的組織保障體系，使項(xiàng)目的各項(xiàng)目標(biāo)得以最終實(shí)現(xiàn)。
3.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的協(xié)調(diào)管理。其意義是為開發(fā)項(xiàng)（未完，下一頁）
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