|
淺議項(xiàng)目管理在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的作用
張倩倩 2008/5/29
（接上頁(yè)）本、節(jié)約投資，也為了保證工程項(xiàng)目所用主要材料、設(shè)備質(zhì)量和進(jìn)場(chǎng)時(shí)間，經(jīng)常在工程施工合同中約定有甲方供料的內(nèi)容。甲方供料一般主要是指由開發(fā)商供應(yīng)鋼材、水泥、木材、商品混凝土等主材、安裝工程的未計(jì)價(jià)材，以及電梯、水泵、變配電、空調(diào)等主要設(shè)備等。而有的開發(fā)商甲方供料內(nèi)容越來(lái)越多、越來(lái)越細(xì)，還存在者甲方供料的交接、驗(yàn)收、保存、結(jié)帳等方面的環(huán)節(jié)，加大了開發(fā)商的工作量，造成承包方的依賴性，而且承包方很容易將工程質(zhì)量、工期責(zé)任歸結(jié)于甲方；甲方供料的質(zhì)量問題及供應(yīng)滯后，給施工方工程質(zhì)量問題、工期拖延造成理由，而且會(huì)產(chǎn)生承包商索賠，加大工程項(xiàng)目管理和項(xiàng)目成本。故甲方供料的范圍、方式選擇和實(shí)施效果不當(dāng)也會(huì)加大開發(fā)商工程項(xiàng)目管理的難度。
三、從項(xiàng)目管理角度提出以下幾點(diǎn)建議
（一）要重視、加強(qiáng)項(xiàng)目前期投資決策階段的市場(chǎng)詳細(xì)可行性研究工作。
前期的項(xiàng)目可行性研究是項(xiàng)目的靈魂，而據(jù)此進(jìn)行的工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)是工程建設(shè)的龍頭，沒有圖紙，無(wú)法建設(shè)；而有圖，卻經(jīng)常變動(dòng)，則會(huì)使目標(biāo)落空。要重視項(xiàng)目的前期調(diào)研工作，就要加強(qiáng)前期調(diào)研的人力、物力、財(cái)力和時(shí)間的科學(xué)投入；要建立和完善決策支持機(jī)構(gòu)，收集、整合決策支持性資源；完善決策程序，提高決策水平和效率，使得項(xiàng)目市場(chǎng)定位和產(chǎn)品定位科學(xué)化、市場(chǎng)化、系統(tǒng)化。
（二）要重視、加強(qiáng)項(xiàng)目決策實(shí)施階段的項(xiàng)目各階段設(shè)計(jì)和前期工程項(xiàng)目管理計(jì)劃工作。
整合、招標(biāo)或委托有資質(zhì)、有類似業(yè)績(jī)、與項(xiàng)目匹配的專業(yè)設(shè)計(jì)資源，要求設(shè)計(jì)單位按照已批準(zhǔn)的項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告進(jìn)行方案、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)，并以調(diào)研報(bào)告的預(yù)設(shè)要求評(píng)價(jià)、審核各階段設(shè)計(jì)文件；此階段尚要依據(jù)項(xiàng)目調(diào)研和設(shè)計(jì)文件編制詳細(xì)的項(xiàng)目管理計(jì)劃和完善、周密的、包含接口條件在內(nèi)的項(xiàng)目各工程內(nèi)容招標(biāo)文件。要嚴(yán)格控制工程變更，凡涉及建筑功能性等的原則性工程變更，一定要慎重并經(jīng)過必要的決策程序才能進(jìn)行。
（三）要從開發(fā)商整體運(yùn)作上真正重視項(xiàng)目收尾階段的項(xiàng)目管理工作。
在項(xiàng)目收尾階段可建立一個(gè)由開發(fā)商主管工程領(lǐng)導(dǎo)牽頭、整合工程管理、銷售、技術(shù)、開發(fā)、材供、物業(yè)管理等內(nèi)部人員組成的工程項(xiàng)目收尾臨時(shí)機(jī)構(gòu)，與工程項(xiàng)目管理現(xiàn)場(chǎng)人員分工協(xié)作，共同完成工程收尾階段的項(xiàng)目管理及項(xiàng)目交付、移交工作。
（四）要重視供方的資源整合和管理。
應(yīng)該真正成為項(xiàng)目建設(shè)資源的組織者、整合者、使用者；講誠(chéng)信，把供方視作雙贏的伙伴；建立、實(shí)施嚴(yán)密的工程及主要材料、設(shè)備招投標(biāo)制度。通過比較、鑒別、洽商、考察、評(píng)估等方法建立適合自身需要的各工程內(nèi)容方面的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等承包商和材料設(shè)備供應(yīng)資源庫(kù)，然后再通過規(guī)范的工程、材料設(shè)備招投標(biāo)工作，選擇中意的供方，與供方建立責(zé)權(quán)利分明的合作聯(lián)盟。
（五）要盡量減少甲方的分包項(xiàng)目。
對(duì)于項(xiàng)目整體中甲方分包各工程內(nèi)容要系統(tǒng)細(xì)化、深化各自合同條件及其之間接口配合條件，全面、系統(tǒng)化進(jìn)行建設(shè)合同管理。在工程招投標(biāo)文件及工程建設(shè)承包合同中明能由總承包單位完成的工程內(nèi)容盡可能讓總包單位組織施工。開發(fā)商可同意由總包單位分包，由總包單位選擇幾家專業(yè)分包施工單位，開發(fā)商主持分包工程的招投標(biāo)工作并確認(rèn)分包施工單位，在開發(fā)商同意的前提下分包施工單位與工程總承包單位簽訂工程分包合同。這樣，有利于甲方及監(jiān)理的管理、協(xié)調(diào)，規(guī)避如質(zhì)量、工期、安全、保修責(zé)任等風(fēng)險(xiǎn)。
（六）甲方供料的范圍、交接方式要事先周密確定，并嚴(yán)格按合同履約。
對(duì)于工程建材，可由承包方自行采購(gòu)；對(duì)于工程主材可采用甲方指定若干廠家并確認(rèn)價(jià)格和提貨、支付方式，由施工單位自行進(jìn)貨；對(duì)于工程未計(jì)價(jià)材料和工程主要設(shè)備可由甲方組織招投標(biāo)，由甲方與材料設(shè)備供應(yīng)商簽訂供貨合同，也可增加部分采購(gòu)管理費(fèi)交由施工方與材料設(shè)備供應(yīng)商簽訂供貨合同。
總之，開發(fā)商只要按照成熟的房地產(chǎn)開發(fā)工作流程進(jìn)行規(guī)范運(yùn)作，并圍繞項(xiàng)目管理工作任務(wù)建立了與之配套嚴(yán)密的組織和制度，加強(qiáng)各流程階段工作的計(jì)劃性及其嚴(yán)肅性，注意預(yù)控，就一定會(huì)在實(shí)際操作過程中減少項(xiàng)目管理的難度，提高項(xiàng)目管理的質(zhì)量和效率。
參考文獻(xiàn)：
[１]王香玲．淺論房地產(chǎn)開發(fā)工程中的項(xiàng)目管理[J]．建筑經(jīng)濟(jì)與管理，2002.4
[２]成 虎．工程項(xiàng)目管理[M]．北京：中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2001．
[３]陳建國(guó).工程計(jì)量與造價(jià)管理〔Ｍ〕.上海：同濟(jì)大學(xué)出版社，2001.
[４]嚴(yán)治仁.房地產(chǎn)企業(yè)管理學(xué)〔Ｍ〕.重慶:重慶科學(xué)出版社，2001.
[５]邱學(xué)永.房地產(chǎn)市場(chǎng)操作技巧〔Ｍ〕.北京:經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，1993.
|