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投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中公允價值的運用及影響分析
（作者未知） 2010/9/14
摘要：投資性房地產(chǎn)作為一個全新的資產(chǎn)構(gòu)成要素，是企業(yè)和稅務(wù)共同面臨的新問題，而公允價值則成為新準(zhǔn)則發(fā)布中的一大亮點。本文對公允價值在投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中的應(yīng)用以及在多方面可能產(chǎn)生的影響作了深入分析和探討，以期對我國投資性房地產(chǎn)持有企業(yè)的實務(wù)處理提供一些參考。
關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；公允價值；公允價值模式
投資性房地產(chǎn)是2006年新修訂的企業(yè)會計準(zhǔn)則提出的新概念。制定和頒布《投資性房地產(chǎn)》(以下簡稱CAS3)能進(jìn)一步規(guī)范投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)、計量和相關(guān)信息的披露。作為最新會計準(zhǔn)則一大亮點的公允價值在投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中不僅有所涉及，且占有非常重要的地位，在投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量、轉(zhuǎn)換、處置、披露等規(guī)定中多處都涉及了公允價值模式。公允價值模式在CAS3中的運用將可能對企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、利潤、所有者權(quán)益及房地產(chǎn)稅收制度等諸方面產(chǎn)生不同程度的影響。
一、公允價值在投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中的運用
投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。CAS3第十條中規(guī)定，在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)、可靠取得的情況下，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。
(一)公允價值在投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量中的運用
準(zhǔn)則規(guī)定，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量。采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計八當(dāng)期損益。投資性房地產(chǎn)的公允價值應(yīng)該反映資產(chǎn)負(fù)債表日的市場狀況。之所以強調(diào)資產(chǎn)負(fù)債表日，原因在于公允價值是指定日期的特定時點上的價值。由于市場狀況可能發(fā)生變化，因此在另外一個時點上估計的公允價值的報告金額就可能不正確或不恰當(dāng)。
(二)公允價值在投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)處置中的運用
投資性房地產(chǎn)在被處置的過程當(dāng)中，即投資性房地產(chǎn)被被出售、轉(zhuǎn)讓、報廢等任何一個環(huán)節(jié)都要經(jīng)過資產(chǎn)評估。以公允價值反映該資產(chǎn)的價值，因此，公允價值的變動將對損益造成影響。
(三)公允價值在投資性房地產(chǎn)信息披露中的運用
企業(yè)應(yīng)當(dāng)在附注中披露與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的下列信息：投資性房地產(chǎn)的種類、金額和計量模式；采用成本模式的，投資性房地產(chǎn)的折舊或攤銷以及減值準(zhǔn)備計提情況；采用公允價值模式的，公允價值的確定依據(jù)和方法以及公允價值變動對損益的影響；房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換情況、理由及其對當(dāng)期損益或所有者權(quán)益的影響；當(dāng)期處置的投資性房地產(chǎn)及其對損益的影響。
二、投資性房地產(chǎn)運用公允價值的影響分析
公允價值在投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中的運用，給企業(yè)財務(wù)政策的選擇留下了一定的空間，同時也給廣大投資者及債權(quán)人、各級主管部門準(zhǔn)確了解企業(yè)真實的資產(chǎn)及財務(wù)狀況提供了合法的保障。
(一)公允價值對企業(yè)財務(wù)的影響
1 對企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的影響。企業(yè)首先應(yīng)確認(rèn)哪些資產(chǎn)是屬于公允價值計量下的投資性房地產(chǎn)，即必須符合投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則規(guī)定的采用公允價值模式計量的兩個條件。然而，在會計實務(wù)中，一項房地產(chǎn)是屬于一般固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)還是作為投資性房地產(chǎn)，其確認(rèn)取決于其持有的目的。原來分別在存貨、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)中核算和列報的投資性房地產(chǎn)，將統(tǒng)一在“投資性房地產(chǎn)”中核算，這一變化將影響企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，尤其是有大量投資性房地產(chǎn)在存貨中核算的企業(yè)，由于執(zhí)行新會計準(zhǔn)則后全部轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”核算將使企業(yè)的流動資產(chǎn)(存貨)減少，流動比率降低。
2 對利潤的影響。公允價值的引入使得會計信息更能反映交易或事項的經(jīng)濟實質(zhì)，滿足會計信息真實、有用的要求，但也使部分企業(yè)利用公允價值模式粉飾經(jīng)營、調(diào)控利潤成為可能。即采用公允價值計量可提升投資性房地產(chǎn)持有企業(yè)的當(dāng)期凈利潤，影響企業(yè)凈資產(chǎn)價值，增強企業(yè)融資能力，有利于企業(yè)向國際市場發(fā)展。
影響投資性房地產(chǎn)公允價值損益對利潤的調(diào)節(jié)的因素有兩個：一是公允價值的確定；二是投資性房地產(chǎn)與其它房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換條件和轉(zhuǎn)換證據(jù)。公允價值的確定有市場作為參考，數(shù)據(jù)的取得相對比較容易。而第二點中的“轉(zhuǎn)換條件”是指房地產(chǎn)的用途發(fā)生改變，所謂“轉(zhuǎn)換證據(jù)”是指企業(yè)房地產(chǎn)改變用途應(yīng)有充分的憑證或文件依據(jù)，且這些改變用途的活動實質(zhì)上已經(jīng)開始。前提是要保證這些憑證和文件的真實、可靠，才能保證投資性房地產(chǎn)價值的公允。
由于我國房地產(chǎn)市場仍處于發(fā)展階段，也不排除部分投資性房地產(chǎn)出現(xiàn)貶值的可能，但總體來說投資性房地產(chǎn)有持續(xù)、穩(wěn)定的增值潛力，在市價持續(xù)上漲的情況下，企業(yè)只要對該房地產(chǎn)進(jìn)行必要的轉(zhuǎn)換就可達(dá)到粉飾經(jīng)營、調(diào)節(jié)利潤的目的，況且完成這種轉(zhuǎn)換并不復(fù)雜。這是因為企（未完，下一頁）
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