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投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中公允價(jià)值的運(yùn)用及影響分析
（作者未知） 2010/9/14
（接上頁）業(yè)將自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入當(dāng)期損益；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，計(jì)入所有者權(quán)益。在會(huì)計(jì)報(bào)表日或企業(yè)再將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用時(shí)，其公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益“公允價(jià)值變動(dòng)損益”。這就意味著，當(dāng)不同類型的房地產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)換處理時(shí)，房地產(chǎn)公司需要確認(rèn)相應(yīng)的損失，卻不能確認(rèn)相應(yīng)的收益，這又將影響企業(yè)的損益金額大小。所以在投資性房地產(chǎn)中公允價(jià)值的引入具有重要的意義，對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的確認(rèn)更具真實(shí)、可靠性。
3 對(duì)所有者權(quán)益的影響。首次采用新準(zhǔn)則公允價(jià)值模式當(dāng)年，各相關(guān)地產(chǎn)企業(yè)將會(huì)采取追溯調(diào)整的方式，調(diào)整年初所有者權(quán)益，在目前房地產(chǎn)價(jià)格普遍高于其歷史成本的情況下，將這部分房地產(chǎn)原來按成本計(jì)量轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)按公允價(jià)值模式計(jì)量，其影響結(jié)果是：這些房地產(chǎn)企業(yè)的上年度的資本公積(其他資本公積J將會(huì)得到較大幅度的提升，所有者權(quán)益將大為增加。另外，企業(yè)將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí)，公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的差額也將計(jì)入所有者權(quán)益。這都有利于提高這些房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模，使原來“隱形”的資產(chǎn)得到了“顯形”。
(二)公允價(jià)值的運(yùn)用對(duì)稅務(wù)的影響
從納稅的角度來看，目前稅法上并不區(qū)分投資性房地產(chǎn)和非投資性房地產(chǎn)，對(duì)于投資性房地產(chǎn)和自用房地產(chǎn)按照統(tǒng)一的原則進(jìn)行征稅。公允價(jià)值模式的引入會(huì)引起稅收征納的一些變化。
1 房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對(duì)象，依據(jù)房產(chǎn)價(jià)格或房產(chǎn)租金向房產(chǎn)所有人或經(jīng)營人征收的一種稅。現(xiàn)行房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)余值或房產(chǎn)的租金收入。前者從價(jià)計(jì)征，后者從租計(jì)征。從租計(jì)征的，新準(zhǔn)則并不影響稅基。對(duì)于從價(jià)計(jì)征的，其計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)余值，指的是房產(chǎn)原值減除一定比例后的剩余價(jià)值。房產(chǎn)原值是指納稅人按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定，往賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價(jià)。新頒布的投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則允許在后續(xù)計(jì)量時(shí)采用公允價(jià)值模式。這就面臨著一個(gè)問題：計(jì)稅依據(jù)應(yīng)該是房產(chǎn)余值還是公允價(jià)值呢，尤其是當(dāng)采用公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，新準(zhǔn)則規(guī)定應(yīng)當(dāng)以轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，那么當(dāng)公允價(jià)值大于該房地產(chǎn)初始計(jì)量成本時(shí)，企業(yè)應(yīng)該按照哪一個(gè)計(jì)稅基礎(chǔ)來計(jì)算繳納房產(chǎn)稅?在現(xiàn)有的稅法中還沒有相應(yīng)的規(guī)定，這也是新的投資-性房地產(chǎn)準(zhǔn)則實(shí)施后值得探討的一個(gè)問題。所以，完善房產(chǎn)稅制建設(shè)勢在必行。現(xiàn)行房產(chǎn)稅以房產(chǎn)余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，一方面，沒有考慮房產(chǎn)增值的部分；另一方面，從價(jià)計(jì)征的稅率為12％，而從租計(jì)征的稅率為12％。這樣，同一房產(chǎn)在未確定用途時(shí)，用不同計(jì)稅方法計(jì)算得出的應(yīng)納稅額可能差別很大，而稅法中對(duì)于轉(zhuǎn)租等現(xiàn)象是否開征房產(chǎn)稅又沒有規(guī)定，這就給有些企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃留下了空間。
2 土地增值稅。土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則要求采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量時(shí)，要根據(jù)資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值調(diào)整投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，那么，對(duì)于這部分調(diào)增了賬面價(jià)值的投資性房地產(chǎn)，是否也應(yīng)繳納土地增值稅呢?
地產(chǎn)的賬面價(jià)值，那么當(dāng)公允價(jià)值大于該房地產(chǎn)初始計(jì)量成本時(shí)，企業(yè)應(yīng)該按照哪一個(gè)計(jì)稅基礎(chǔ)來計(jì)算繳納房產(chǎn)稅?在現(xiàn)有的稅法中還沒有相應(yīng)的規(guī)定，這也是新的投資-性房地產(chǎn)準(zhǔn)則實(shí)施后值得探討的一個(gè)問題。所以，完善房產(chǎn)稅制建設(shè)勢在必行。現(xiàn)行房產(chǎn)稅以房產(chǎn)余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，一方面，沒有考慮房產(chǎn)增值的部分；另一方面，從價(jià)計(jì)征的稅率為12％，而從租計(jì)征的稅率為12％。這樣，同一房產(chǎn)在未確定用途時(shí)，用不同計(jì)稅方法計(jì)算得出的應(yīng)納稅額可能差別很大，而稅法中對(duì)于轉(zhuǎn)租等現(xiàn)象是否開征房產(chǎn)稅又沒有規(guī)定，這就給有些企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃留下了空間。
2 土地增值稅。土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則要求采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量時(shí)，要根據(jù)資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值調(diào)整投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，那么，對(duì)于這部分調(diào)增了賬面價(jià)值的投資性房地產(chǎn)，是否也應(yīng)繳納土地增值稅呢?
如果從現(xiàn)行稅法的角度考慮這一問題，土地增值稅是一種流轉(zhuǎn)稅。只在房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收，每轉(zhuǎn)讓一次征收一次，增值多的多征。增值少的少征，無增值的不征。開征土地增值稅的目的是為了抑制牟取暴利和房地產(chǎn)的投機(jī)行為，從而保護(hù)從事正常交易的企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)交易市場的健康發(fā)展。所以，考慮是否計(jì)征的重點(diǎn)就是要判斷投資性房地產(chǎn)是否發(fā)生了產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移。因此。雖然按照新準(zhǔn)則的要求要在資產(chǎn)負(fù)債表日確認(rèn)土地增值，但并不需要交納土地增值稅�；蛘邚牧硪粋�(gè)角度進(jìn)行分析，征收土地（未完，下一頁）
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