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物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對(duì)物價(jià)上漲的８?jìng)�(gè)措施
李文生 王 欣 2008/10/19
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對(duì)物價(jià)上漲的８?jìng)�(gè)措施
1997年至2007年社會(huì)最低工資漲幅達(dá)97.4%，而物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或保持不變或下降，兩者差距越拉越大，企業(yè)的合法經(jīng)營(yíng)變得越來(lái)越困難。物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為勞動(dòng)密集型企業(yè)，人員工資支出可占到物業(yè)費(fèi)收入的60%以上，物業(yè)服務(wù)企業(yè)面臨的形勢(shì)極為嚴(yán)峻，甚至到了生死存亡的邊緣。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)如何化解物價(jià)上漲帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)就顯得尤為重要和迫切。一、開拓特約服務(wù)和配套服務(wù)
目前由于絕大多數(shù)的物業(yè)管理服務(wù)處于低水平層次運(yùn)行，因此服務(wù)內(nèi)容較為單一，多數(shù)公司處于傳統(tǒng)的服務(wù)項(xiàng)目中。物業(yè)管理服務(wù)不僅包括對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序活動(dòng)的公共性物業(yè)管理服務(wù)，還包括內(nèi)容豐富多彩的特約服務(wù)和配套服務(wù)。通常的特約服務(wù)有：戶內(nèi)自用部位和設(shè)備的維修、室內(nèi)保潔、代訂機(jī)票、報(bào)紙等。小區(qū)（大廈）配套服務(wù)是為了充分發(fā)揮物業(yè)的使用和服務(wù)功能而開設(shè)的配套經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目。如文件打印、復(fù)印、停車場(chǎng)管理服務(wù)、受業(yè)主委托代理租賃房屋或場(chǎng)地、商品的批零銷售業(yè)務(wù)、餐飲娛樂(lè)服務(wù)業(yè)務(wù)、廣告代理發(fā)布業(yè)務(wù)、電話代辦服務(wù)業(yè)務(wù)、水電氣代收代繳業(yè)務(wù)等等。
這些服務(wù)通常都可以是有償?shù)模飿I(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該和業(yè)主就服務(wù)的內(nèi)容、報(bào)酬的數(shù)額、支付方式、支付時(shí)間等作出約定。隨著人民生活水平的不斷提高，人們的消費(fèi)層次也逐漸拉開，需求也各不相同。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)針對(duì)不同業(yè)主的消費(fèi)需求提供不同的服務(wù)，這樣既增加了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收入，也通過(guò)多種渠道和業(yè)主接觸、了解，進(jìn)一步加深和業(yè)主的感情，以便于服務(wù)工作的開展和進(jìn)行。二、催收欠費(fèi)
業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)是導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)難以維持的重要原因之一。物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供了合格的服務(wù)，業(yè)主就應(yīng)該繳納物業(yè)費(fèi)。但目前的情況卻并非如此，有相當(dāng)一部分業(yè)主以開發(fā)商遺留問(wèn)題、物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量與收費(fèi)不符、沒有簽訂物業(yè)服務(wù)合同、社區(qū)共有財(cái)產(chǎn)權(quán)屬、管理、收益不明等種種理由拒絕繳納，物業(yè)費(fèi)能欠就欠，能拖就拖。有的業(yè)主自入住以來(lái)就沒有交過(guò)物業(yè)費(fèi)，經(jīng)過(guò)數(shù)年積累多者可達(dá)到上萬(wàn)元，給物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)造成了極大的負(fù)擔(dān)。在此情況下物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須催收被拖欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
根據(jù)不同的欠費(fèi)情況和催收階段，針對(duì)不同的欠費(fèi)業(yè)主，催收欠費(fèi)的方法也有所不同，通常有如下幾種：上門向業(yè)主催收、通過(guò)業(yè)主委員會(huì)催收、仲裁、訴訟。一般而言在無(wú)正當(dāng)理由拒交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主中，僅選擇典型的欠費(fèi)業(yè)主使用訴訟的催收方法。通過(guò)訴訟給這部分欠費(fèi)業(yè)主和其他業(yè)主以警示和教育，讓他們端正對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的認(rèn)識(shí)：拖欠物業(yè)費(fèi)實(shí)質(zhì)上是對(duì)于其他已交費(fèi)業(yè)主權(quán)利的侵害。三、科學(xué)管理，減少支出
物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過(guò)對(duì)管理的挖潛，減少相關(guān)支出�？梢愿鶕�(jù)企業(yè)自身的情況采取一些減少支出的辦法。例如空調(diào)運(yùn)行根據(jù)每天氣溫的實(shí)際情況進(jìn)行供給調(diào)整，節(jié)約水電費(fèi)；加強(qiáng)設(shè)備的日常維護(hù)保養(yǎng)工作，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)維修，消除安全隱患，節(jié)約維修費(fèi)；對(duì)低值易耗品制定具體的量化標(biāo)準(zhǔn)，節(jié)約低值易耗品；完善采購(gòu)制度，建立專門的采購(gòu)管理機(jī)構(gòu)保證所購(gòu)物品質(zhì)優(yōu)價(jià)廉，最大限度的降低采購(gòu)成本，大宗物品的采購(gòu)實(shí)行招投標(biāo)制度；加強(qiáng)對(duì)職工職業(yè)紀(jì)律和職業(yè)道德的教育，杜絕水、電等“跑、冒、滴、漏”浪費(fèi)現(xiàn)象的發(fā)生。理順供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等公共事業(yè)單位和園林、綠化、環(huán)衛(wèi)等城市管理部門與小區(qū)物業(yè)管理的銜接關(guān)系，為物業(yè)管理創(chuàng)造有利條件，減少不合理支出，切實(shí)維護(hù)業(yè)主的權(quán)益。四、開展物業(yè)經(jīng)營(yíng)，擴(kuò)大收入
開展物業(yè)經(jīng)營(yíng)、拓展服務(wù)領(lǐng)域、走多元化發(fā)展的道路是提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)盈利能力重要的抗風(fēng)險(xiǎn)手段。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有相對(duì)雄厚的各種資源，如專業(yè)技術(shù)人員等，因此可以積極開展物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)，為廣大業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及其他物業(yè)管理人提供資本投資管理決策、市場(chǎng)營(yíng)銷、租賃管理、成本控制、物業(yè)價(jià)值和經(jīng)營(yíng)績(jī)效評(píng)估等經(jīng)營(yíng)服務(wù)。例如，物業(yè)費(fèi)及租金的測(cè)算、物業(yè)管理方案的制定、物業(yè)服務(wù)合同及其他相關(guān)合同的起草、修改，物業(yè)管理各項(xiàng)規(guī)章制度應(yīng)急預(yù)案的制定等，都可以作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)創(chuàng)收的亮點(diǎn)，同時(shí)也超越了傳統(tǒng)服務(wù)的范圍，使物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容和水平上了更高的檔次。五、上調(diào)物業(yè)費(fèi)或調(diào)整物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
上調(diào)物業(yè)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或調(diào)整服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)是解決問(wèn)題的基礎(chǔ)，但無(wú)論是上調(diào)物業(yè)費(fèi)還是調(diào)整服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)都必須召開業(yè)主大會(huì)進(jìn)行表決。物業(yè)服務(wù)費(fèi)的上調(diào)將是不可避免的，但是難在業(yè)主大會(huì)的召開和表決。當(dāng)前，可以采取調(diào)整服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的辦法。如可采取減少清潔衛(wèi)生和秩序維護(hù)員巡邏的次數(shù)，減少人員開支如壓縮人員編制等，減少用品損耗如清潔用品的維修利用等。
六、及時(shí)解除虧損項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)合同
《物權(quán)法》第八十一條明確規(guī)定：業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，（未完，下一頁(yè)）
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