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政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響
趙麗 2008/11/5
通過(guò)這一學(xué)期的學(xué)習(xí)，我了解了一些財(cái)經(jīng)學(xué)領(lǐng)域的知識(shí)，具體來(lái)說(shuō)是財(cái)政，稅收，金融方面的知識(shí)。老師在課堂上也舉出了一些經(jīng)濟(jì)活動(dòng)現(xiàn)象與我們一起分析。經(jīng)過(guò)查找資料后，這里我就談一下我對(duì)政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響的理解。
財(cái)政政策是指一國(guó)政府實(shí)現(xiàn)一定的宏觀經(jīng)濟(jì)目標(biāo)而調(diào)整財(cái)政收支規(guī)模和收支平衡的指導(dǎo)原則及其相應(yīng)的措施。財(cái)政政策的目標(biāo)是：物價(jià)的相對(duì)穩(wěn)定，收入的合理分配，經(jīng)濟(jì)適度增長(zhǎng)，社會(huì)生活質(zhì)量的逐步提高。財(cái)政政策的工具主要包括稅收、公債、購(gòu)買(mǎi)性公共支出和政府投資。根據(jù)財(cái)政政策在調(diào)節(jié)國(guó)民經(jīng)濟(jì)總量方面的不同功能，財(cái)政政策可分為擴(kuò)張性政策、緊縮性政策和中性政策。擴(kuò)張性財(cái)政政策（又稱(chēng)積極的財(cái)政政策）是指通過(guò)財(cái)政分配活動(dòng)來(lái)增加和刺激社會(huì)的總需求；增加國(guó)債、支出大于收入，出現(xiàn)財(cái)政赤字來(lái)實(shí)現(xiàn)。緊縮性財(cái)政政策是指通過(guò)財(cái)政分配活動(dòng)來(lái)減少和抑制總需求。中性財(cái)政政策是指財(cái)政的分配活動(dòng)對(duì)社會(huì)總需求的影響保持中性。
貨幣政策是指一國(guó)政府為實(shí)現(xiàn)一定的宏觀經(jīng)濟(jì)目標(biāo)所制定的關(guān)于調(diào)整貨幣供應(yīng)基本方針及相應(yīng)的措施。它的主體是政府（中央銀行）。目標(biāo)是：穩(wěn)定貨幣，發(fā)展經(jīng)濟(jì)。二者是一致的，但也會(huì)出現(xiàn)矛盾。貨幣政策手段多樣，主要是中央銀行對(duì)商業(yè)銀行的貸款，存儲(chǔ)準(zhǔn)備金率，利率和匯率。類(lèi)似財(cái)政政策，貨幣政策分為膨脹性貨幣政策，緊縮性貨幣政策和中性貨幣政策。
財(cái)政政策與貨幣政策相互配合以實(shí)現(xiàn)一定的宏觀經(jīng)濟(jì)目標(biāo)。比較來(lái)說(shuō)，財(cái)政直接參與國(guó)民收入分配，并對(duì)集中起來(lái)的國(guó)民收入在全社會(huì)范圍內(nèi)進(jìn)行再分配。財(cái)政可以從收入和支出兩個(gè)方面影響社會(huì)需求的形成。銀行是國(guó)家再分配貨幣資金的主要渠道，除利息外，并不直接參與GDP的分配。其主要是在資金盈余部門(mén)和資金短缺部門(mén)之間進(jìn)行余缺調(diào)劑，是通過(guò)信貸規(guī)模的伸縮影響消費(fèi)需求與投資需求的形成。
財(cái)政赤字可以擴(kuò)張需求，財(cái)政盈余可以緊縮需求，但財(cái)政本身并不具有直接創(chuàng)造需求的能力。而銀行自身可以直接通過(guò)信貸規(guī)模的擴(kuò)張和緊縮來(lái)起到擴(kuò)張和緊縮需求的作用。另外，由于財(cái)政政策要通過(guò)立法機(jī)構(gòu)，決策時(shí)滯較長(zhǎng)。貨幣政策可由央行的公開(kāi)的市場(chǎng)業(yè)務(wù)直接影響貨幣數(shù)量，決策時(shí)滯較短。
從緊的貨幣政策
2007年12月5日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議決定2008年的經(jīng)濟(jì)工作的基調(diào)是，堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)，保持經(jīng)濟(jì)持續(xù)平穩(wěn)較快協(xié)調(diào)發(fā)展，把防止經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由偏快轉(zhuǎn)為過(guò)熱、防止價(jià)格由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@通貨膨脹作為宏觀調(diào)控的首要任務(wù)。為了實(shí)現(xiàn)上述兩項(xiàng)的任務(wù)，2008年中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)政策將出現(xiàn)一個(gè)顯著的變化，就是在實(shí)行穩(wěn)健的財(cái)政政策同時(shí)，實(shí)行“從緊的貨幣政策”。我們知道在經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)通貨膨脹之時(shí)，減少貨幣供應(yīng)量、提高利率，央行采取緊縮的或從緊的貨幣政策，以便抑制總需求，達(dá)到穩(wěn)定物價(jià)、避免通貨膨脹的發(fā)生。長(zhǎng)期來(lái)看，央行一般會(huì)采取穩(wěn)健的貨幣政策，維持適度增加的貨幣供量和適度的利率水平，以便促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定的增長(zhǎng)。
近十年來(lái)，央行一直采取的都是穩(wěn)健的貨幣政策，直到今年二季度才改為“適度從緊的貨幣政策”。而這次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，把“適度從緊的貨幣政策”轉(zhuǎn)為“從緊的貨幣政策”，也就意味著2008年中國(guó)的宏觀調(diào)控政策將發(fā)生根本性轉(zhuǎn)向。也就是說(shuō)，2008年的貨幣政策，對(duì)國(guó)內(nèi)貨幣供應(yīng)不僅會(huì)從量上收緊，而且也會(huì)從價(jià)格上來(lái)收緊；不僅會(huì)對(duì)貨幣投放在年度上進(jìn)行總量的控制，而且會(huì)對(duì)貨幣投放在季度、甚至于月度上進(jìn)行總量上的控制。如最近一個(gè)季度央行銀監(jiān)會(huì)所采取的對(duì)商業(yè)銀行的信貸規(guī)模管制一樣。
從2003年開(kāi)始，銀行信貸一直處于快速增長(zhǎng)的水平上。但是，盡管2007年央行采取一系列的貨幣緊縮政策（還包括央行定向票據(jù)發(fā)行等），但商業(yè)銀行信貸狂潮依然不期而至，許多商業(yè)銀行在三季度就已經(jīng)完成了全年預(yù)定的信貸指標(biāo)。銀行信貸的快速增長(zhǎng)，不僅對(duì)整個(gè)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)造成巨大的影響，也將給國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行本身帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)椋罅抠J款增加后，大部分過(guò)剩的流動(dòng)性就會(huì)從銀行體系流向資本市場(chǎng)，從而推動(dòng)股市、房市價(jià)格不斷上漲。銀行資金大量流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，也使得國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)快速飚升。2007年第三季度，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格上漲8.2%，新建商品房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲9%。其中北京上漲13.5%，深圳上漲17.6%，寧波和杭州上漲幅度也都超過(guò)了10%。而資產(chǎn)價(jià)格的上漲反過(guò)來(lái)拉動(dòng)了房地產(chǎn)貸款的快速增長(zhǎng)。而房?jī)r(jià)上漲，必然會(huì)導(dǎo)致會(huì)讓大量銀行信貸資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。2007年前三季度，盡管房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款增速有所回落，但不僅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款增長(zhǎng)仍然高位徘徊，而且購(gòu)房貸款增速加快。據(jù)了解，個(gè)人房貸的增量占到四家銀行新增貸款總量的61％以上。且，銀監(jiān)會(huì)最近在檢查中發(fā)現(xiàn)，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及住房投資者采取“假按揭”、“假二房”、“假90”、“高估價(jià)”的方面套取銀行的信貸資金，以此來(lái)推高房?jī)r(jià)，制造銀行風(fēng)險(xiǎn)。從今年以來(lái)美國(guó)次級(jí)按（未完，下一頁(yè)）
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