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政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響
趙麗 2008/11/5
（接上頁(yè)）揭貸款危機(jī)可以看到，如果不對(duì)國(guó)內(nèi)銀行信貸進(jìn)行全面的緊縮，不對(duì)房地產(chǎn)越吹越大泡沫擠出，那么國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行面臨的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)越來越大。
從緊的貨幣政策主要工具有存款準(zhǔn)備率、公開市場(chǎng)操作、央行票據(jù)等，同時(shí)，根據(jù)中國(guó)的實(shí)際情況，已經(jīng)多年不用的信貸規(guī)模管制可能又會(huì)大行其道。當(dāng)然，隨著CPI上升，利率水平提高應(yīng)該是今年最為常用、使用最為頻繁的工具。
原因是，首先，對(duì)于目前情況來說，經(jīng)濟(jì)發(fā)展中最大的問題或障礙就是低利率政策，因?yàn)檫@種政策不僅導(dǎo)致了內(nèi)地經(jīng)濟(jì)投資過熱得不到遏制、銀行信貸的快速增長(zhǎng)死灰復(fù)燃，而且也導(dǎo)致內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)投資過熱又起、房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作十分嚴(yán)重而房?jī)r(jià)快速上漲。面對(duì)這些嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，政府宏觀調(diào)控能夠使用的工具盡管不少，但能夠取得成效的工具卻也不會(huì)太多，不少工具或是對(duì)市場(chǎng)影響不大，或是可能被地方政府抵制而效果弱化，只有通過利率政策的上調(diào)，通過上升利率來改變目前的低利率政策，摒棄地方政府對(duì)宏觀調(diào)控的影響。其次，如果2007年CPI為4.5%，那么2007年的居民儲(chǔ)蓄存款利率水平大致在負(fù)2%水平上。而央行穩(wěn)定物價(jià)、糾正居民儲(chǔ)蓄存款的負(fù)利率是其職責(zé)。如果今年的CPI保持在07年的水平上，那么要讓居民的存款利率為正就得上調(diào)近2%，每一次上調(diào)0.27%也得上調(diào)7次多�？梢哉f，從緊的貨幣政策在提高利率水平上發(fā)揮的余地很大。
銀行控制貸款規(guī)模雖然會(huì)有一定利益損失，但通過提高貸款利率，可以使商業(yè)銀行的總體利益不受影響。
2008年從緊的貨幣政策無論是量上的從緊還是價(jià)格上的從緊，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響將是巨大的。因?yàn)�，大家知道，房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，金融支持的程度也就決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展程度。可以說，近幾年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展快速完全是金融支持的結(jié)果。因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)對(duì)金融支持依賴的程度不僅在房地產(chǎn)供給的開發(fā)商要從銀行獲得大量的信貸資金，而且在于房地產(chǎn)需求方的投資者對(duì)貨幣政策十分敏感。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，一些大的房地產(chǎn)開發(fā)商會(huì)認(rèn)為，隨著這幾年實(shí)力增強(qiáng)，對(duì)銀行信貸依賴程度在減弱，它們有自己的資金實(shí)力，特別是當(dāng)它們能夠從股市獲得大量的資產(chǎn)時(shí)，更是會(huì)覺得有恃無恐，但實(shí)際上不僅中小房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)信貸資金依賴程度高，而且大房地產(chǎn)開發(fā)商也是如此。比如說，目前的房地產(chǎn)開發(fā)商的“捂盤”、“捂地”如何不是銀行信貸，不是它們采取種種不正當(dāng)?shù)姆绞教兹°y行信貸，這樣現(xiàn)象也根本就不會(huì)發(fā)生。因?yàn)椋瑢?duì)于房地產(chǎn)這個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，沒有一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商會(huì)用自己的錢在房地產(chǎn)上豪賭的。
更為重要的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求方也益于銀行信貸資金支持�？梢哉f，這幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮，如果沒有住房按揭貸款、如果沒有便利銀行信貸金融杠桿，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)惡性炒作就不會(huì)發(fā)生。正如前面所指出的，今年全國(guó)的房?jī)r(jià)快速上升，就在于不少房地產(chǎn)投資者利用銀行便利的金融杠桿進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。2007年前10個(gè)月，個(gè)人住房貸款就達(dá)到近7000億之多。
特別是對(duì)于房地產(chǎn)的投資者來說，其面臨風(fēng)險(xiǎn)會(huì)更大。目前有不少房地產(chǎn)投資者盡管早就購(gòu)買許多房子，覺得自己房子購(gòu)買好不會(huì)受銀行信貸政策的影響，比如第二套住房政策，但是這些房地產(chǎn)投資者購(gòu)買最多，手續(xù)辦得最好，但如果沒有人來接盤，這些投資者住房的出租收益能夠抵上按揭成本嗎？如果不能，其風(fēng)險(xiǎn)也只能讓這些投資者自己來承擔(dān)了。
而限制房地產(chǎn)的投資炒作，就是要改變以往房地產(chǎn)投資的享受自住購(gòu)買住房的優(yōu)惠。也就是說，對(duì)于自住房我相信政府仍然會(huì)大力鼓勵(lì)，而對(duì)于房地產(chǎn)投資就得按照金融市場(chǎng)價(jià)格來運(yùn)作，從而大大增加房地產(chǎn)投資成本。也就是說，有人要從事房地產(chǎn)投資就得以市場(chǎng)價(jià)格來進(jìn)行，房地產(chǎn)投資利率就會(huì)大幅度提高。如果房地產(chǎn)投資成本會(huì)快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)投資者的風(fēng)險(xiǎn)也大量地增加。面對(duì)這樣的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)投資者的市場(chǎng)預(yù)期就可能改變。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)投資者自然會(huì)淡出市場(chǎng)，那么國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的需求立即會(huì)發(fā)生很大的變化�？梢哉f，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格之所以能夠短期內(nèi)快速上漲，就在于房地產(chǎn)投資過多、房地產(chǎn)炒作嚴(yán)重所致，而房地產(chǎn)投資及炒作一旦擠出市場(chǎng)。房地產(chǎn)面對(duì)的調(diào)整也就出現(xiàn)了。而房地產(chǎn)市場(chǎng)變化自然會(huì)引起與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)得以調(diào)整，整個(gè)固定資產(chǎn)投資過熱也就會(huì)得以緩解、穩(wěn)定物價(jià)目標(biāo)就會(huì)現(xiàn)實(shí)。
由于獲取資金的成本提高，債券和股票等金融市場(chǎng)會(huì)受到加息的沖擊，投資者會(huì)遇到一定的風(fēng)險(xiǎn)。
稅收政策調(diào)整
一系列涉及房地產(chǎn)的稅種，主要集中在開發(fā)投資環(huán)節(jié)，多而重；占有和交易環(huán)節(jié)相對(duì)偏輕，對(duì)個(gè)人占用幾乎不征稅，這刺激了房地產(chǎn)投機(jī)行為。房地產(chǎn)稅的開征則直接與消費(fèi)者相關(guān)，這也是該稅的開征問題引起這么大影響的原因。
通過物業(yè)稅的改革，使房?jī)r(jià)并不完全體現(xiàn)在一次性地價(jià)上，而是通過60至70年中征收物業(yè)稅逐年分擔(dān)。 同時(shí)，針對(duì)投機(jī)（未完，下一頁(yè)）
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