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房地產(chǎn)市場(chǎng)博弈研究
資源天下 2012/12/27 15:36:46
摘要:
近十幾年來(lái)，隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展發(fā)揮了應(yīng)有之重，得到了社會(huì)各方的普遍關(guān)注。就我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的一級(jí)市場(chǎng)，以及其中的政府、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和消費(fèi)者為研究對(duì)象，本文通過(guò)對(duì)兩兩博弈方的博弈情況研究，指出了房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)在招標(biāo)、拍賣(mài)和掛牌等方面存在的問(wèn)題。本文在西方經(jīng)濟(jì)學(xué)典型的對(duì)市場(chǎng)研究的方法和手段的基礎(chǔ)上，借鑒博弈分析的有益結(jié)論，實(shí)現(xiàn)了主觀與客觀相結(jié)合，定性與定量相結(jié)合。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)市場(chǎng) 博弈 策略 研究
一，論文研究背景
1當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展概況
1.1我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀環(huán)境與行業(yè)特點(diǎn)
我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，因其產(chǎn)業(yè)相關(guān)度高，帶動(dòng)性強(qiáng)，與金融業(yè)和人民生活聯(lián)系密切，發(fā)展態(tài)勢(shì)關(guān)系到整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展和金
融安全。與此相對(duì)應(yīng)的是房地產(chǎn)業(yè)作為周期性消費(fèi)品，又具有其固有的波動(dòng)較大和變化多端的特征，所以政府通過(guò)宏觀調(diào)控政策來(lái)平抑或減緩房地產(chǎn)周期波動(dòng)帶來(lái)的不利影響，以防止供求關(guān)系過(guò)大波動(dòng)。
我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展主要原因是市場(chǎng)需求的拉動(dòng)。目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)總體特征為:
(1)企業(yè)規(guī)模小、數(shù)量多、房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量增長(zhǎng)迅速;
(2)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，主要體現(xiàn)為價(jià)格競(jìng)爭(zhēng);
(3)行業(yè)結(jié)構(gòu)處于急劇調(diào)整的階段，部分行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)引導(dǎo)著行業(yè)發(fā)展的新方向;
(4)房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷性較強(qiáng)。
1.2當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給情況
(1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向規(guī)�；�、品牌化方向發(fā)展。(2)房地產(chǎn)供給向多元化方向發(fā)展。
(3)商品住宅價(jià)格逐步升高。
1.3當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求情況
據(jù)建設(shè)部統(tǒng)計(jì)，2003和2004年底，我國(guó)城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積分別達(dá)到23.7和24.97平方米，超過(guò)了90年代初期中等收入國(guó)家平均20.1平方米的水平。世界各國(guó)的經(jīng)驗(yàn)表明，在人均住房面積達(dá)到30-35平方米之前，會(huì)保持較旺盛的住房需求。
尤其是1998年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展以及住宅需求不斷擴(kuò)大，主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面:
第一，城鎮(zhèn)住房制度改革深入推進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)體系逐步建立。
第二，居民住房消費(fèi)持續(xù)擴(kuò)大，住房水平不斷提高。
第三，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資快速增長(zhǎng)，商品住房供求兩旺。
1.4用博弈論分析房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題的可行性
博弈論誕生于20世紀(jì)40年代末，成熟于70年代，應(yīng)用范圍十分廣泛，尤其是最近二三十年來(lái)，博弈論逐漸成為經(jīng)濟(jì)學(xué)的基石，在管理學(xué)、國(guó)際政治等
領(lǐng)域得到了廣泛的應(yīng)用，為經(jīng)濟(jì)學(xué)應(yīng)用領(lǐng)域提供了強(qiáng)有力的分析工具，成為產(chǎn)業(yè)組織理論中占主導(dǎo)地位的研究方法。房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給、需求、價(jià)格形成的過(guò)程是非常典型的帶有博弈特征的競(jìng)爭(zhēng)性業(yè)務(wù)活動(dòng)。也正因如此，使得我們可以運(yùn)用博弈論的相關(guān)知識(shí)來(lái)進(jìn)行分析。
2．文獻(xiàn)綜述
2.1關(guān)于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究情況
我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)從1993年高速發(fā)展到1997年跌入低谷，再進(jìn)入1998,1999年低水平波動(dòng)，己有相當(dāng)一段時(shí)間。隨著市場(chǎng)機(jī)制的逐步建立，競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的日益改善，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展運(yùn)行質(zhì)量不斷提高。
然而我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)終究是個(gè)新興的行業(yè)，發(fā)展至今才20多年，房地產(chǎn)市場(chǎng)中還存在很多的問(wèn)題需要解決。房地產(chǎn)市場(chǎng)是個(gè)異常復(fù)雜的大系統(tǒng)，僅房地產(chǎn)一個(gè)產(chǎn)業(yè)就直接地拉動(dòng)了多達(dá)83個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。因此只有對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有了全面的認(rèn)識(shí)之后，才能對(duì)該產(chǎn)業(yè)中出現(xiàn)的問(wèn)題有深入的理解，才能提出有實(shí)際意義的解決措施。
有關(guān)文獻(xiàn)表明，房地產(chǎn)的調(diào)整期大概要經(jīng)歷三個(gè)階段:
第一階段主要是投資增長(zhǎng)率的逐步調(diào)整，及銷(xiāo)售、房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的調(diào)整;
第二階段是加速回落期，房地產(chǎn)增長(zhǎng)處于相對(duì)低迷的狀態(tài)，景氣度降至最低點(diǎn);
第三個(gè)階段是房地產(chǎn)開(kāi)始出現(xiàn)恢復(fù)性增長(zhǎng)、醞釀新的繁榮期來(lái)臨。
2.2用博弈論研究房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題綜述
在房地產(chǎn)市場(chǎng)研究的文獻(xiàn)中，美國(guó)賓夕法尼亞大學(xué)的Dewey(1999)運(yùn)用博弈論的分析方法研究在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中開(kāi)發(fā)商的公共行為。如運(yùn)用博弈論的制度分析方法解釋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的兩兩參與者的簡(jiǎn)單博弈。
（1）房地產(chǎn)企業(yè)與消費(fèi)者的博弈。處在賣(mài)方的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商掌握著房地產(chǎn)產(chǎn)品的大量實(shí)質(zhì)性信息，因而處于代理人的地位。而交易的買(mǎi)方—消費(fèi)者擁有的信
息只能讓消費(fèi)者明確自己的消費(fèi)定位，對(duì)產(chǎn)品本身的影響較小，因而消費(fèi)者處于委托人的地位上。通過(guò)對(duì)這種信息不對(duì)稱(chēng)的深入研究，提出相應(yīng)的解決措施，暢通信息獲取渠道，提高信息真實(shí)性，（未完，下一頁(yè)）
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