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人民幣升值對中國房地產(chǎn)價(jià)格的影響及對策研究
蘭州大學(xué)教育學(xué)院 畢天驕 2014/3/22 19:05:41
（接上頁）國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。
2003年起，中國房地產(chǎn)價(jià)格突然開始了大幅上揚(yáng)，一線城市如北京、上海、廣州等房屋銷售價(jià)格上漲尤為明顯。以北京方莊為例，2000年時(shí)當(dāng)?shù)氐姆績r(jià)剛剛進(jìn)入萬元時(shí)代，而到了2005年時(shí)，當(dāng)?shù)氐姆績r(jià)已經(jīng)翻了一番。隨著全國房價(jià)的瘋長，中央開始對房地產(chǎn)市場進(jìn)行新一輪的宏觀調(diào)控，相繼頒布“國十條”、“國八條”等相關(guān)政策，但至目前為止，調(diào)控尚未顯現(xiàn)出明顯的成效。
2、中國房地產(chǎn)價(jià)格走勢（以廣州市區(qū)房價(jià)為例）
中國房地產(chǎn)價(jià)格走勢總體來看分為四個(gè)階段：
第一階段（1987年——1991年）：這一階段是中國房地產(chǎn)市場的起步階段，房價(jià)總體保持平穩(wěn)，未有大的波動。以廣州市為例，這一階段廣州市區(qū)房價(jià)基本保持在6000元/平方米上下。
第二階段（1992年——1995年）：這一階段是中國房地產(chǎn)市場頻繁波動的階段，房價(jià)由最初的大幅上揚(yáng)轉(zhuǎn)為調(diào)控后的大幅回落。以廣州市為例，1992年至1993年，廣州市區(qū)房價(jià)上漲至最高8000元/平方米，但在93年國家宏觀調(diào)控后，房價(jià)迅速回落至5000元/平方米，并一直維持在這一水平長達(dá)7年。
第三階段（1995年——2002年）：這一階段是中國房地產(chǎn)市場由低迷走向繁榮的階段，全國房價(jià)穩(wěn)中有升，但總體仍趨平穩(wěn)。以廣州市為例，2000年時(shí)，廣州市區(qū)房價(jià)仍保持在5000元/平方米，此后兩年間，房價(jià)略升至6000元/平方米。
第四階段（2003年至今）：這一階段全國房地產(chǎn)市場逐漸進(jìn)入火熱態(tài)勢，房價(jià)由理性上漲逐漸演變?yōu)榀偪裆蠐P(yáng)。以廣州市為例，2003年，廣州市區(qū)房價(jià)僅為6000元/平方米，但至2010年，廣州市區(qū)平均房價(jià)已達(dá)16000元/平方米，短短的7年間，房價(jià)翻了近3倍。
3、人民幣升值與中國房地產(chǎn)價(jià)格走勢的關(guān)系
通過將人民幣升值的歷史與中國房地產(chǎn)價(jià)格的走勢相對比，我們不難發(fā)現(xiàn)，人民幣升值始于1992年，而正是在這一年，中國房地產(chǎn)價(jià)格結(jié)束了長達(dá)五年的平穩(wěn)期，開始大幅上漲。在此后的近20年間，每當(dāng)人民幣幣值趨于穩(wěn)定或僅有輕微上揚(yáng)時(shí)，中國房地產(chǎn)價(jià)格就進(jìn)入平穩(wěn)期，而一旦人民幣迅速升值，則房地產(chǎn)價(jià)格也開始迅速上揚(yáng)。這一趨勢自2000年亞洲金融風(fēng)暴徹底消弭后體現(xiàn)的尤為明顯。由于人民幣作為貨幣，其價(jià)值不應(yīng)由單一商品的價(jià)格所影響，相比之下，房地產(chǎn)作為商品，其價(jià)格受貨幣價(jià)值變動影響的可能性更大，由此我們可以得出結(jié)論，人民幣升值對于中國房地產(chǎn)價(jià)格走高具有一定的推動作用，且此影響力在最近10年里隨著中國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展而逐漸增強(qiáng)
（二） 人民幣升值對中國房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響的原因分析
1、人民幣升值對中國房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響的經(jīng)濟(jì)原因
人民幣升值對中國房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響的方式最直接的體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)層面。
首先，人民幣升值使得中國投資市場對外國投資者的吸引力增加。當(dāng)外國資本大量流入中國進(jìn)行投資或投機(jī)時(shí)，他們將可從人民幣升值中攫取豐厚的利益。舉個(gè)簡單的例子，一個(gè)美國人在2007年以100萬美金在中國進(jìn)行投資，這筆錢必須兌換成人民幣后才能在中國境內(nèi)使用，至2008年時(shí)，即使他所投資的產(chǎn)業(yè)只能保持收支平衡，但是由于當(dāng)年人民幣升值6.3%，這就意味著這個(gè)美國人從中得到了6.3%的毛利潤率，這個(gè)比例要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于中美任何一個(gè)銀行的利率。換言之，只要到中國投資，不虧就是賺。這樣良好的投資環(huán)境自然激發(fā)了國際投資者到中國投資的熱情。但是由于中國政府對國際市場上許多受到熱捧的期貨產(chǎn)品如石油、黃金等實(shí)行嚴(yán)格管制甚至壟斷經(jīng)營，而中國股市對于外資進(jìn)入一向保持謹(jǐn)慎甚至拒絕的態(tài)度。因此其中的大批投機(jī)者將中國剛剛興起且尚不健全的房地產(chǎn)業(yè)作為其牟利的對象也就不足為奇了。從數(shù)據(jù)當(dāng)中我們就可以看出，這個(gè)推論并非無的放矢。2010年，中國外匯儲備為28473億美元，而2009年我國外匯儲備只有24000億美元左右，一年內(nèi)凈增4000多億美元，而2010年我國對外貿(mào)易順差為1831億美元，直接利用外資1057.4億美元，尚有千億美元來自何處？當(dāng)然這筆錢不可能都來自國際投資熱錢，但是只要有其中的一成流入中國房地產(chǎn)市場，其沖擊力已經(jīng)非常可觀。由此就不難解釋，為什么人民幣升值總是伴隨著房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，實(shí)是因?yàn)槿嗣駧诺纳禐橥鈬顿Y者提供了一個(gè)更加安全、更易盈利的投資環(huán)境。
其次，人民幣升值對于中國的出口行業(yè)無疑是一個(gè)巨大的打擊。由于出口行業(yè)在與國外客戶交易時(shí)均以美元結(jié)算，而回到國內(nèi)支付各項(xiàng)生產(chǎn)及營運(yùn)費(fèi)用時(shí)卻要以人民幣結(jié)算，因此匯率直接影響到出口企業(yè)的生存狀況。人民幣的不斷升值在出口企業(yè)眼中就是赤裸裸的資本蒸發(fā)。受其直接影響，許多出口企業(yè)選擇將銷售對象轉(zhuǎn)向國內(nèi)。但是目前國內(nèi)內(nèi)需不足，根本無法消化掉如此多的商品。而且人民幣升值后（未完，下一頁）
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