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人民幣升值對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的影響及對(duì)策研究
蘭州大學(xué)教育學(xué)院 畢天驕 2014/3/22 19:05:41
（接上頁(yè)），為了盡可能的避免國(guó)內(nèi)通脹，中央連續(xù)提高了利率和央行的存款準(zhǔn)備金率，這大大加大了企業(yè)貸款的難度，使得出口企業(yè)的生存狀況漸趨惡劣。因此眾多企業(yè)家將資金從實(shí)體經(jīng)濟(jì)中抽出，轉(zhuǎn)而投資股票、期貨、房地產(chǎn)等，這也就導(dǎo)致了全國(guó)范圍的投資熱，在此推動(dòng)下，房?jī)r(jià)自然水漲船高。
2、人民幣升值對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響的政治原因
人民幣升值能夠?qū)χ袊?guó)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響，政治因素也是一個(gè)不得不考慮的問(wèn)題。
人民幣升值，意味著流通領(lǐng)域內(nèi)原有貨幣的價(jià)值上升，換言之，即所需貨幣總量減少。但是中國(guó)政府自改革開(kāi)放以來(lái)，為了負(fù)擔(dān)年年劇增的財(cái)政支出，每年貨幣的發(fā)行量都要多于貨幣的實(shí)際需求量，以2000年至2009年10年之間的貨幣發(fā)行增長(zhǎng)量為例，十年間貨幣發(fā)行增長(zhǎng)率最低為11.81%，最高達(dá)到20.19%，均高于當(dāng)年GDP增長(zhǎng)率，因此可以說(shuō)，中國(guó)的貨幣總量較之實(shí)際所需的貨幣總量而言每年都要多上一些，累積30年后，就隱隱構(gòu)成了通貨膨脹的危險(xiǎn)。而人民幣的升值無(wú)疑加劇了這一危機(jī)。
為了避免發(fā)生通貨膨脹，維護(hù)執(zhí)政形象，確保政治局勢(shì)的穩(wěn)定，中央必須采取合適的措施將此前累積的危機(jī)悄悄消除。眾所周知，要避免通貨膨脹只有兩種方式，一是減緩流通領(lǐng)域內(nèi)資金的流通速度，二是減少流通領(lǐng)域內(nèi)的資金總量。我國(guó)政府顯然選擇了后一種策略，并以加息作為實(shí)現(xiàn)這一策略的主要手段。自2006年人民幣升值勢(shì)頭迅猛開(kāi)始至今，5年內(nèi)央行共10次宣布加息。政策本身并沒(méi)有問(wèn)題，但是政府忽視了一個(gè)非常重要的問(wèn)題，早在20世紀(jì)九十年代，中國(guó)就已經(jīng)有了按揭制度。按揭指“以實(shí)物資產(chǎn)或有價(jià)證券、契約等作抵押，獲得銀行貸款并依合同分期付清本息，貸款還清后銀行歸還抵押物”的制度。自深圳建設(shè)銀行在中國(guó)大陸首次推行按揭制度以來(lái)，短短的20年間，已有大批渴望擁有自己的房子卻無(wú)力一次性付清房款的購(gòu)房者積極的投身到了按揭大軍中。然而，央行5年內(nèi)的連續(xù)加息，如同一副副沉重的枷鎖不斷地加到按揭者的身上，使其購(gòu)房成本愈來(lái)愈高。為了解除負(fù)擔(dān)，部分購(gòu)房者將房屋轉(zhuǎn)手售出，但是由于貸款利率提高，通過(guò)按揭購(gòu)到的房屋其價(jià)格也不斷提高。另一部分購(gòu)房者則干脆放棄抵押品，停止還貸，由于許多按揭人是以購(gòu)回的房屋作為抵押品，在停止還貸以后，房屋便落到了銀行手上，為了避免損失，同時(shí)保證盈利，銀行不得不加價(jià)將抵押的房屋出售，這也在一定程度上促成了房?jī)r(jià)的走高。
3、人民幣升值對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響的社會(huì)原因
人民幣升值對(duì)中國(guó)潛在的通貨膨脹危機(jī)起到推動(dòng)作用后，中央采取了多項(xiàng)措施抑制通脹，但是收效并不明顯，反而造成了一定的社會(huì)恐慌，對(duì)通脹的擔(dān)憂逐漸彌漫。2007年中國(guó)CPI指數(shù)達(dá)到4.8%，2008年達(dá)到5.9%，2009年形勢(shì)略有好轉(zhuǎn)，CPI指數(shù)為-0.7%，但進(jìn)入2010年，人們對(duì)通脹的恐懼卻達(dá)到了新的高度，雖然國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布2010年CPI指數(shù)僅為3.3%，遠(yuǎn)低于2007年和2008年，但由于農(nóng)副產(chǎn)品價(jià)格在其中所占比例上升，直接影響到了普通家庭的日常生活，因此使得老百姓對(duì)于通脹的感受遠(yuǎn)超往年。
為了實(shí)現(xiàn)資本的保值增值，避免因通脹而導(dǎo)致財(cái)富縮水，國(guó)民開(kāi)始尋找一種能夠抵御通脹的投資產(chǎn)品，房產(chǎn)成為了他們的首選。許多人相信，只有房?jī)r(jià)可以與時(shí)俱進(jìn)，跑贏通脹。在全社會(huì)的買(mǎi)房熱推動(dòng)下，房?jī)r(jià)持續(xù)走高，進(jìn)而更加印證了買(mǎi)房是當(dāng)下最好的投資手段這一論點(diǎn)，進(jìn)而形成惡性循環(huán)——買(mǎi)的人越多，房?jī)r(jià)越高；房?jī)r(jià)越高，想買(mǎi)的人就更多。最終將房?jī)r(jià)推向了一個(gè)高不可及的高度。
綜上所述，人民幣升值對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響的途徑共有三條：
第一，人民幣升值——良好的投資環(huán)境——投資熱——房?jī)r(jià)上升
第二，人民幣升值——出口行業(yè)生存轉(zhuǎn)困——資金由實(shí)體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向投機(jī)——房?jī)r(jià)上升。
第三，人民幣升值——通脹危機(jī)加劇——投機(jī)性購(gòu)房比例上升——房?jī)r(jià)上升。
四、對(duì)人民幣升值前景和中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)的預(yù)期
1、 對(duì)人民幣升值前景的預(yù)期
2011年初，人民幣繼續(xù)增值的步伐，最新幣對(duì)美元匯率中間價(jià)已經(jīng)達(dá)到6.5580元人民幣兌1美元。但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度來(lái)看，未來(lái)人民幣增值速度將適度放緩，并在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)趨于穩(wěn)定，直至新的匯改完成，人民幣匯率實(shí)現(xiàn)自由浮動(dòng)，人民幣始會(huì)開(kāi)始新一輪的增值熱。此預(yù)期基于以下幾個(gè)理由：
第一，中國(guó)國(guó)內(nèi)現(xiàn)狀無(wú)法接受人民幣幣值繼續(xù)以現(xiàn)有速度增加。首先，如前文所述，通貨膨脹正在成為中國(guó)執(zhí)政者所面臨的一大問(wèn)題，如果人民幣繼續(xù)保持較高的增值率，勢(shì)必使國(guó)內(nèi)已經(jīng)過(guò)剩的貨幣供應(yīng)雪上加霜。屆時(shí)，諸多國(guó)內(nèi)企業(yè)家和投資者將不得不選擇將實(shí)體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)移至國(guó)外，這將造成嚴(yán)重的資本流失，對(duì)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成沉重的打擊。其次，人民幣升值至現(xiàn)在的水平，已經(jīng)對(duì)中國(guó)的出口（未完，下一頁(yè)）
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