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人民幣升值對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的影響及對(duì)策研究
蘭州大學(xué)教育學(xué)院 畢天驕 2014/3/22 19:05:41
（接上頁(yè)）價(jià)格水平應(yīng)當(dāng)維持在2006年左右的水平。
五、從人民幣升值角度看中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控對(duì)策
目前，房?jī)r(jià)過(guò)高已經(jīng)成為了困擾中國(guó)社會(huì)和諧發(fā)展的一大難題，從人民幣升值與中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的聯(lián)系角度來(lái)看，中國(guó)政府有以下幾種對(duì)策可以用來(lái)調(diào)控越來(lái)越高的房?jī)r(jià)。
1、提升社會(huì)對(duì)人民幣幣值保持穩(wěn)定的預(yù)期
從最近一段時(shí)間中國(guó)政府對(duì)外態(tài)度來(lái)看，人民幣繼續(xù)大幅升值的可能性不大。但是由于之前十幾年人民幣連續(xù)升值的歷史，使得市場(chǎng)對(duì)于人民幣繼續(xù)升值的預(yù)期很高，而當(dāng)下中國(guó)政府的公信力正處于低谷，政府發(fā)言人在接受采訪時(shí)的表態(tài)很難使公眾接受。因此在未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間里，即使人民幣幣值保持穩(wěn)定，房?jī)r(jià)仍有可能保持上漲。政府想要提升社會(huì)對(duì)人民幣幣值保持穩(wěn)定的預(yù)期，首先要在面對(duì)西方壓力時(shí)保持足夠的強(qiáng)硬態(tài)度。之前中國(guó)政府發(fā)言人也曾經(jīng)在各種場(chǎng)合表達(dá)了中國(guó)對(duì)保持人民幣幣值穩(wěn)定的決心，但是最后卻不得不以各種理由放任人民幣升值。為了改變公眾對(duì)政府的不信任態(tài)度，中國(guó)政府有必要在今后與西方的對(duì)話中擺出適當(dāng)?shù)膹?qiáng)硬姿態(tài)，同時(shí)做到言出必行，在一段時(shí)間內(nèi)保持人民幣幣值穩(wěn)定，重新樹(shù)立起社會(huì)對(duì)政府的信心。其次，在政府經(jīng)濟(jì)規(guī)劃中應(yīng)加大對(duì)人民幣幣值問(wèn)題的關(guān)注，確立明確的調(diào)控政策和調(diào)控目標(biāo)，向國(guó)內(nèi)國(guó)際社會(huì)傳遞出確實(shí)的信號(hào)，即人民幣快速升值的階段已經(jīng)結(jié)束，未來(lái)人民幣幣值將會(huì)保持穩(wěn)定。社會(huì)對(duì)人民幣升值的預(yù)期降低后，外國(guó)資本對(duì)中國(guó)投資市場(chǎng)的熱情也將下降，失去外國(guó)熱錢(qián)炒作的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)逐漸轉(zhuǎn)入蕭條，房?jī)r(jià)最終走向低位。
2、出臺(tái)相關(guān)政策，限制國(guó)際熱錢(qián)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)
人民幣之前的大幅升值，吸引了大量的國(guó)際投資者將資金轉(zhuǎn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)際熱錢(qián)的涌入為房?jī)r(jià)飆升提供了充足的資金保障，想要抑制房?jī)r(jià)，就必須將這筆錢(qián)擠出投機(jī)領(lǐng)域，把將房?jī)r(jià)炒高的投機(jī)資金從房地產(chǎn)市場(chǎng)中抽離出來(lái)，讓剛性需求稱為左右房?jī)r(jià)的唯一因素，房?jī)r(jià)始能恢復(fù)到普通百姓可以接受的水平。因此，政府應(yīng)當(dāng)出臺(tái)有關(guān)政策，抑制國(guó)際熱錢(qián)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。具體政策應(yīng)從兩個(gè)方面入手，即限制購(gòu)房資格和限制購(gòu)房數(shù)量。首先，應(yīng)限制購(gòu)房資格，對(duì)非中國(guó)公民或長(zhǎng)期居住在國(guó)外的中國(guó)公民購(gòu)房的要進(jìn)行嚴(yán)格的審批程序，應(yīng)查明其購(gòu)房目的，如不能證明購(gòu)房是為了本人或家人居住的，應(yīng)限制其購(gòu)房或加收房產(chǎn)稅；對(duì)購(gòu)房的中國(guó)公民，應(yīng)通過(guò)納稅證明判斷其收入水平能否負(fù)擔(dān)所購(gòu)房產(chǎn)，再通過(guò)銀行賬戶查清其資金來(lái)源，如資金來(lái)源不明或資金來(lái)自企業(yè)，應(yīng)限制其購(gòu)房。其次，應(yīng)限制購(gòu)房數(shù)量。如購(gòu)房者為非中國(guó)公民或長(zhǎng)期居住在國(guó)外的中國(guó)公民，符合購(gòu)房資格的應(yīng)視實(shí)際情況只允許其購(gòu)置一至兩套商品房。
3、穩(wěn)定利率，減少貨幣投入量
人民幣的大幅升值引發(fā)了中國(guó)國(guó)內(nèi)通貨膨脹的危機(jī)，迫使政府屢次提高利率，增加了按揭購(gòu)房的成本，推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。為了扭轉(zhuǎn)這一局面，就必須降低按揭購(gòu)房的成本，這就要求政府在未來(lái)的一段時(shí)間里穩(wěn)定甚至下調(diào)利率，減輕購(gòu)房者負(fù)擔(dān)，從而抑制房?jī)r(jià)上漲。但是降低利率可能會(huì)加重現(xiàn)有的通脹危機(jī)，因此政府應(yīng)當(dāng)從兩個(gè)方面做出應(yīng)對(duì)，其一是減少貨幣增發(fā)量，降低流通領(lǐng)域內(nèi)的貨幣總量。這種做法會(huì)在短期內(nèi)造成中央財(cái)政的吃緊，但是隨著CPI的逐漸回落，國(guó)內(nèi)人民幣幣值將由跌轉(zhuǎn)升，這一狀況將會(huì)緩解。其二是提高信貸門(mén)檻，通過(guò)增加貸款限制來(lái)抑制貸款的發(fā)放。針對(duì)房貸主要是提高首付金比例，針對(duì)商業(yè)貸款則是限制抵押品種類，禁止以投資項(xiàng)目本身做抵押，同時(shí)必須引入第三方作擔(dān)保。海關(guān)部門(mén)將限制貸款人在還貸期間的出入境行為。由此，國(guó)民購(gòu)房成本將會(huì)逐漸下降，進(jìn)而帶動(dòng)房?jī)r(jià)下跌。
結(jié)論
通過(guò)上述研究，我們可以得出結(jié)論：人民幣升值會(huì)因經(jīng)濟(jì)、政治、社會(huì)三個(gè)層面的原因而對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲產(chǎn)生積極的推動(dòng)作用。而通過(guò)對(duì)近幾年人民幣幣值和中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)的分析，以及對(duì)當(dāng)前國(guó)際國(guó)內(nèi)局勢(shì)的分析，我認(rèn)為人民幣幣值會(huì)逐漸趨于穩(wěn)定而房?jī)r(jià)也將相應(yīng)的放緩增速并逐漸穩(wěn)定在一個(gè)較為合理的水平。而政府可以通過(guò)提升社會(huì)對(duì)人民幣幣值保持穩(wěn)定的預(yù)期以及出臺(tái)相關(guān)政策限制國(guó)際熱錢(qián)涌入中國(guó)投資市場(chǎng)等手段加快這一進(jìn)程。
不過(guò)本文仍有許多不足，主要體現(xiàn)在對(duì)人民幣幣值和中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的未來(lái)走勢(shì)的推斷上。人民幣的走勢(shì)受國(guó)內(nèi)國(guó)際的諸多因素的影響，尤其在國(guó)際局勢(shì)瞬息萬(wàn)變的今天，誰(shuí)都無(wú)法肯定明天究竟會(huì)發(fā)生什么。因此我在文中的預(yù)測(cè)只是基于個(gè)人對(duì)國(guó)內(nèi)國(guó)際形勢(shì)的一些淺見(jiàn)，并不能完整的概括當(dāng)前復(fù)雜的世界局勢(shì)。因此這些預(yù)測(cè)仍是本文中最不確定的部分。
參考文獻(xiàn)
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