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房地產(chǎn)調(diào)控效果的影響因素及對策分析
廣東揭陽職業(yè)技術(shù)學院 莊小凡 2014/4/2 21:34:26
【摘要】房地產(chǎn)業(yè)作為我國國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)，近年來受到了社會各界的廣泛關(guān)注，尤其是針對房地產(chǎn)業(yè)采取的各種調(diào)控政策備受關(guān)注。這些調(diào)控政策的出臺有利也有弊，一方面使房地產(chǎn)業(yè)向著健康的方向發(fā)展，另一方面，社會各界對調(diào)控政策的出臺爭議不斷，而且政策本身也存在漏洞。本文作者根據(jù)多年的工作經(jīng)驗以及對策房地產(chǎn)調(diào)控政策的長期研究，深入探討房地產(chǎn)調(diào)控效果的影響因素及相應的對策。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)調(diào)控 影響因素 對策
進入二十一世紀以來，房地產(chǎn)業(yè)迎來了其發(fā)展的黃金時期，受房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤吸引，很多企業(yè)投身到了房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)不斷壯大，發(fā)展至今，已經(jīng)在我國經(jīng)濟的發(fā)展過程中占據(jù)重要地位。近年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷升溫，國家對房地產(chǎn)業(yè)出臺了一系列的調(diào)控政策，意在穩(wěn)定房價，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。但是房地產(chǎn)調(diào)控的效果卻有些不盡如人意，下面結(jié)合筆者工作經(jīng)驗，談一談調(diào)控效果的影響因素以及可以采取的解決方法。
1房地產(chǎn)調(diào)控效果的影響因素
1.1缺乏健全的房地產(chǎn)市場制度
就我國房地產(chǎn)市場來說，其相關(guān)的制度存在很多缺陷，一些法律法規(guī)不健全，使得在一些關(guān)鍵的地方容易出現(xiàn)監(jiān)管不嚴、投機倒把等情況，這嚴重危害了房地產(chǎn)市場的正常秩序，具體表現(xiàn)在以下幾個方面：第一，雖然國家一直在對商品房預售制度出臺相關(guān)的法律法規(guī)，但到目前為止，商品房預售制度仍然沒有健全，開發(fā)商利用預售制度存在的缺陷對外隱瞞相關(guān)信息，對預售資金任意處理，置購房者的利益于不顧，嚴重損害了購房者的權(quán)益。第二，土地征收與出讓制度以及土地出讓金使用制度也都不健全，這些制度的不健全給了一些人鉆空的機會。第三，征稅制度不合理，我國房地產(chǎn)稅稅收收入主要來源于開發(fā)和流通環(huán)節(jié)，只有一小部分稅收來源于房地產(chǎn)保有階段，這在一定程度上導致了房地產(chǎn)市場上的炒房現(xiàn)象，同時這種稅收制度的存在對于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展是不利的�？傊嚓P(guān)制度的建立健全對于房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展是十分必要的，至少可以遏制利用制度缺陷鉆空子行為的發(fā)生，避免影響房地產(chǎn)調(diào)控政策的實施效果。
1.2調(diào)控政策治標不治本
雖然近年來國家不斷出臺新的調(diào)控政策，但是調(diào)控的效果并不讓人滿意，甚至是越調(diào)越漲，每一次調(diào)控政策出臺后，房價都要繼續(xù)往上漲，今年新的國五條出臺后情況也基本相同。不難看出，調(diào)控政策對真正改善房地產(chǎn)市場環(huán)境作用不大。究其原因，調(diào)控政策沒有動搖房地產(chǎn)市場持續(xù)走高的根本。房價一直居高不下其背后的真正黑手是政府的土地財政，很多地方政府的財政收入主要是通過賣地獲得的，在地方政府的財政收入中賣地占到了其財政收入的絕大部分，因此地方政府更希望地價高漲以增加其財政收入。對于地方政府的賣地沖動中央政府并沒有完全制止，換句話說就是中央政府并沒有真正想讓房價降下來，調(diào)控政策只不過是暫時緩解房地產(chǎn)市場的矛盾，并不能從根本上解決問題。
1.3經(jīng)濟環(huán)境對調(diào)控的不確定性增加
自我國加入世貿(mào)組織以來，我國不斷加強與世界各國的經(jīng)濟聯(lián)系，尤其是近幾年全球經(jīng)濟一體化進程在加速推進，我國與世界的聯(lián)系越來越密切，同時受外界的影響也越來越大。在過去不久的08年金融危機就是一個很好的證明，受美國次貸危機的影響，我國的經(jīng)濟也受到了一定的影響。而我國房地產(chǎn)調(diào)控政策也不例外，也受到了世界經(jīng)濟形勢的影響，美國的量化寬松政策就不利于我國房地產(chǎn)調(diào)控政策的實施，一定程度上影響了調(diào)控的效果。
1.4調(diào)控政策自身存在問題
國家不斷出臺調(diào)控政策，但是調(diào)控政策的效果一直不讓人滿意，其中一個重要的原因就是調(diào)控制度自身存在問題。翻看國家歷年的調(diào)控政策不難發(fā)現(xiàn)這些調(diào)控政策沒有具體的數(shù)字化指標，很多都是模糊的概念，例如“促進、加強、過快”等等這些詞，很多人要問究竟該如何促進，如何加強，過快的指標是什么，政策在制定時就應該把這些問題明確下來，而不是讓社會各界去進行猜度，政府應該對調(diào)控政策加以詳細的說明以指導調(diào)控政策的實施，否則只能是模糊的政策，糊涂的調(diào)控，到頭來沒有實質(zhì)性的改善。還應該認識到一點，地方政府與中央政府之間的“貌合神離”，國家出臺了調(diào)控政策下發(fā)各級進行調(diào)控，但是地方政府往往敷衍中央政府的調(diào)控，很多地方政府不認真執(zhí)行中央的決策，一方面執(zhí)行工作不到位，另一方面?zhèn)卧�、虛報、瞞報數(shù)據(jù)，這也使中央政府的調(diào)控雪上加霜，房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的目標再次偏離。
2房地產(chǎn)調(diào)控的對策分析
2.1建立健全房地產(chǎn)市場制度
房地產(chǎn)市場制度的不健全使房地產(chǎn)市場存在很大的隱患，因此有必要盡快建立健全房地產(chǎn)市場制度，消除制度上的漏洞。針對房地產(chǎn)市場制度不健全導致的一些問題提出幾點建議：第一，調(diào)整房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)稅收的不合理對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展百害而無一利，因（未完，下一頁）
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