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限購令的合法性探析
資源天下 2018/9/25 19:03:40
（接上頁）的權(quán)利，任何單位和個人不得非法干預(yù)”。至少從形式上看，樓市限購令違反了《合同法》規(guī)定的契約自由原則。雖然契約自由不是絕對的自由，在一定的情況下，國家可以干預(yù)市場，干預(yù)契約的訂立。但這只是例外，而且國家的這種干預(yù)必須有強(qiáng)烈的公共利益正當(dāng)性的理由，必須符合法律保留原則，通過法律的形式來進(jìn)行，而且其采取的手段，必須符合比例原則。
3、 限購令不符合法律保留的要求。在依法行政原則中，法律保留原則為一個核心的概念。 作為一項基本的憲政常識：為防止絕對權(quán)力對人權(quán)的侵犯，通過憲法——人民與政府之間的契約來確立人民的基本權(quán)力，為防止憲法基本權(quán)力被架空，創(chuàng)造了包括法律保留原則在內(nèi)的憲法保障制度。之所以如此，原因在于： 在組織方面，議會與行政相比處于與人民更接近、更密切的位置，議會也因而被認(rèn)為比政府具有更強(qiáng)烈、跟直接的民主正當(dāng)性基礎(chǔ)；其次，在程序方面，議會議室遵守公開、直接、言辭辯論與多數(shù)決原則，這些議會原則不僅可使議會的少數(shù)黨與利益被設(shè)計的社會大眾得以有機(jī)會影響議會決定的作成，也可以參與重要爭點，確保分歧、沖突的不同利益獲得適當(dāng)?shù)钠胶猓浞爆嵉淖h事程序也有助于所作成決定之實質(zhì)正確性的提升。與其相比，行政決定程序因其講究或兼顧效率與機(jī)動的特性，而較難達(dá)到相同的效果。 要求一切對公民基本權(quán)利的限制都必須通過法律的方式進(jìn)行被稱為“全部保留”說，但事實上這難以做到�！爸匾马棻Ａ粽f”（“重大性理論”）則認(rèn)為國家對人民的自由及權(quán)利予于限制，必須通過法律方式進(jìn)行。 但法律不能過多限制，一律加以規(guī)定，其中屬細(xì)節(jié)性、技術(shù)性的事項，法律得以明確性的授權(quán)予主管機(jī)關(guān)以命令規(guī)定之。很明顯，限購令涉及對購房者交易權(quán)、居住權(quán)、平等權(quán)（以戶籍為區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)）以及對房產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)營權(quán)的限制，而以上權(quán)利屬于憲法性基本權(quán)利，根據(jù)法律保留原則，必須通過全國人大至少通過全國人大常務(wù)會頒布的法律來進(jìn)行，由于并非細(xì)節(jié)性、技術(shù)性的事項，即使授權(quán)立法也無權(quán)對之創(chuàng)制規(guī)范。
二、限購令所采取的手段有違比例原則
所謂比例原則，是指行政機(jī)關(guān)實施行政行為應(yīng)兼顧行政目標(biāo)的實現(xiàn)和保護(hù)相對人權(quán)的保護(hù)，如為實現(xiàn)行政目標(biāo)可能對行政相對人權(quán)造成某種不利影響時，因此這種不利影響，限制在盡可能小的范圍和限度，保持二者處于適當(dāng)?shù)谋壤＞唧w包括：（1）妥當(dāng)性原則。指行政機(jī)關(guān)所采取的限制手段必須適當(dāng)及有助于所追求目標(biāo)之達(dá)成，如果經(jīng)措施或手段的幫助，使得或幫助所要達(dá)成的成果或目地的達(dá)成，那么這一措施或手段相對于改目的或成果即為妥當(dāng)。（2）必要性原則。一個合妥當(dāng)性的手段必須合乎必要性，可稱為最少侵害原則。即行為不超越實現(xiàn)目的的必要程度，在達(dá)成目的有多種手段時，需采取侵害人民權(quán)利最小的手段。（3）衡平性原則（狹義的比例原則）。 指對于基本權(quán)侵害程度與所欲達(dá)成的目的，須處于一種合理且適度的關(guān)系，采取的方法與所造成的侵害不得與所要達(dá)成的目的利益顯失均衡。以此檢視，限購令顯然有違比例原則。
首先，限購令所采取的手段并不妥當(dāng)。眾所周知，與依賴于政府指令的計劃經(jīng)濟(jì)不同，市場經(jīng)濟(jì)最大的特點就是政企分開，自由貿(mào)易，自由競爭。限購令通過行政手段強(qiáng)力干預(yù)市場，以行政命令的形式制定交易指標(biāo)，限制市場平等主體之間的民事交易，甚至強(qiáng)行叫停平等民事主體之間的合同交易，有違市場經(jīng)濟(jì)法則，有公權(quán)侵犯私權(quán)之嫌。事實上，公權(quán)力的介入，由于沒有法律明確的規(guī)范，必將導(dǎo)致房產(chǎn)利益機(jī)制更加混亂。此外，限購令還平添了交易費(fèi)用，因為要有錢買房簡單，要辨別誰有資格買房困難，單是對限購令中的“家庭”這一概念的理解上，就足以引發(fā)混亂。事實上，強(qiáng)制推行這種很難具有操作性的限購令，將不可避免的催生假離婚、借用甚至租用他人身份證購房等道德風(fēng)險。由于限購令在執(zhí)行過程中不可能完成一刀切，勢必會附加諸多豁免條款，這些豁免條款可能將難免成為弄權(quán)腐敗的溫床。
其次，限購令的實施并非必要。作為經(jīng)濟(jì)學(xué)的一個簡單常識，價格是由市場供求關(guān)系決定的，房產(chǎn)價格上漲，是供求關(guān)系出了問題，高房價不過是高需求和低供給的表現(xiàn)。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度，政府應(yīng)當(dāng)增加供給，而不是簡單的趕走顧客，限制顧客購買，事實上，限購令僅僅是暫時壓抑了需要，在短期內(nèi)會有打壓房價的作用，它同時一方面將直接促進(jìn)房租上漲，另一方面也會打壓房地產(chǎn)的開發(fā)，減少房子的供應(yīng)量，供給減少，競爭弱化，中長期只會進(jìn)一步推高房價。限購令僅僅是臨時性的行政手段，隨著房地產(chǎn)市場的變化，過段時間可能為了刺激房地產(chǎn)的發(fā)展，限售將會放松，房價又會繼續(xù)進(jìn)入上漲的路徑，從而產(chǎn)生“漲價—限售—供應(yīng)減少—放松—繼續(xù)漲價”的惡性循環(huán)。必要性原則要求在采取的措施所保護(hù)的法益與所侵犯的法益之間進(jìn)行權(quán)衡，在有其它侵害更小的手段時，不得采取侵害大的手段。因此，真正想房價下降，就應(yīng)當(dāng)采取增加市場供應(yīng)等經(jīng)濟(jì)手段來抑制樓市泡沫，而不是簡單化的不（未完，下一頁）
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