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農(nóng)村集體土地房地產(chǎn)征收補(bǔ)償法律問(wèn)題研究
（作者未知） 2009/4/25
（接上頁(yè)）沒(méi)有得到實(shí)施之前，征地方無(wú)權(quán)強(qiáng)制拆遷。
在中國(guó)，隨著城市建設(shè)進(jìn)程的進(jìn)一步加快，不可避免地也會(huì)出現(xiàn)效率與公平問(wèn)題。從實(shí)踐運(yùn)作情況來(lái)看，目前中國(guó)普遍采用的貨幣補(bǔ)償這種方式雖然給被征收人更多的選擇自由，但由于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低，抵制征收和暴力或采用其他非理性方式抗征收現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生�！吨腥A人民共和國(guó)土地管理法》以法律形式規(guī)定了征收農(nóng)村集體土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，其基本思想是補(bǔ)償費(fèi)用主要包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。這一規(guī)定的初衷是為了對(duì)地方政府征收集體土地行為實(shí)施規(guī)范約束，其立法原意是切實(shí)保護(hù)被征地農(nóng)民及農(nóng)村集體利益，但這一規(guī)定以勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)替代農(nóng)村居民的集體土地使用權(quán)補(bǔ)償，使得農(nóng)村集體土地價(jià)值構(gòu)成與城市土地價(jià)值構(gòu)成顯著不同，兩者缺乏可比性。至于各地在具體實(shí)施征收補(bǔ)償中以耕地年產(chǎn)值為基礎(chǔ)的按一定倍數(shù)補(bǔ)償?shù)淖龇�，更是�?yán)重違背土地價(jià)格形成規(guī)律，根本沒(méi)有考慮土地供求關(guān)系對(duì)土地價(jià)格形成的影響。2001年6月頒布的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定城市房屋拆遷貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格來(lái)確定，2004年1月1日開(kāi)始實(shí)施的《城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》更是明確規(guī)定，“城市房屋拆遷估價(jià)，是指對(duì)被拆遷房屋及其附屬物和該房屋及其附屬物用地的土地使用權(quán)的正常市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估”， 這說(shuō)明城市房屋拆遷的對(duì)產(chǎn)權(quán)人的補(bǔ)償價(jià)格是房地產(chǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。對(duì)比集體土地上農(nóng)村居民自住房屋的房地產(chǎn)價(jià)格補(bǔ)償，不難發(fā)現(xiàn)，城鎮(zhèn)居民（非農(nóng)業(yè)人口）與農(nóng)村居民顯然在兩個(gè)不同的等級(jí)上，這在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)和城鄉(xiāng)邊緣區(qū)表現(xiàn)得更加明顯。為什么在土地征收過(guò)程中對(duì)農(nóng)村居民的自住房地產(chǎn)不采用市場(chǎng)價(jià)值補(bǔ)償，給農(nóng)民以城市居民對(duì)等的公民權(quán)利和義務(wù)，這是我國(guó)征地實(shí)踐中值得研究和關(guān)注的問(wèn)題。
3 農(nóng)村集體土地征收補(bǔ)償評(píng)估中的房地產(chǎn)價(jià)值構(gòu)成及其完善
依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》以及各地制定的實(shí)施辦法和其他有關(guān)規(guī)定，農(nóng)村集體土地征收中土地價(jià)值構(gòu)成包括：土地補(bǔ)償費(fèi)、征收土地上的地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)。
按照《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第二十六條的規(guī)定，“土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有；地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)歸地上附著物及青苗的所有者所有。”“征收土地的安置補(bǔ)助費(fèi)必須�？顚Ｓ�，不得挪作他用。需要安置的人員由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織安置的，安置補(bǔ)助費(fèi)支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織管理和使用；由其他單位安置的，安置補(bǔ)助費(fèi)支付給安置單位；不需要統(tǒng)一安置的，安置補(bǔ)助費(fèi)發(fā)放給被安置人員個(gè)人或者征得被安置人員同意后用于支付被安置人員的保險(xiǎn)費(fèi)用。”不難看到，土地補(bǔ)償費(fèi)是對(duì)被征收土地的所有權(quán)補(bǔ)償，地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)為對(duì)地上附著物的所有權(quán)人及青苗的所有權(quán)人的補(bǔ)償，勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)的受益人為失去耕地后需要安置的農(nóng)村勞動(dòng)力。
由上可以看出，上述規(guī)定沒(méi)有明確區(qū)分農(nóng)村各種土地使用權(quán)類型的房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成，而且對(duì)集體土地的土地使用權(quán)不予補(bǔ)償。
受此影響，在對(duì)農(nóng)村居民自住房地產(chǎn)進(jìn)行征收補(bǔ)償評(píng)估中，房地產(chǎn)估價(jià)人員一般將房地產(chǎn)價(jià)值構(gòu)成確定為：土地補(bǔ)償費(fèi)＋勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)＋耕地占用稅＋征地管理費(fèi)＋土地開(kāi)發(fā)費(fèi)＋建筑物價(jià)值。
這種價(jià)值構(gòu)成方式在理論上的不足顯而易見(jiàn)。首先，作為土地所有權(quán)人應(yīng)該獲得的土地所有權(quán)轉(zhuǎn)讓收入被剝奪給土地使用權(quán)人，危害了集體經(jīng)濟(jì)組織其他成員的共同利益；其次，集體土地使用權(quán)沒(méi)有在補(bǔ)償價(jià)格中得以體現(xiàn)；第三，勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)被當(dāng)成財(cái)產(chǎn)權(quán)利納入了房地產(chǎn)價(jià)值構(gòu)成中，與相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定構(gòu)成明顯沖突；第四，不能體現(xiàn)供求關(guān)系在農(nóng)村房地產(chǎn)價(jià)格形成中的作用，嚴(yán)重阻礙農(nóng)村土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)和形成農(nóng)村土地市場(chǎng)的形成。根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值形成規(guī)律，我們認(rèn)為，農(nóng)村居民自住房地產(chǎn)的價(jià)值構(gòu)成應(yīng)由土地使用權(quán)價(jià)值和建筑物價(jià)值兩部分構(gòu)成，具體可細(xì)分為以下幾個(gè)部分：
（1）土地取得費(fèi)用：指從集體經(jīng)濟(jì)組織取得土地和在辦理宅基地使用過(guò)程中應(yīng)向當(dāng)?shù)卣娃r(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織交納的有關(guān)稅、費(fèi)之和；
（2）土地開(kāi)發(fā)整理費(fèi)用：指在取得宅基地土地使用權(quán)后，為實(shí)現(xiàn)地上建筑物順利建設(shè)而進(jìn)行的土地勘探、土地平整、通水、通電、通路等所花費(fèi)的有關(guān)費(fèi)用；
（3）前期費(fèi)用：包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)等所花費(fèi)的有關(guān)費(fèi)用；
（4）建筑安裝工程費(fèi)用；
（5）投入的所有資金的利息；
（6）投資利潤(rùn)；
（7）交易稅費(fèi)。
對(duì)其他土地類型上的房地產(chǎn)征收價(jià)值補(bǔ)償可參照上述構(gòu)成分析和計(jì)算，只是必須區(qū)分是集體經(jīng)濟(jì)組織的土地所有權(quán)補(bǔ)償還是集體土地使用權(quán)補(bǔ)償。
明確了農(nóng)村集體土地征收補(bǔ)償評(píng)估中的房地產(chǎn)價(jià)值構(gòu)成后，農(nóng)村集體土地征收補(bǔ)償評(píng)估便有了具體的理論依據(jù)，具體應(yīng)用時(shí)，應(yīng)將征收補(bǔ)償區(qū)分為所有權(quán)補(bǔ)（未完，下一頁(yè)）
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