|
農(nóng)村集體土地房地產(chǎn)征收補(bǔ)償法律問題研究
（作者未知） 2009/4/25
（接上頁）償、地上附著物補(bǔ)償、青苗補(bǔ)償、勞動力安置補(bǔ)償、自住房地產(chǎn)征收補(bǔ)償、其他土地使用權(quán)補(bǔ)償幾個方面。
對所有權(quán)補(bǔ)償、地上附著物補(bǔ)償、青苗補(bǔ)償、勞動力安置補(bǔ)償可以按照現(xiàn)行土地法律、法規(guī)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行價(jià)值測算。
對農(nóng)村居民自住房地產(chǎn)征收補(bǔ)償、其他土地使用權(quán)補(bǔ)償，可以參照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，根據(jù)估價(jià)對象的具體情況予以選用最適宜的估價(jià)方法評估，并盡可能采用其他估價(jià)方法進(jìn)行驗(yàn)證和相互補(bǔ)充，最后綜合得出估價(jià)對象的補(bǔ)償價(jià)格。
4 對完善中國土地征收補(bǔ)償制度的有關(guān)建議
4.1 必須用城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的觀念進(jìn)行土地管理立法
中國現(xiàn)有土地權(quán)利的權(quán)利與義務(wù)不對等。按照現(xiàn)有的法律法規(guī)規(guī)定，土地國家所有和集體所有的權(quán)能不一致，集體土地所有權(quán)與國有土地所有權(quán)在法律地位上不平等，集體土地的使用、收益、處分等受到不同程度的限制。黨的十六屆三中全會通過的《中共中央關(guān)于完善社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定》將建立現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度的重要意義提到了前所未有的高度，認(rèn)為這將“有利于維護(hù)公有財(cái)產(chǎn)權(quán)，鞏固公有制經(jīng)濟(jì)的主體地位；有利于保護(hù)私有財(cái)產(chǎn)權(quán)，促進(jìn)非公有制經(jīng)濟(jì)發(fā)展；有利于各類資本的流動和重組，推動混合所有制經(jīng)濟(jì)發(fā)展；有利于增強(qiáng)企業(yè)和公眾創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新的動力，形成良好的信用基礎(chǔ)和市場秩序。這是完善基本經(jīng)濟(jì)制度的內(nèi)在要求，是構(gòu)建現(xiàn)代企業(yè)制度的重要基礎(chǔ)�！辈⑶覐�(qiáng)調(diào)“要依法保護(hù)各類產(chǎn)權(quán)，保障所有市場主體的平等法律地位和發(fā)展權(quán)利。” 《決定》將現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度概括為“歸屬清晰、權(quán)責(zé)明確、保護(hù)嚴(yán)格、流轉(zhuǎn)順暢”。農(nóng)村居民土地房屋財(cái)產(chǎn)制度是我國現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度的重要組成部分，法律應(yīng)賦予農(nóng)村居民與城市居民同樣的公民權(quán)利。因此，在土地立法中必須消除城鄉(xiāng)差別，按照城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的觀念，賦予農(nóng)村集體土地使用權(quán)有償取得、有限期使用、可以依法轉(zhuǎn)讓和流轉(zhuǎn)的權(quán)利，土地使用者必須依法取得土地，可以將依法取得的土地使用權(quán)在法律法規(guī)規(guī)定范圍內(nèi)有償轉(zhuǎn)讓、或用于出租、抵押、典當(dāng)?shù)�。這樣既可以有效保護(hù)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的土地所有者權(quán)益，又可以切實(shí)保障土地使用者及其他相關(guān)單位和人員的權(quán)益，農(nóng)戶可利用依法取得的土地使用權(quán)進(jìn)行抵押或典當(dāng)方式獲取發(fā)展生產(chǎn)所急需的資金，從而在農(nóng)村根除高利貸的危害，推動農(nóng)業(yè)與農(nóng)村社會的全面進(jìn)步。
5.2 明確農(nóng)村集體土地所有權(quán)權(quán)利主體
在現(xiàn)行情況下，已經(jīng)有全體村民參加的村級農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)合作組織的，應(yīng)將將村級集體經(jīng)濟(jì)組織確定為土地所有權(quán)人。尚未建立農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的，可以將農(nóng)村集體土地所有權(quán)統(tǒng)一交由村委會統(tǒng)一行使，待全體村民參加的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織建立后，再將土地所有權(quán)人確定為該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，讓村委會指行使其行政管理職能。
5.3 應(yīng)對土地使用權(quán)進(jìn)行統(tǒng)一界定
中國現(xiàn)行的土地使用權(quán)權(quán)利類型設(shè)置不完整。目前只設(shè)定了土地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、土地抵押權(quán)、土地承租權(quán)等，對于實(shí)際存在的地下空間使用權(quán)、耕作權(quán)、通行權(quán)、各種自然資源使用權(quán)等諸多土地權(quán)利尚未作明確規(guī)定，不利于對土地進(jìn)行合理利用，不利于對各種土地使用權(quán)利依法進(jìn)行保護(hù)。因此，土地權(quán)利設(shè)置必須按照市場經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在要求，在城鄉(xiāng)統(tǒng)籌基礎(chǔ)上，明確各種土地權(quán)利，形成完善的土地權(quán)利體系，對土地權(quán)利的名稱、種類、主體、內(nèi)容、取得和限制等作出明確規(guī)定，為依法保護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益提供法律依據(jù)。
5.4 建立市場化的農(nóng)地征收制度
為減少征地糾紛，農(nóng)地征收中，必須按照公平和權(quán)益保障原則，對征收土地上的房地產(chǎn)進(jìn)行科學(xué)的價(jià)格評估后給予財(cái)產(chǎn)所有者合理的補(bǔ)償。據(jù)目前來看，宜于采用城市拆遷補(bǔ)償?shù)难a(bǔ)償方式，采用公開市場價(jià)值予以合理補(bǔ)償
|