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高校物業(yè)管理的特點(diǎn)及其發(fā)展趨勢
（作者未知） 2009/5/3
摘 要：隨著社會(huì)的發(fā)展，高校改革的需要，高校物業(yè)管理也悄然興起，它有別于以往的總務(wù)后勤管理和社會(huì)物業(yè)管理，有其特定的屬性，高校物業(yè)管理是一個(gè)集管理、經(jīng)營、服務(wù)為一體的系統(tǒng)工程。本文在分析當(dāng)前高校物業(yè)管理特征的基礎(chǔ)上，指出物業(yè)所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離、管理市場化、社會(huì)化、專業(yè)規(guī)范化是其發(fā)展的必然趨勢。
關(guān)鍵詞：高校 物業(yè)管理 社會(huì)化
一、當(dāng)前我國高校物業(yè)管理的特點(diǎn)
從高校物業(yè)的使用類別看，高校物業(yè)可以分為：教學(xué)辦公科研型樓棟物業(yè)、學(xué)生公寓物業(yè)、教職工住宅小區(qū)物業(yè)、文化體育類物業(yè)、服務(wù)接待類物業(yè)等，除教職工住宅小區(qū)物業(yè)外，其它物業(yè)產(chǎn)權(quán)基本上屬于國家所有或極少數(shù)企業(yè)法人所有。高校物業(yè)的基本情況決定了高校物業(yè)的性質(zhì)，與社會(huì)上一般物業(yè)管理相比有如下特點(diǎn)。
（一）高校物業(yè)管理在某種程度上具有政治任務(wù)
一般而言商住物業(yè)的管理主要是為住戶創(chuàng)造安居樂業(yè)的生活環(huán)境，實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。高校物業(yè)管理的目標(biāo)主要是為師生創(chuàng)造一個(gè)良好的教學(xué)環(huán)境，協(xié)助提升高校的對外形象。這樣高校物業(yè)管理一定程度上就不完全遵循市場經(jīng)濟(jì)的效益原則，如學(xué)生吃及住的管理屬于學(xué)生生活綜合管理的范圍，涉及社會(huì)安全穩(wěn)定，其服務(wù)費(fèi)用價(jià)格等有些由政府物價(jià)部門審批，不完全按照市場規(guī)律運(yùn)行。校園治安維護(hù)、校園環(huán)境的綜合管理涉及到校園的校風(fēng)、學(xué)風(fēng)等問題，是一個(gè)綜合的社會(huì)穩(wěn)定治理問題。
（二）高校物業(yè)管理具有育人功能
高校的活動(dòng)主體是在校學(xué)生，校園環(huán)境的好壞，物業(yè)管理水平高低，承載著顯性與隱性育人功能，大學(xué)階段是大學(xué)生人生觀、世界觀、價(jià)值觀形成發(fā)展的重要時(shí)期。以人為本的管理理念，有助于培養(yǎng)學(xué)生良好道德品質(zhì)，通過校園干凈、寬敞、明亮、整齊、優(yōu)美的環(huán)境，容易使大學(xué)生形成樂觀向上、豁達(dá)開朗的良好心理素質(zhì)，培育豐富的美學(xué)價(jià)值和審美情趣。通過后勤物業(yè)人的熱情主動(dòng)、文明服務(wù)引發(fā)大學(xué)生對勞動(dòng)的尊重和熱愛，有助于培養(yǎng)他們熱愛勞動(dòng)的樸素感清。
（三）高校后勤物業(yè)管理以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為最終目的
高校后勤社會(huì)化改革的最終目的是為高校的教學(xué)、科研和師生服務(wù)的，改革的目標(biāo)是依據(jù)經(jīng)濟(jì)規(guī)律和教育規(guī)律運(yùn)用新機(jī)制、新模式，加快后勒建設(shè)，提高后勤服務(wù)水平。服務(wù)決定市場，只有以優(yōu)質(zhì)服務(wù)，優(yōu)良作風(fēng)，優(yōu)美環(huán)境讓師生員工滿意，才能占領(lǐng)市場，高校物業(yè)必須以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)去做好各方面工作，取得師生員工的一致滿意。
（四）高校物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)具有不確定性
商住物業(yè)管理的資金來源包括管理服務(wù)費(fèi)的收取、公共設(shè)施專用維護(hù)基金等，由小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司協(xié)商制定，資金的使用接受業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主的監(jiān)督；而高校物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)來源較為單一，與校方以合同契約形式確定資金數(shù)額和支付方式，完全市場化。全國高校后勤物業(yè)基本實(shí)現(xiàn)“撥改付”模式運(yùn)作，對從事物業(yè)管理的后勤實(shí)體，其服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，支付費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)具有較大的差異性，各個(gè)地區(qū)，各個(gè)學(xué)校因各自不同的情況，標(biāo)準(zhǔn)很難一致，大多采用“成本倒推法”，而不是“市場計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”，因而與社會(huì)平均的同等檔次的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)也不一致，不具有可比性。
（五）高校物業(yè)管理大多采用內(nèi)部甲乙方管理體制
商住小區(qū)有業(yè)主自治與專業(yè)化管理的共管模式、智能化管理模式等，而高校物業(yè)管理則是一種內(nèi)部共管式的管理模式。具體而言甲方代表學(xué)校行使后勤管理的職能，乙方作為經(jīng)濟(jì)實(shí)體，按企業(yè)化運(yùn)行，為學(xué)校提供后勤服務(wù)與保障。這種機(jī)制下，甲乙方仍為高校的職工，其物業(yè)管理的規(guī)范化、行業(yè)化、市場競爭等方面，必然呈現(xiàn)著不完全的市場竟?fàn)�，甚至沒有市場競爭。雖然有極少數(shù)高校把一部分物業(yè)對社會(huì)招標(biāo)，但更多高校其校內(nèi)物業(yè)市場仍然是給后勤實(shí)體經(jīng)營。
（六）教職工住宅小區(qū)的物業(yè)管理未實(shí)行社會(huì)化方式運(yùn)作
國務(wù)院已出臺《物業(yè)管理?xiàng)l例》，各省市也出臺了住宅小區(qū)實(shí)行社會(huì)化物業(yè)管理的措施和時(shí)間表，但推行起來實(shí)施進(jìn)度不快，特別是高校教職工老住宅小區(qū)仍然是按過去的福利化服務(wù)模式運(yùn)作。因原來學(xué)校教學(xué)科研等規(guī)劃的不完整性，使這一區(qū)域較多與高校校園密切相連，基本上屬于校園范圍的一部分，因此其物業(yè)管理較難以按社會(huì)化方式運(yùn)作，也會(huì)影響校園的綜合管理及房屋產(chǎn)權(quán)的上市流轉(zhuǎn)和教職工個(gè)人權(quán)益的保護(hù)。
二、高校物業(yè)管理發(fā)展趨勢分析
高校的物業(yè)管理隨著社會(huì)上物業(yè)管理的發(fā)展應(yīng)運(yùn)而生，但管理方式相對滯后，阻礙了高校物業(yè)管理職能的發(fā)揮，近幾年，各高校進(jìn)行了積極的探索和嘗試，積累了寶貴的經(jīng)驗(yàn)。隨著高校后勤社會(huì)化改革的不斷深入，高校物業(yè)管理作為城市物業(yè)管理的組成部分，其發(fā)展趨勢也應(yīng)該與社會(huì)物業(yè)管理同步。
（一）物業(yè)所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離
在多年的高校后勤社會(huì)化改革中，許多高校都做出過很多努力，但其成效并不高，其主要原因是所（未完，下一頁）
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