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房地產(chǎn)證券化
（作者未知） 2009/7/7
房地產(chǎn)證券化，是指將對(duì)房地產(chǎn)的投資轉(zhuǎn)化為證券形態(tài)，從而使投資人與房地產(chǎn)投資標(biāo)的物之間的物權(quán)關(guān)系轉(zhuǎn)化為債權(quán)性質(zhì)的有價(jià)證券形式。從廣義上講，房地產(chǎn)證券化可以分為以下四種形式。
一是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行股份制經(jīng)營，包括直接或間接成為房地產(chǎn)上市公司，從而使一般房地產(chǎn)企業(yè)與證券相融合，也包括一般上市公司通過收購、兼并、控股投資房地產(chǎn)企業(yè)等形式進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，從而使上市公司與房地產(chǎn)業(yè)結(jié)合。
二是以基金形式表現(xiàn)的證券化，有四種，第一種是消費(fèi)基金，匯集居民以住房消費(fèi)資金積累為目的的住房資金；第二種是投資基金，匯集投資者的資金投資于房地產(chǎn)的基金，這種基金一般不直接從事具體房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)；第三種是資產(chǎn)運(yùn)營型基金，以房地產(chǎn)投資信托為代表，即不進(jìn)行項(xiàng)目投資活動(dòng)，而是直接運(yùn)作房地產(chǎn)資產(chǎn)，由此而產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益作為基金回報(bào)；第四種，在實(shí)際情況中，還存在已經(jīng)具備權(quán)益關(guān)系但未以證券化方式表現(xiàn)的基金形式，它們只要將權(quán)益以有價(jià)證券形式表現(xiàn)出來就構(gòu)成房地產(chǎn)證券化，可稱之為“準(zhǔn)房地產(chǎn)證券化”，這主要是住房公積金和住房合作社兩大類形式。
三是以債券形式表現(xiàn)的證券化，有兩種主要形式：其一是直接發(fā)行的房地產(chǎn)項(xiàng)目債券，針對(duì)具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目標(biāo)的，由投資方或開發(fā)企業(yè)委托金融機(jī)構(gòu)發(fā)行。其二是派生出來的債券，主要以資產(chǎn)支撐證券和抵押支撐證券為代表。資產(chǎn)支撐證券是目前國際資本市場(chǎng)發(fā)展最快、最具活力的證券化形式，即以房地產(chǎn)資產(chǎn)（或房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)利）為擔(dān)保，靠該資產(chǎn)收益償還的債券。
四是住宅抵押貸款證券化，是指金融機(jī)構(gòu)對(duì)住房抵押貸款進(jìn)行包裝組合，將一定數(shù)量的，在貸款期限、利率、抵押范圍、類型等方面具備共性的抵押貸款以發(fā)行債券的方式出售給投資者，包括抵押債券及由抵押貸款支持、擔(dān)保的各種證券。它將使整個(gè)住房金融市場(chǎng)與資本市場(chǎng)直接聯(lián)系，降低了金融機(jī)構(gòu)開展住宅抵押貸款的成本，擴(kuò)大融資渠道，并為廣大投資者增加新的投資機(jī)會(huì)。
房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)高投入的行業(yè)，高投入在帶來高收益的同時(shí)也必然帶來高風(fēng)險(xiǎn)。正是這種高投入、高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)特性決定了房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)如漆似膠的關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)的每一步發(fā)展都離不開金融業(yè)的支持，金融業(yè)的每一次創(chuàng)新也都會(huì)給房地產(chǎn)業(yè)帶來巨大的發(fā)展空間。而我國多年以來形成的以銀行為主要融資渠道的房地產(chǎn)金融體系僵化、單一，不僅使現(xiàn)有金融系統(tǒng)積累了大量的金融風(fēng)險(xiǎn)，而且客觀上限制了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。隨著我國住房制度的改革和房地產(chǎn)業(yè)建設(shè)的加快，突破房地產(chǎn)金融的瓶頸限制，加速房地產(chǎn)金融業(yè)的創(chuàng)新勢(shì)在必行。房地產(chǎn)證券化正是在這樣的呼喚中來到中國。
房地產(chǎn)證券化是當(dāng)代經(jīng)濟(jì)、金融證券化的典型代表，是一國經(jīng)濟(jì)發(fā)展到較高階段的必然趨勢(shì)。20世紀(jì)70年代以來，西方國家金融業(yè)發(fā)生了重大變化，一直占據(jù)金融業(yè)主導(dǎo)地位的銀行業(yè)面臨著挑戰(zhàn)，而證券化卻在競(jìng)爭(zhēng)中得到了迅速發(fā)展，成為國際金融創(chuàng)新的三大主要趨勢(shì)之一。在金融證券化浪潮中，房地產(chǎn)證券化成了金融銀行業(yè)實(shí)踐結(jié)構(gòu)變化和新的國際金融工具創(chuàng)新的主要內(nèi)容之一。我國目前對(duì)于房地產(chǎn)證券化還處于研討和摸索階段。而要在我國發(fā)展房地產(chǎn)證券化，首先要研討的就是中國到底需不需要房地產(chǎn)證券化以及中國目前是否具備了房地產(chǎn)證券化的條件。本文主要圍繞這兩個(gè)問題展開。
一、 房地產(chǎn)證券化的必要性論證
1、有利于提高銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性，釋放金融風(fēng)險(xiǎn)。
由于個(gè)人住房抵押貸款期限比較長(zhǎng)，而商業(yè)銀行資金來源以短期為主，因而產(chǎn)生了由于"短存長(zhǎng)貸"引發(fā)的流動(dòng)性問題。雖然目前我國商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款占全部貸款的比例不到4%，資金也比較寬松，流動(dòng)性沒問題。但是，由于業(yè)務(wù)發(fā)展的不平衡，個(gè)人住房抵押貸款發(fā)展最快的建行，其余額占全部貸款金額的比重已超過9%，上海、深圳等業(yè)務(wù)開展較早地區(qū)的一些中小銀行有的已接近30% 。參照發(fā)達(dá)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國家，我國的住房抵押貸款業(yè)務(wù)還有很大的增長(zhǎng)空間，銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)逐漸顯現(xiàn)出來。而房地產(chǎn)證券化的一個(gè)重要功能就是通過預(yù)先出售抵押貸款，提早回籠資金，從而降低流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。其次，改善了銀行資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。住房抵押貸款是一種期限長(zhǎng)、流動(dòng)性差的業(yè)務(wù)，銀行又很難在短期內(nèi)對(duì)負(fù)債結(jié)構(gòu)做出相應(yīng)的調(diào)整，抵押貸款證券化為金融機(jī)構(gòu)根據(jù)變化的市場(chǎng)環(huán)境及時(shí)調(diào)整自己資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)提供了有效的途徑。再次，提高了銀行的資本利用率。抵押貸款證券化能夠使銀行從容地通過出售高風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)，有效地降低資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中高風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的比率，提高資本杠桿效應(yīng)，以較少的資本獲取較大的利潤(rùn)。最后，有利于商業(yè)銀行拓展資金來源，并增加中間業(yè)務(wù)收入。如果將商業(yè)銀行的資產(chǎn)，特別是優(yōu)質(zhì)的住房抵押貸款證券化，并由民間資本來持有，會(huì)拓展銀行資金來源。而且商業(yè)銀行也可以通過不斷的發(fā)放貸款和服務(wù)貸款回收等途徑增加中間收入，并且這種收入沒有太大的風(fēng)險(xiǎn)。
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