|
房地產(chǎn)證券化
（作者未知） 2009/7/7
（接上頁）
2、有利于拓展房地產(chǎn)業(yè)資金來源，構建良好的房地產(chǎn)運行機制。
目前，我國商品房空置量已超過７０００萬平方米，積壓其上的國有商業(yè)銀行貸款已超過２０００億，再加上新建的商品房，要想全面啟動房市，約需要３５００億元的巨額資金。同時，在房市全面啟動之后，為了保證房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，近期內(nèi)每年至少還得投入不低于３０００億元的金融支持 。這樣巨大的資金缺口僅靠我國現(xiàn)有的住宅金融支持是遠遠不夠的，而推行房地產(chǎn)證券化，直接向社會融資并且融資的規(guī)�？梢圆皇茔y行等中介機構的制約，有助于迅速籌集資金、建立良好的資金投入機制。同時，房地產(chǎn)證券面值靈活，易流通，可以克服房地產(chǎn)投資規(guī)模大，建設周期長的弊端，消除市場進入障礙，解決我國現(xiàn)階段巨額存款和巨額資金需求的矛盾。其次，房地產(chǎn)證券化的實現(xiàn)有助于構建良好的房地產(chǎn)運行機制。當前，房地產(chǎn)市場積聚了大量的社會資金，流動性差，容易帶來較大的風險。實行房地產(chǎn)證券化，可利用證券的流通性，將房地產(chǎn)這一長期資產(chǎn)同市場的短期資金聯(lián)系，大大增強資產(chǎn)的流動性，從而增加抗風險的能力。而且，資金以證券化的方式實現(xiàn)，各投資主題就能直接到市場上尋求資金來源，減少相互依賴性，降低串聯(lián)系統(tǒng)風險。如果允許保險公司、投資基金、住房公積金參與到房地產(chǎn)金融市場體系中，資產(chǎn)的持有者分散，將有利于整個房地產(chǎn)風險的分散，這對市場的長期發(fā)展無疑是有利的。
3、有利于健全我國的資本市場，擴大投資渠道。
房地產(chǎn)證券化作為重要的金融創(chuàng)新工具，給資本市場帶來的重大變化是融資方式的創(chuàng)新，將大大豐富我國金融投資工具，有利于增加我國資本市場融資工具的可選擇性，房地產(chǎn)證券化可使籌資者通過資本市場直接籌資而無須向銀行貸款或透支，同時其較低的融資成本有利于提高我國資本市場的運作效率。此外，房地產(chǎn)證券化有助于促進證券市場的完善，此過程中，發(fā)起人、服務人、發(fā)行人、投資銀行、信用提高機構、信用評級機構、資產(chǎn)管理人和投資者等都將獲得鍛煉，有利于推進我國資本市場的現(xiàn)代化和規(guī)范化發(fā)展。對廣大投資者而言，開辟了一條寬廣的投資渠道，按國外的經(jīng)驗，由于這種證券有較高的預期收益作支持，且相對股票市場風險小，比銀行存款收益率高，是一種較為理想的投資品種。投資者可以通過這種方式分享房地產(chǎn)業(yè)的高額利潤。
不僅如此，房地產(chǎn)證券化的實行對其他資產(chǎn)的證券化還具有巨大的示范和推進作用。
二、房地產(chǎn)證券化的可行性論證
1、我國已經(jīng)具備了進行房地產(chǎn)證券化的良好經(jīng)濟環(huán)境。
首先，從整個國家的宏觀經(jīng)濟基礎而言，我國經(jīng)濟運行狀況良好，金融體制改革不斷深化，為房地產(chǎn)的證券化創(chuàng)造了一個穩(wěn)定的大環(huán)境。同時，宏觀經(jīng)濟需要房地產(chǎn)有效投資和有效需求進行拉動。當前國民經(jīng)濟發(fā)展需要房地產(chǎn)作為新的積極增長點，房地產(chǎn)證券化發(fā)展有利于促進房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
其次，我國居民擁有大量儲蓄。到1998年6月末，我國居民的儲蓄存款余額已經(jīng)達到5萬億。這樣一個擁有大量節(jié)余資金的群體，將為房地產(chǎn)證券化及其上市創(chuàng)造一個必要的市場環(huán)境。最后，房地產(chǎn)市場本身也對房地產(chǎn)證券化提出了迫切的要求。一方面，我國房地產(chǎn)開發(fā)市場潛在容量大。據(jù)預測，僅1999年開發(fā)面積按可比價折算需投入資金達4220億元以上，將比1998年增長14.1%，而現(xiàn)在我國大多數(shù)開發(fā)企業(yè)不具備雄厚的開發(fā)資本；另一方面，住房消費需求巨大。根據(jù)國家統(tǒng)計局資料，我國人均4平方米以下的困難戶還有325萬戶，如本世紀末達到人均12平方米，解決困難戶需要住房9100萬平方米，以每平方米1500元計算，住房消費資金為1355億元 。如此龐大的資金缺口不可能僅僅依靠國家財政，也不可能完全依靠銀行，房地產(chǎn)證券化勢在必行。
2、我國已經(jīng)初步具備住房抵押貸款一級市場的雛形。眾所周知，住房抵押貸款是最容易進行證券化的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)之一，其原始債務人信用較高，資金流動性穩(wěn)定，安全性高，各國的資產(chǎn)證券化無不起源于住房抵押貸款證券化。而我國隨著住房貨幣供給體制逐步取代住房福利供給體制以來，住房抵押貸款不斷上升，已經(jīng)初步形成規(guī)模。據(jù)統(tǒng)計，1998年底，商業(yè)銀行自營性個人住房貸款余額只有514億元，到2000年，這一數(shù)字已迅速增長到3306億元，兩年中增長了5倍多。在國家鼓勵消費信貸的多項政策支持下，住房消費信貸不斷擴大，2001年一季度，商業(yè)銀行的住房等個人消費信貸增加695億元，占同期金融機構新增貸款的20％ 。根據(jù)國際經(jīng)驗，住房貸款占全部貸款比重達到30％左右時，就有可能給銀行的流動性帶來威脅，商業(yè)銀行就會提出住房抵押貸款證券化的要求，并可以通過住房抵押貸款證券化，源源不斷地從資本市場上獲得資金用于發(fā)放住房抵押貸款，以支持更多的人買房。
3、我國房地產(chǎn)市場體系和證券市場體系初具規(guī)模。首先，國（未完，下一頁）
|
|
|