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房地產(chǎn)證券化
（作者未知） 2009/7/7
（接上頁）家金融政策的適當調(diào)整和完善，使我國房地產(chǎn)市場已發(fā)展成為包括房地產(chǎn)開發(fā)、住房金融、保險等多方位、功能齊全的市場體系；其次，我國證券市場經(jīng)過幾年的發(fā)展逐步走向成熟和規(guī)范，證券市場監(jiān)管力度正在加大，法規(guī)體系逐步形成，證券管理、證券交易條件日趨完善，也積累了一些的發(fā)展證券市場的經(jīng)驗，為實行房地產(chǎn)證券化提供了較好的金融市場基礎；第三，我國的證券市場投資者已近4000萬人，他們的投資意識不斷加強，投資行為正逐步走向成熟，推出高收益低風險的房地產(chǎn)證券，有利于分流股票市場的投機資金，降低股票市場投機氣氛；第四，我國金融業(yè)為了積極穩(wěn)妥地對外開放，人民銀行將取消外資銀行在華設立營業(yè)性分支機構的地域限制，增批外資銀行經(jīng)營人民幣業(yè)務的機構數(shù)量，外資金融機構的搶灘登陸，既為我國金融業(yè)帶來了競爭壓力，也帶來了全新的金融創(chuàng)新理論和觀念，必將使我國發(fā)展房地產(chǎn)證券化的軟環(huán)境有根本性好轉。
4、法律、法規(guī)比較健全。隨著社會注意市場經(jīng)濟體制的建立，作為其運行基礎的法律框架已逐步構建起來，特別是經(jīng)濟立法取得重大進展，基本建立覆蓋各個經(jīng)濟領域的法律法規(guī)體系，推進速度基本上滿足了深化經(jīng)濟體制改革的需要。房地產(chǎn)市場上，法律法規(guī)漸趨完善。《銀行法》、《商業(yè)銀行法》、《擔保法》、《公司法》、《證券法》、《信托法》、《個人住房貸款管理辦法》、《企業(yè)債券管理條例》等一系列相關法規(guī)是進行房地產(chǎn)證券化的主要法律依據(jù)。
最后，從國外的經(jīng)驗來看，房地產(chǎn)證券化是各國資產(chǎn)證券化中開展最早也是數(shù)額最大最成功的業(yè)務，他們在這方面積累了許多成功的經(jīng)驗，有利于我國的吸收和借鑒。從國內(nèi)來看，自1998年資產(chǎn)證券化在我國資本市場引起了廣泛關注以來，從國家金融部門到地方政府部門到國內(nèi)高校和研究機構紛紛加入證券化研究的行列，為我國進行房地產(chǎn)證券化積累了豐富的理論基礎。而且，國內(nèi)已經(jīng)有了房地產(chǎn)證券化的嘗試，如最近新華信托進行的住房按揭貸款證券化。
三、我國推進資產(chǎn)證券化的政策建議
1、房地產(chǎn)證券化是一種市場行為，但也離不開政府的有力支持。依照國際經(jīng)驗，房地產(chǎn)抵押貸款證券化，抵押貸款次級市場的發(fā)展壯大，政府力量功不可沒。政府能以公共信用擔保，提供抵押貸款保險（包括本金保障及按期還款保證），大幅度降低了投資人由債信上的困難導致的違約風險，使主要機構的投資人對房地產(chǎn)抵押債權的投資意愿增加。所以，在我國房地產(chǎn)證券化發(fā)展的初期，為推動住房抵押證券化的發(fā)展，應成立以政府為主導的住房抵押擔保與保險的專門機構，負責向發(fā)放貸款的金融機構提供擔保或保險，擴大資產(chǎn)證券化一級市場的規(guī)模，統(tǒng)一抵押申請和抵押合同，并使之標準化，營造資產(chǎn)證券化的市場基礎，為抵押貸款打包組合與分類整流創(chuàng)造條件。同時，政府通過制定優(yōu)惠政策和有關法律法規(guī)以及監(jiān)管體系，建立高效、安全的市場體系和交易規(guī)則，按照國際慣例進行財務監(jiān)管和風險控制。
2、繼續(xù)深化金融體制改革和住房體制改革。只有徹底取消福利分房，才能真正實現(xiàn)土地使用權和房屋所有權的獨立化，推動房地產(chǎn)商品化的進程并在此基礎上實現(xiàn)房地產(chǎn)的證券化。
3、大力發(fā)展機構投資者和中介機構。政府應在強化監(jiān)管的條件下逐步允許保險資金、養(yǎng)老基金、醫(yī)療基金等社會資金進入房地產(chǎn)證券化市場，使機構投資者成為資產(chǎn)證券化市場的主體。同時，規(guī)范評級和擔保等專業(yè)服務機構的業(yè)務和服務�？梢栽试S國內(nèi)和國外少數(shù)具有資金實力、豐富經(jīng)驗和資信良好的金融和專業(yè)服務機構在國內(nèi)設立從事證券化業(yè)務的企業(yè)，提供財務顧問，經(jīng)營證券化業(yè)務。
4、制定房地產(chǎn)證券化所必備的法律、法規(guī)。雖然我國已經(jīng)建立了較為完整的法律框架，但還是存在著許多空白和漏洞，制度缺位既為房地產(chǎn)證券化的實驗、探索提供機遇，也對房地產(chǎn)證券化的發(fā)展構成制約。所以，我們應該加速立法步伐。除基礎性法規(guī)外，還需要制訂一些專業(yè)性的配套法規(guī)。只有通過法律手段，才能保證房地產(chǎn)證券化和與之相關的房地產(chǎn)金融活動的規(guī)范進行
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