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小戶(hù)型營(yíng)銷(xiāo)小戶(hù)型房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)
（作者未知） 2009/7/8
小戶(hù)型營(yíng)銷(xiāo)小戶(hù)型房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)
一、 小戶(hù)型房屋營(yíng)銷(xiāo)的支持要素
1、 地段支持
小戶(hù)型產(chǎn)品的地段支持因素主要有兩個(gè)方面，一是小戶(hù)型產(chǎn)品本身的絕對(duì)地理位置，二是小戶(hù)型產(chǎn)品的心理位置。小戶(hù)型產(chǎn)品的絕對(duì)地理位置主要是指小戶(hù)型產(chǎn)品的地理坐標(biāo)位置，其關(guān)系要素有該地和核心商圈的絕對(duì)距離，交通條件、社區(qū)與街區(qū)功能規(guī)劃、街區(qū)商業(yè)成熟度等因素。小戶(hù)型產(chǎn)品的心理位置，其關(guān)系要素有與核心商圈的心理距離、與時(shí)尚消費(fèi)圈連接的緊密程度、與前沿思想潮流圈結(jié)合的緊密程度。小戶(hù)型產(chǎn)品的地段因素對(duì)小戶(hù)型產(chǎn)品的營(yíng)銷(xiāo)常常具有決定性作用。因此我們研究小戶(hù)型產(chǎn)品的地段因素，發(fā)現(xiàn)和挖掘小戶(hù)型產(chǎn)品的地段優(yōu)勢(shì)，常常成為小戶(hù)型產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)中的關(guān)鍵因素。為此我們將從我們所列舉的因素中對(duì)小戶(hù)型產(chǎn)品的地段因素進(jìn)行分析。
◆ 與核心商圈的絕對(duì)距離：
與核心商圈的絕對(duì)距離，是小戶(hù)型產(chǎn)品地段因素中最為重要的因素。一個(gè)商業(yè)業(yè)態(tài)完全，服務(wù)設(shè)施一流，交通系統(tǒng)發(fā)達(dá)，時(shí)尚氛圍濃厚，思潮居于前沿地位的商圈，其價(jià)值本身就無(wú)與倫比。這些地段內(nèi)，一般而言，是高知識(shí)、高技術(shù)的知識(shí)產(chǎn)業(yè)云集的地方。因此這里也聚集了大批的高文憑、高學(xué)歷的高層知識(shí)文化精英。與之相匹配的是他們的高收入與高消費(fèi)。他們的消費(fèi)通常成為這個(gè)城市的消費(fèi)潮流的代言人，從某種程度而言，他們就是這個(gè)城市時(shí)尚消費(fèi)的代言人。因此在這些地段的小戶(hù)型產(chǎn)品一個(gè)最為通常的表現(xiàn)就是高價(jià)格，而且產(chǎn)品創(chuàng)新也大多在這些地段。比如最先小戶(hù)型的裝修房營(yíng)銷(xiāo)，通常都發(fā)生在這些地段，在我們的市場(chǎng)中，我們可以舉例的便是解放碑比比皆是的精裝小戶(hù)型產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)。產(chǎn)品的創(chuàng)新與產(chǎn)品的高附加值是緊密聯(lián)系在一起的，綜觀解放碑小戶(hù)型樓市，我們可以得出這樣一個(gè)結(jié)論，即裝修房的價(jià)格在扣除裝修成本后，仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出清水房的價(jià)格。與裝修房高昂的價(jià)格相適應(yīng)的是，該種產(chǎn)品的營(yíng)銷(xiāo)的先進(jìn)性，重慶樓市中大多概念產(chǎn)品都是由他們貢獻(xiàn)的，而他們的營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用比例也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出清水房。他們通過(guò)大版面的硬性彩色廣告與大篇幅的新聞推廣則從意識(shí)形態(tài)方面改變?nèi)藗兊南M(fèi)觀與產(chǎn)品價(jià)值觀。而與核心商圈的絕對(duì)距離越近，這種狀態(tài)也就越明顯。因此可以說(shuō)小戶(hù)型產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)的繁榮程度是由核心商圈為軸心，向外延展的。從上述論證我們可以發(fā)現(xiàn)，核心商圈周?chē)貐^(qū)成為小戶(hù)型產(chǎn)品革新，營(yíng)銷(xiāo)手段創(chuàng)新的溫床。高附加值的產(chǎn)品與革新性產(chǎn)品多在這些地方出現(xiàn)。因此我們可以得出這樣一個(gè)結(jié)論，即與核心商圈的絕對(duì)距離越近，也就越適宜生產(chǎn)高附加值與革新性產(chǎn)品，而產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)成功的可能性也就越大。
◆ 與核心商圈的心理距離
與核心商圈的心理距離是個(gè)相對(duì)概念，即隨人的不同，對(duì)一個(gè)地理位置的認(rèn)識(shí)也不同。但是通常而言心理距離的遠(yuǎn)近，在城市內(nèi)，與公交系統(tǒng)的發(fā)達(dá)密切相關(guān)。公交系統(tǒng)越繁榮的地方，人們的心理距也就越近。這種心理上的不同認(rèn)知感，對(duì)小戶(hù)型的營(yíng)銷(xiāo)顯得尤為重要。小戶(hù)型置業(yè)者的目的有三個(gè)，一是單身或者丁克家族的終極用房，這類(lèi)使用者購(gòu)買(mǎi)小戶(hù)型物業(yè)，將之使用功能作為小戶(hù)型的終極用途，比較注重產(chǎn)品的使用功能；二是準(zhǔn)單身與準(zhǔn)丁克家庭將之作為過(guò)度房使用，該種使用者，更側(cè)重對(duì)產(chǎn)品臨時(shí)性過(guò)度性功能；三是炒房族，他們關(guān)注的是房屋的投資回報(bào)率與出租率。前兩個(gè)目的的購(gòu)房者，從當(dāng)前我們的城市人口結(jié)構(gòu)，與社會(huì)經(jīng)濟(jì)與教育的發(fā)展速度來(lái)看，多數(shù)是年輕一族（在老齡社會(huì)或者經(jīng)濟(jì)處于成熟期的社會(huì)或許例外）。在重慶表現(xiàn)更為明顯，當(dāng)一個(gè)城市的中產(chǎn)階層尚未形成之時(shí)，城市的年輕的白領(lǐng)階層就成為這個(gè)城市的主導(dǎo)消費(fèi)潮流的代言人。由于城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展階段與我國(guó)教育改革的程度，在目前，我國(guó)的知識(shí)階層大多集中在25—35歲這個(gè)年齡階段。在這個(gè)階段的年輕城市白領(lǐng)，如果不是家底殷實(shí)，只能*自己創(chuàng)業(yè)來(lái)滿足住房需求的話，大房對(duì)他們而言，無(wú)疑是奢侈品，能夠享受車(chē)房同時(shí)擁有的年輕金領(lǐng)人士，在我們的城市應(yīng)該說(shuō)是一個(gè)相對(duì)小的范圍。通過(guò)上述分析，我們可以勾畫(huà)出城市小戶(hù)型的購(gòu)買(mǎi)者中的前兩種目的的客戶(hù)的形態(tài)。即他們*自己的知識(shí)與能力在我們這個(gè)發(fā)展的城市中，憑借自己的才識(shí)，經(jīng)過(guò)幾年的打拼，能夠在這個(gè)生活要求日益增高的城市中站穩(wěn)腳跟。迫于城市生存的壓力，他們將大部分的時(shí)間用在了發(fā)展自己的事業(yè)上，因此時(shí)間對(duì)他們而言，是第一重要因素。到達(dá)工作地與成熟商業(yè)街區(qū)的時(shí)間成了他們對(duì)住房需求中的重要因素。因此在絕對(duì)距離相對(duì)較近的核心商圈因?yàn)閮r(jià)格的高昂而讓他們無(wú)法承受之時(shí)，時(shí)間距離的遠(yuǎn)近就成了他們選擇房屋的一個(gè)極其重要的因素。在城市的時(shí)間距離，通常是*直達(dá)的公交車(chē)來(lái)計(jì)算的，因此公交系統(tǒng)的發(fā)達(dá)與否，即成了衡量心理距離的一個(gè)極端重要的因素。在重慶樓市中，金島花園就是一個(gè)極為典型的范例。心理距離遠(yuǎn)近的另一個(gè)重要因素就是與時(shí)尚商圈、時(shí)尚潮流聯(lián)系的緊密程度。當(dāng)城市核心商圈與時(shí)尚意識(shí)、時(shí)尚潮流相分離時(shí)，這種原因在消費(fèi)者購(gòu)房的因素分析中（未完，下一頁(yè)）
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