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小戶型營銷小戶型房產(chǎn)營銷
（作者未知） 2009/7/8
（接上頁），品牌對營銷的影響作用越來越明顯。品牌的價值取向，品牌的內(nèi)涵日益成為消費者購買產(chǎn)品決定性因素。在房產(chǎn)領(lǐng)域，隨著市場競爭的激烈，品牌的因素也起到了應(yīng)有的作用。小戶型業(yè)主由于消費心理的不成熟性，更容易受到品牌的感染，因此品牌在小戶型產(chǎn)品中的重要作用是相當(dāng)明顯的。
2、 小戶型產(chǎn)品附加值體現(xiàn)與文化的關(guān)系
房產(chǎn)價格組成有三大塊：一是地塊的價值；二是建設(shè)成本；三是由地塊與房產(chǎn)本身的獨特的形狀與外立面及賦予小戶型產(chǎn)品的文化內(nèi)涵所構(gòu)成的綜合價值。由于地塊價格隨著房產(chǎn)市場的規(guī)范化，越來越趨向定量化，而建設(shè)成本的價格相差不大，幾是固定的，因此組成房屋產(chǎn)品的價格中，可變價格即在是房屋形象與文化所賦予的綜合因素。因此房產(chǎn)營銷要想獲得超過市場平均利益的超額利潤，必須在綜合形象上下工夫。
小戶型產(chǎn)品的附加值與小戶型產(chǎn)品文化之間的關(guān)系，是一種正向同長的關(guān)系。因此在房屋營銷過程中，對小戶型產(chǎn)品綜合形象的塑造成功與否，即決定了小戶型產(chǎn)品的收益。我們對小戶型產(chǎn)品由地段、品牌、外型、外立面顏色以及配套設(shè)施的適應(yīng)性產(chǎn)生的綜合形象的論述，前面已經(jīng)進行過詳細(xì)的探討，此處不再重復(fù)。
3、 小戶型產(chǎn)品形態(tài)與城市精神的關(guān)系
小戶型產(chǎn)品形態(tài)與城市精神的關(guān)系要從整個城市的建筑外型來體現(xiàn)，這里主要是小戶型產(chǎn)品建設(shè)的社會意義，因我國城市化尚處于上升期，城市建設(shè)才開始大規(guī)模的拉開，城市個性在學(xué)習(xí)與建設(shè)中，逐漸被現(xiàn)代科技所替代。但是隨著城市化的進一步深入，城市的個性將在城市建設(shè)中占據(jù)相當(dāng)重要的地位。城市的個性又主要由單個的建筑個體組成，而由于歷史及種種社會原因，在城市的核心位置，又通常由若干個體的單體項目組成，而單個建筑又是小戶型產(chǎn)品的溫床。作為對個性的詮釋，單個的建筑個體更能展現(xiàn)建筑設(shè)計者的思想。因此考察一個城市的個性，城市單個建筑便成了一個非常重要的因素。通常一個城市的個性是由這個城市的地理位置、風(fēng)俗習(xí)慣、歷史以及政府規(guī)劃功能所決定的。他們通常為建筑設(shè)計師有意無意的在建筑外在形態(tài)上表示出來，作為城市重要建筑的重要組成部分，小戶型產(chǎn)品所在的單體項目更能直觀的表露小戶型產(chǎn)品建筑的精神。因此小戶型產(chǎn)品的外型設(shè)計方面，對城市精神的支撐與延續(xù)是小戶型產(chǎn)品建設(shè)的社會意義。
七、 小戶型產(chǎn)品規(guī)模問題
關(guān)于小戶型產(chǎn)品的規(guī)模問題，再更多時候是由地塊因素決定的，即項目地塊太小，而只能建單體樓。但是在城市的邊緣地帶，會出現(xiàn)較大的地塊，而在房屋產(chǎn)品功能確定上，也可以建設(shè)小戶型產(chǎn)品。這就產(chǎn)生了小戶型產(chǎn)品規(guī)模決策問題。對于單個項目小戶型產(chǎn)品規(guī)模的制約因素除了地段外，就是項目距離核心商業(yè)區(qū)絕對距離的遠(yuǎn)近，以及區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟形態(tài)所決定的市場需求因素。特別是對那些在城市經(jīng)濟圈邊緣地帶修建小戶型產(chǎn)品規(guī)模的制約作用更為明顯。城市邊緣地帶修建小戶型產(chǎn)品規(guī)模，一般以控制在8萬方以內(nèi)為宜。一般而言，在社會現(xiàn)象中。青年社區(qū)的規(guī)模都不會顯得過大，這是一個普遍的社會現(xiàn)象。
八、中型小區(qū)小戶型產(chǎn)品配置問題探討
中型小區(qū)對小戶型產(chǎn)品的態(tài)度一般是讓小戶型產(chǎn)品做補充作用，或者決策者對產(chǎn)品定位存在不確定，出于營銷的抗風(fēng)險而增設(shè)一定數(shù)量的小戶型產(chǎn)品，避免因產(chǎn)品單一而引起的營銷風(fēng)險。
一般這類小區(qū)中，小戶型產(chǎn)品的戶數(shù)比例不會超過整個項目的20%。因為小戶型比例過大，反過來又會對小區(qū)形象產(chǎn)生反作用，同時過多的小戶型產(chǎn)品也會增加營銷的風(fēng)險系數(shù)，這類小區(qū)的價位一般都是定位在中檔位置上。高檔小區(qū)由于多數(shù)業(yè)主要求，對物業(yè)管理要求比較嚴(yán)格而細(xì)致，安全因素也顯得格外重要，因此會產(chǎn)生一種讓小戶型業(yè)主感到壓抑的感覺，因此類小區(qū)內(nèi)的小戶型產(chǎn)品反而很少有市場。而大型高品質(zhì)小區(qū)，則因為形象與管理問題，也出于市場需求問題，一般在整個小區(qū)內(nèi)，都不設(shè)置小戶型產(chǎn)品。
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