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小戶型營銷小戶型房產(chǎn)營銷
（作者未知） 2009/7/8
（接上頁）是如此。但是這首先要建立在消費(fèi)者對此種獨(dú)特性的潛意識的喜歡之上，如果是消費(fèi)者在潛意識中存在著對這種獨(dú)特性的反感，那么我們的任何差異化策略注定將要面臨失敗。
◆ 現(xiàn)代感的外立面設(shè)計與顏色配搭
現(xiàn)代感的外立面設(shè)計與顏色搭配，可以充分顯示項目與眾不同的個性。這在小戶型產(chǎn)品營銷中有著重要意義。由于小戶型業(yè)主普遍是年輕人，他們對新奇的造型與夸張?zhí)S的顏色有著與生俱來的喜愛。因此小戶型產(chǎn)品的外立面設(shè)計與顏色的運(yùn)用上，要有適度的夸張與超前性。造型上除了對中國傳統(tǒng)文化的深度挖掘外，可以更多的借鑒國外比較流行的，新奇的造型。顏色則可以借鑒時尚雜志上對顏色的配搭，使小戶型產(chǎn)品外立面呈現(xiàn)出感性化，讓小戶型產(chǎn)品的時尚性得到徹底的釋放。
◆ 產(chǎn)品的相對稀缺性
如果市場供過于求，就算地段再好，產(chǎn)品再有特色，或者是產(chǎn)品的居住理念如何先進(jìn)，恐怕在營銷戰(zhàn)中，也難免不受到?jīng)_擊。當(dāng)對產(chǎn)品形態(tài)進(jìn)行規(guī)劃時，我們必須對市場供應(yīng)的產(chǎn)品形態(tài)進(jìn)行深入的分析，并對產(chǎn)品供應(yīng)趨勢有著準(zhǔn)確的判斷。確保市場當(dāng)我們的產(chǎn)品出現(xiàn)在市場時，市場不會是供過于求的狀態(tài)。在市場供應(yīng)調(diào)查與預(yù)測時，我們不僅要關(guān)注市場供應(yīng)的數(shù)量，而且要關(guān)注產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)。即便在同種結(jié)構(gòu)中的異質(zhì)性元素進(jìn)行分析，在不能實現(xiàn)整個產(chǎn)品大類的稀缺性時，也要努力做到產(chǎn)品細(xì)分市場上相對稀缺性，力爭做到細(xì)分市場上的無競爭營銷。
◆ 推出時機(jī)的適宜性
產(chǎn)品推出時機(jī)，是地產(chǎn)營銷中一個永恒的話題，因為他太重要，幾可以決定一個項目的生死成敗。對小戶型產(chǎn)品推出的時機(jī)的討論主要有以下幾個階段，一是在項目進(jìn)行到地基階段時，就通過對樣板房的包裝，對概念進(jìn)行炒作，由于目前商品房銷售管理條令的限制，目前這種手段只能進(jìn)行放號、訂購，因此將逐漸淡出房產(chǎn)營銷領(lǐng)域；二是在項目到可銷售階段，利用產(chǎn)品未成現(xiàn)的模糊性，對產(chǎn)品概念進(jìn)行炒作；三是當(dāng)產(chǎn)品完全成現(xiàn)時，通過樣板房與實體的充分展示，結(jié)合對概念的炒作，進(jìn)行發(fā)售。其實無論運(yùn)用那種方式進(jìn)行銷售，小戶型產(chǎn)品開盤時的人氣較之于其他產(chǎn)品有著更重要的作用。小戶型產(chǎn)品由于體量一般不大，因此在營銷上，講究一個快與集中。即產(chǎn)品銷售速度要快，而銷售資源要集中。要有畢其功于一役的勇氣與智慧。否則就有可能因為銷售周期過長，而使?fàn)I銷費(fèi)用超支。更至于有時會影響到整個項目的銷售。
◆ 服務(wù)的酒店化與方便性
小戶型產(chǎn)品服務(wù)的人群決定了小戶型產(chǎn)品的物業(yè)管理服務(wù)的特殊性。與大型小區(qū)不同對物業(yè)管理要求的安全，厚重，溫情不同的是，小戶型物業(yè)管理要求的是快捷，方便，迅速。因此小戶型物業(yè)管理就更多的傾向酒店式管理的方便與快捷。小戶型業(yè)主由于年齡的結(jié)構(gòu)特征，決定了小戶型業(yè)主對社會認(rèn)同的追求，更加體現(xiàn)在事物的表層方面，因此相對他們而言，相對高層次的消費(fèi)特征，便成了他們的追求目標(biāo)，而高檔酒店的高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)，與享受的檔次感，增加了他們對酒店式管理的認(rèn)同。
3、 裝修房營銷策略
裝修房營銷是小戶型產(chǎn)品營銷的一大出路。相對于清水房的使用性功能障礙，裝修房顯得更符合小戶型目標(biāo)客戶群的需求。在現(xiàn)階段，將小戶型進(jìn)行裝修房營銷，不僅是為小戶型產(chǎn)品營銷尋找一種出路，而且可以為發(fā)展商實現(xiàn)更多的經(jīng)濟(jì)效益與社會效益。
◆ 裝修檔次與價格的同比關(guān)系
裝修檔次與價格的同比關(guān)系是小戶型做裝修房營銷最重要的理由。按照通常情況下，人們對裝修房概念的理解，產(chǎn)品的精裝修已經(jīng)逾越了單純的產(chǎn)品層次，裝修的個性化成為了衡量一套房屋的重要標(biāo)準(zhǔn)。消費(fèi)者對小戶型產(chǎn)品裝修，通常受使用者自身各種條件的制約，常常產(chǎn)生諸多煩惱。比如裝修預(yù)算的超支，實際效果的不理想，找不到有實力的裝修公司等等，因而通常消費(fèi)者只好自己裝修，由于找不到正規(guī)的施工隊伍，裝修的質(zhì)量無法保證，而由于沒有專業(yè)的裝修設(shè)計工作者，裝修后效果不理想。因此如何輕松快捷的享受到高質(zhì)量的裝修服務(wù)，實在是小戶型業(yè)主的一大苦惱。綜觀我市樓市中的精裝修房，幾乎個個創(chuàng)造銷售奇跡，項目，一經(jīng)面市，銷售便告一段落，這充分體現(xiàn)了，小戶型業(yè)主，對高質(zhì)量裝修房的渴望。小戶型裝修房價格隨著裝修檔次提高，其附加值空間也就越大。學(xué)林雅園精裝修房價格比清水房價格足足高出1000多元，而不久前同地段的陽光驛站的裝修房價格僅比清水房價格高出300元左右（加新時代印象也是如此），通過對小戶型產(chǎn)品的裝修層次的定位，可以對小戶型產(chǎn)品進(jìn)行第二次定位，以彌補(bǔ)產(chǎn)品第一次定位上存在的諸多缺陷。
在以上的論述中，我們旨在說明裝修的檔次提高，并不會對市場需求產(chǎn)生結(jié)構(gòu)性影響，而且會提升小戶型產(chǎn)品的定位，從而提高小戶型產(chǎn)品的售價，提高小戶型產(chǎn)品的價值。
◆ 裝修房對產(chǎn)品價格弱化
通常情況下，小戶型產(chǎn)品的造價會高出大戶型產(chǎn)品。且小戶型公攤較大，（未完，下一頁）
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