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小戶型營銷小戶型房產(chǎn)營銷
（作者未知） 2009/7/8
（接上頁）責(zé)成套內(nèi)面積銷售時(shí)，單價(jià)就顯得比大戶型產(chǎn)品高出很多。而價(jià)格，又是小戶型產(chǎn)品營銷中，一個(gè)關(guān)鍵性敏感因素。因此如何弱化小戶型產(chǎn)品單價(jià)，成了小戶型產(chǎn)品營銷中的重要課題。通過對(duì)小戶型產(chǎn)品進(jìn)行裝修，一可以轉(zhuǎn)移小戶型業(yè)主對(duì)價(jià)格的視線；二由于小戶型裝修后出售，裝修款可以按揭，減輕了小戶型業(yè)主的居住成本；三是小戶型產(chǎn)品通過裝修體現(xiàn)出的個(gè)性，可以起到提升小戶型產(chǎn)品品牌的作用。因此從這幾個(gè)角度來看，小戶型產(chǎn)品進(jìn)行裝修房營銷，可以起到對(duì)小戶型產(chǎn)品單價(jià)的有效弱化。
◆ 裝修房對(duì)產(chǎn)品地理位置的弱化
在地段這個(gè)核心要素不可改變的情況下，小戶型通過進(jìn)行裝修后出售，可以對(duì)小戶型的地理位置限制因素，起到弱化作用。小戶型業(yè)主通常對(duì)小戶型產(chǎn)品關(guān)注因素的重要性有著以下的順序：地段、價(jià)格、交通、戶型設(shè)計(jì)、配套設(shè)施、物業(yè)服務(wù)、環(huán)境。通常情況下，我們會(huì)用價(jià)格、廣告推廣、戶型設(shè)計(jì)與配套來對(duì)價(jià)格進(jìn)行調(diào)節(jié)。但是這都是建立在發(fā)展商犧牲利潤的條件下來進(jìn)行的，沒有實(shí)現(xiàn)與消費(fèi)者共贏的局面。而通過裝修房營銷，不僅可以讓發(fā)展商在價(jià)格配套上的損失得到彌補(bǔ)，還可以使發(fā)展商通過良好的管理，得到一個(gè)裝修利潤。
◆ 裝修房對(duì)產(chǎn)品個(gè)性的塑造
通常小戶型產(chǎn)品營銷的個(gè)性塑造主要有三個(gè)途徑，一是通過產(chǎn)品外立面的設(shè)計(jì)，二是調(diào)整產(chǎn)品配套設(shè)施，三是在宣傳推廣過程中，對(duì)產(chǎn)品賦予獨(dú)特的與眾不同的居住理念，從而形成產(chǎn)品的鮮明個(gè)性。對(duì)小戶型進(jìn)行裝修房營銷，則是將產(chǎn)品個(gè)性與裝修個(gè)性融入到一起，通過裝修的個(gè)性化，來展示小戶型產(chǎn)品與眾不同的個(gè)性。他與小戶型產(chǎn)品通過宣傳推廣來對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行個(gè)性化營銷相比較，有更深的視覺基礎(chǔ)與觸覺基礎(chǔ)，可感性與可觸性會(huì)高于推廣，因而也更具有說服力與影響力，更有效果
4、 價(jià)格策略與居住理念的關(guān)系
小戶型產(chǎn)品營銷很重要的一個(gè)方面，就是通過對(duì)居住理念的詮釋，來提升小戶型產(chǎn)品的附加值。因此小戶型居住理念的推廣與小戶型的價(jià)格策略密切相關(guān)。小戶型的價(jià)格策略通常有采取兩種策略，一是低開高走，二是高開高走。前者強(qiáng)調(diào)銷售的速度，而讓出一部分價(jià)格，后者強(qiáng)調(diào)的是單個(gè)產(chǎn)品的利潤，而有意放慢銷售速度。居住理念與價(jià)格策略的銜接關(guān)系有著非常直接的關(guān)系，如果小戶型產(chǎn)品的居住理念定位為時(shí)尚前沿的居住理念，則小戶型產(chǎn)品一般會(huì)走中高價(jià)路線，且在銷售上常常走兩個(gè)極端，一是要求開盤即要求實(shí)現(xiàn)全部銷售，要不就充分結(jié)合銷控策略，通過對(duì)可銷售房源的控制，以階段性限量銷售的策略，結(jié)合工程的進(jìn)度實(shí)行銷售，待到交房時(shí)，在全部實(shí)現(xiàn)銷售。
◆ 居住理念的時(shí)尚會(huì)適度提高產(chǎn)品的價(jià)格
如果產(chǎn)品距離中心位置較遠(yuǎn)，要使產(chǎn)品具有時(shí)尚感除了通過裝修房對(duì)產(chǎn)品形象進(jìn)行調(diào)整外，最重要的就是賦予產(chǎn)品時(shí)尚的居住理念。﹤/P﹥﹤P﹥對(duì)產(chǎn)品時(shí)尚理念的提出與考慮，除了要與時(shí)尚緊密結(jié)合外，還要結(jié)合項(xiàng)目所在地的文化底蘊(yùn)，社區(qū)歷史功能與價(jià)值延伸，還要考慮到未來政府規(guī)劃帶給社區(qū)的功能的改變，以及由于其他外在的強(qiáng)勢經(jīng)濟(jì)因素對(duì)本區(qū)功能的影響。因此一個(gè)好的居住理念，不僅要有時(shí)尚因素的引導(dǎo)，還要有地段因素、產(chǎn)品因素、及社區(qū)的歷史功能與歷史價(jià)值，社區(qū)未來的價(jià)值與功能共同來構(gòu)成，來支撐，才能形成產(chǎn)品的特色。
◆ 居住理念通過對(duì)產(chǎn)品個(gè)性的塑造改變產(chǎn)品價(jià)格
居住理念的個(gè)性化，會(huì)在很大程度上改變產(chǎn)品的個(gè)性，通過個(gè)性的改變，為產(chǎn)品形成一個(gè)無競爭的差異化市場，從而項(xiàng)目的價(jià)格提升留夠足夠的空間。通過居住理念對(duì)產(chǎn)品個(gè)性進(jìn)行塑造，要注意處理好居住理念的價(jià)值觀與價(jià)值取向與項(xiàng)目目標(biāo)客戶的關(guān)系，同時(shí)也要與項(xiàng)目的地位與項(xiàng)目的地理位置很高的相關(guān)度。同時(shí)在居住理念的選取上，一定要注意避免選取目標(biāo)客戶心中反感或不熟悉的居住理念。
◆ 居住理念與產(chǎn)品的外在形象配比提升產(chǎn)品檔次而改變價(jià)格
居住理念與產(chǎn)品外在形象主要是個(gè)統(tǒng)一過程，也就是居住理念宣揚(yáng)的比較閑適的居住生活，則在外立面顏色的選取上，則盡量避免選取紅色或者灰色，黑色等顏色；而在外立面形狀的設(shè)計(jì)上，也不宜采用過多的直線型設(shè)計(jì)，在設(shè)計(jì)中應(yīng)盡量多用弧線來表達(dá)產(chǎn)品的個(gè)性。5、 競爭因素與價(jià)格的關(guān)系
競爭與價(jià)格關(guān)系，在家電領(lǐng)域表現(xiàn)的最為直接。競爭的方式通常分同質(zhì)競爭與異質(zhì)競爭。按照波特競爭法則，對(duì)付競爭的策略有差異化，產(chǎn)品最好，以及成本最低三種策略。結(jié)合地產(chǎn)營銷的實(shí)際，我們認(rèn)為在地產(chǎn)營銷中，差異化策略運(yùn)用的是比較適用的策略。通過差異化，區(qū)隔市場，通過對(duì)市場的隔離，來贏得價(jià)格的上揚(yáng)空間。而通過加強(qiáng)對(duì)成本的控制，來實(shí)現(xiàn)價(jià)格局部的優(yōu)勢。產(chǎn)品最好，在地產(chǎn)營銷中，受著太多制約因素的影響，實(shí)施起來的難度很大。
◆ 產(chǎn)品供應(yīng)稀缺會(huì)適度提高產(chǎn)品的價(jià)格
供不應(yīng)求的產(chǎn)品，買者與買者之間的競爭，自然將使價(jià)格上揚(yáng)。因此合理的市場區(qū)隔與項(xiàng)目（未完，下一頁）
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