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關(guān)于小戶型房產(chǎn)投資的九個思考
（作者未知） 2009/7/8
自2000年my city 面市，小戶型不動產(chǎn)的銷售是一路凱歌高奏，不論是創(chuàng)新的、還是跟風(fēng)的開發(fā)商，這兩、三年都是賺得笑得合不攏嘴。可以說，市場上各種類型、各種概念的小戶型產(chǎn)品滿天飛，如：單身公寓、酒店式公寓、公寓酒店、產(chǎn)權(quán)式酒店、soho、solo；以租養(yǎng)房、委托統(tǒng)一經(jīng)營、回租后擔(dān)保包租；住宅、商住、辦公樓、純酒店、分隔小商鋪……，把廣大的投資者弄得暈頭轉(zhuǎn)向，搞不清哪種產(chǎn)品對應(yīng)哪個概念，有些開發(fā)商或代理商也刻意把產(chǎn)品往銷售勢頭旺的概念上靠，更是使得市場上各種產(chǎn)品的概念混亂不清。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，小于70平方米的小戶型產(chǎn)品的銷售，01年是37萬平方米，02年是57萬平方米。03年上市的小戶型產(chǎn)品，經(jīng)初步統(tǒng)計(jì)，有30多個，總面積達(dá)90來萬平方米。不可否認(rèn)，經(jīng)過這些年的發(fā)展，上海的小戶型不動產(chǎn)市場確實(shí)有不少做得非常優(yōu)秀的產(chǎn)品，但魚龍混雜，概念亂飛，難免使廣大消費(fèi)者分不清優(yōu)劣。投資者如何擦亮眼睛，在萬花筒般的樓市中，挑選到真正優(yōu)秀的產(chǎn)品，是值得仔細(xì)研究的。
筆者認(rèn)為有以下九個方面要深入研究和思考。
一思：資源稀缺
不動產(chǎn)是與土地分不開的，土地資源的稀缺決定了不動產(chǎn)的升值趨勢。隨著上海市中心可供開發(fā)的土地的逐步減少和市政府對中心城區(qū)容積率的控制，內(nèi)環(huán)線內(nèi)的不動產(chǎn)將變成“奇貨可居”。投資者在進(jìn)行不動產(chǎn)投資時，應(yīng)盡量選擇內(nèi)環(huán)線內(nèi)、至少也應(yīng)是中環(huán)線以內(nèi)的項(xiàng)目進(jìn)行，這樣可使項(xiàng)目在資源稀缺性上取得先機(jī)。不少國外不動產(chǎn)專業(yè)投資機(jī)構(gòu)，在上海進(jìn)行項(xiàng)目選擇時，首先考慮的就是這一點(diǎn)。
二思：地段環(huán)境
不動產(chǎn)的投資收益是通過升值、租金等來體現(xiàn)的。項(xiàng)目所處位置是否交通方便，周邊的配套生活設(shè)施是否完備，是否處于高檔繁華的商業(yè)、商務(wù)和辦公區(qū)附近，關(guān)系到此不動產(chǎn)今后的經(jīng)營所面對市場客戶的檔次和支付能力，亦即能否以較高的價格和效率出租。不動產(chǎn)的最終使用者總是離不開商務(wù)工作、交際娛樂、日常生活或旅游購物的。因此，選擇不動產(chǎn)投資項(xiàng)目時，所選項(xiàng)目應(yīng)在高檔繁華的商業(yè)、商務(wù)和辦公區(qū)周圍，車輛的出行要很方便，而相應(yīng)的休閑娛樂和生活配套設(shè)施應(yīng)很完備，這樣面對的經(jīng)營市場才會容量大、價格高，因而投資回報率也高。
三思：規(guī)劃發(fā)展
不動產(chǎn)產(chǎn)品不同于一般商品，它的權(quán)利年限長達(dá)40---70年，因此，它的價值也應(yīng)該從項(xiàng)目及周邊長期的規(guī)劃發(fā)展來看。長遠(yuǎn)的發(fā)展規(guī)劃一般投資者難以知道，也具有較大的不確定性，但政府制定的5---10年的發(fā)展規(guī)劃一般是很少改變的。一旦規(guī)劃實(shí)施，不動產(chǎn)的價值就會得到提升，投資回報率也會成倍成倍的提高。浦東陸家嘴和軌道交通周邊不動產(chǎn)的升值是最好的例證。
四思：政策法規(guī)
天時、地利、人和，政策法規(guī)可以說是天時。對不同的不動產(chǎn)，在不同的時期，會有不同的政策導(dǎo)向、法律法規(guī)，也具有一定的延續(xù)性。如最近上海市政府規(guī)定，整層的商鋪、辦公樓不得分割出售，就可能使分割出售的不動產(chǎn)的合法權(quán)益難于得到保障。另外，稅收政策也是最明顯的例證。商鋪、酒店、辦公樓、住宅這幾類不動產(chǎn)的契稅、營業(yè)稅、所得稅是各不相同的�，F(xiàn)在，對住宅類不動產(chǎn)實(shí)行的稅收政策是最優(yōu)惠的。
五思：權(quán)屬性質(zhì)
權(quán)屬性質(zhì)直接影響不動產(chǎn)投資回報率的量化計(jì)算。不同的不動產(chǎn)項(xiàng)目，它們的產(chǎn)權(quán)年限、稅費(fèi)多少、首付比例、貸款期限、管理費(fèi)用是各不相同的。
住宅性質(zhì)的不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)年限和貸款年限長，首付比例低，契稅少，綜合稅率很低，其投資回報率容易提高。
投資者在購置不動產(chǎn)時，一定要弄清楚它的性質(zhì)，和它對應(yīng)的稅費(fèi)等因素。在相同的承諾固定回報情況下，因以上因素的不同，投資回報會有很大的區(qū)別�？梢砸蟪鍪鄯桨褞に愕妹髅靼装祝坏霉室怆[瞞。
另外需要強(qiáng)調(diào)的是，有的不動產(chǎn)亦商亦住，看似擴(kuò)大了使用客戶的范圍，但由此引發(fā)的管理混亂，可能使商、住客戶都不滿意，反而會使使用效率降低。
六思：房型裝修
房型布局、房屋面積、得房率高低、房屋朝向、裝修標(biāo)準(zhǔn)、每層套數(shù)、每層電梯數(shù)以及景觀綠化的情況都會對使用客戶的檔次產(chǎn)生影響，進(jìn)而影響投資回報率。
面積太小、得房率低，會影響使用功能；如每層20多套以上、電梯又少于5個，肯定會在進(jìn)出高峰期造成擁擠和等待；裝修標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合經(jīng)營所面對的客戶的要求，如地段雖好，但裝修標(biāo)準(zhǔn)低，也會使租金降低；好的景觀綠化是高檔客戶很在乎的因素，能幫助提高租金檔次。
同樣是酒店，公寓式酒店因房型為家庭式，比傳統(tǒng)酒店更具舒適、溫馨感，作為一種新型的酒店型態(tài)，很受商務(wù)客的歡迎，現(xiàn)在的房價也較為合理，出租率較高。
七思：經(jīng)營方式
經(jīng)營方式是指投資者購買不動產(chǎn)后，以何種方式取得收益（這里主要指長期的租金收益）。一般有（未完，下一頁）
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