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論小戶型房產(chǎn)營銷
（作者未知） 2009/7/8
一、 小戶型房屋營銷的支持要素
1 、 地段支持
小戶型產(chǎn)品的地段支持因素主要有兩個方面，一是小戶型產(chǎn)品本身的絕對地理位置，二是小戶型產(chǎn)品的心理位置。
小戶型產(chǎn)品的絕對地理位置主要是指小戶型產(chǎn)品的地理坐標位置，其關系要素有該地和核心商圈的絕對距離，交通條件、社區(qū)與街區(qū)功能規(guī)劃、街區(qū)商業(yè)成熟度等因素。
小戶型產(chǎn)品的心理位置，其關系要素有與核心商圈的心理距離、與時尚消費圈連接的緊密程度、與前沿思想潮流圈結(jié)合的緊密程度。
小戶型產(chǎn)品的地段因素對小戶型產(chǎn)品的營銷常常具有決定性作用。因此我們研究小戶型產(chǎn)品的地段因素，發(fā)現(xiàn)和挖掘小戶型產(chǎn)品的地段優(yōu)勢，常常成為小戶型產(chǎn)品營銷中的關鍵因素。為此我們將從我們所列舉的因素中對小戶型產(chǎn)品的地段因素進行分析。
◆ 與核心商圈的絕對距離：
與核心商圈的絕對距離，是小戶型產(chǎn)品地段因素中最為重要的因素。一個商業(yè)業(yè)態(tài)完全，服務設施一流，交通系統(tǒng)發(fā)達，時尚氛圍濃厚，思潮居于前沿地位的商圈，其價值本身就無與倫比。
這些地段內(nèi)，一般而言，是高知識、高技術的知識產(chǎn)業(yè)云集的地方。因此這里也聚集了大批的高文憑、高學歷的高層知識文化精英。與之相匹配的是他們的高收入與高消費。他們的消費通常成為這個城市的消費潮流的代言人，從某種程度而言，他們就是這個城市時尚消費的代言人。
因此在這些地段的小戶型產(chǎn)品一個最為通常的表現(xiàn)就是高價格，而且產(chǎn)品創(chuàng)新也大多在這些地段。比如最先小戶型的裝修房營銷，通常都發(fā)生在這些地段，在我們的市場中，我們可以舉例的便是解放碑比比皆是的精裝小戶型產(chǎn)品營銷。
產(chǎn)品的創(chuàng)新與產(chǎn)品的高附加值是緊密聯(lián)系在一起的，綜觀解放碑小戶型樓市，我們可以得出這樣一個結(jié)論，即裝修房的價格在扣除裝修成本后，仍遠遠高出清水房的價格。
與裝修房高昂的價格相適應的是，該種產(chǎn)品的營銷的先進性，重慶樓市中大多概念產(chǎn)品都是由他們貢獻的，而他們的營銷推廣費用比例也遠遠高出清水房。他們通過大版面的硬性彩色廣告與大篇幅的新聞推廣則從意識形態(tài)方面改變?nèi)藗兊南M觀與產(chǎn)品價值觀。而與核心商圈的絕對距離越近，這種狀態(tài)也就越明顯。因此可以說小戶型產(chǎn)品營銷的繁榮程度是由核心商圈為軸心，向外延展的。
從上述論證我們可以發(fā)現(xiàn)，核心商圈周圍地區(qū)成為小戶型產(chǎn)品革新，營銷手段創(chuàng)新的溫床。高附加值的產(chǎn)品與革新性產(chǎn)品多在這些地方出現(xiàn)。因此我們可以得出這樣一個結(jié)論，即與核心商圈的絕對距離越近，也就越適宜生產(chǎn)高附加值與革新性產(chǎn)品，而產(chǎn)品營銷成功的可能性也就越大。
◆ 與核心商圈的心理距離
與核心商圈的心理距離是個相對概念，即隨人的不同，對一個地理位置的認識也不同。但是通常而言心理距離的遠近，在城市內(nèi)，與公交系統(tǒng)的發(fā)達密切相關。公交系統(tǒng)越繁榮的地方，人們的心理距也就越近。這種心理上的不同認知感，對小戶型的營銷顯得尤為重要。
小戶型置業(yè)者的目的有三個，一是單身或者丁克家族的終極用房，這類使用者購買小戶型物業(yè)，將之使用功能作為小戶型的終極用途，比較注重產(chǎn)品的使用功能；二是準單身與準丁克家庭將之作為過度房使用，該種使用者，更側(cè)重對產(chǎn)品臨時性過度性功能；三是炒房族，他們關注的是房屋的投資回報率與出租率。
前兩個目的的購房者，從當前我們的城市人口結(jié)構(gòu)，與社會經(jīng)濟與教育的發(fā)展速度來看，多數(shù)是年輕一族（在老齡社會或者經(jīng)濟處于成熟期的社會或許例外）。在重慶表現(xiàn)更為明顯，當一個城市的中產(chǎn)階層尚未形成之時，城市的年輕的白領階層就成為這個城市的主導消費潮流的代言人。由于城市經(jīng)濟的發(fā)展階段與我國教育改革的程度，在目前，我國的知識階層大多集中在 25 — 35 歲這個年齡階段。
在這個階段的年輕城市白領，如果不是家底殷實，只能靠自己創(chuàng)業(yè)來滿足住房需求的話，大房對他們而言，無疑是奢侈品，能夠享受車房同時擁有的年輕金領人士，在我們的城市應該說是一個相對小的范圍。
通過上述分析，我們可以勾畫出城市小戶型的購買者中的前兩種目的的客戶的形態(tài)。即他們靠自己的知識與能力在我們這個發(fā)展的城市中，憑借自己的才識，經(jīng)過幾年的打拼，能夠在這個生活要求日益增高的城市中站穩(wěn)腳跟。迫于城市生存的壓力，他們將大部分的時間用在了發(fā)展自己的事業(yè)上，因此時間對他們而言，是第一重要因素。
到達工作地與成熟商業(yè)街區(qū)的時間成了他們對住房需求中的重要因素。因此在絕對距離相對較近的核心商圈因為價格的高昂而讓他們無法承受之時，時間距離的遠近就成了他們選擇房屋的一個極其重要的因素。在城市的時間距離，通常是靠直達的公交車來計算的，因此公交系統(tǒng)的發(fā)達與否，即成了衡量心理距離的一個極端重要的因素（未完，下一頁）
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