|
論小戶型房產(chǎn)營銷
（作者未知） 2009/7/8
（接上頁）概念，它是項目所有特質(zhì)的累積。是這個產(chǎn)品的精神所在。它集中了小戶型產(chǎn)品的地理位置、產(chǎn)品特點、使用功能、小戶型產(chǎn)品的居住理念以及發(fā)展商的聲望與實力等所有要素。
我們在此提出小戶型產(chǎn)品行銷推廣要素，是為了強調(diào)小戶型產(chǎn)品營銷的整體性，全面把握整個產(chǎn)品的精神，而不要單純放大小戶型產(chǎn)品的某一個要素進行營銷推廣，以至是使?fàn)I銷陷入困境的尷尬。對小戶型產(chǎn)品的推廣要素，我們將在后面專門撰文進行分析闡述。
6 、 小戶型的產(chǎn)品要素支持
小戶型的產(chǎn)品要素支持主要是指為使小戶型產(chǎn)品更具個性，對小戶型產(chǎn)品的外立面設(shè)計與顏色進行調(diào)配；為使小戶型產(chǎn)品的使用功能更大程度的認同，而對小戶型產(chǎn)品戶型進行更為合理的設(shè)計；為了增強小戶型產(chǎn)品更具時尚性，對各種數(shù)字化配套設(shè)施的設(shè)計與搭配，與各種公共空間的使用功能規(guī)劃；小戶型產(chǎn)品環(huán)境景觀設(shè)計等。
二、 小戶型產(chǎn)品價格策略
1 、 價格與地段的關(guān)系
地段是小戶型產(chǎn)品價格第一決定因素。我們這里的地段將細化到項目的背臨街面，與步行街等城市中心的距離將以米數(shù)進行計算。地段與價格存在以下關(guān)聯(lián)：
◆ 背街面的價格通常會低于臨街面的價格；
通常情況下，在背街面與臨街面的價格異常敏感，在營銷實踐中，我們不得不謹慎衡量背街面的價格差，通常狀況是，產(chǎn)品的單價越高，消費者對此也就越敏感，對價格的敏感系數(shù)則顯得不是很高。
通常情況下，背臨街面價格差大致在 2 — 3% 左右，但是當(dāng)臨街面與背街面有顯著差別時，他們通常的價差將會上升到 6 — 8% 。在制定價格策略時，我們一定要小心而仔細分析顧客的購買心理與他們對本產(chǎn)品的敏感點分析。從而賺取合理而又穩(wěn)妥的價差利益。
◆ 離城市中心越近其價格越高；
這是地產(chǎn)實踐中的普遍原理，在此我們將不在論證。值得指出的是，項目距城市中心絕對距離的遠近，不能成為制定價格的絕對標(biāo)準(zhǔn)，在制定價格時，還需要參考項目所在地的生活配套設(shè)施與地塊功能的延展性，交通條件在未來的變化等因素，再結(jié)合項目品質(zhì)綜合參考，在這之中找出本項目的合理價格區(qū)間，再在價格區(qū)間中尋找項目的最佳價格點。
◆ 商業(yè)區(qū)的價格會比居住區(qū)的價格高；
商業(yè)區(qū)因為需求明顯，會明顯高于非商業(yè)區(qū)的價格。非商業(yè)區(qū)由于地塊功能的未被認識性，或者消費者觀念上的拒絕，因此需求會低于商業(yè)中心。在制定價格起點時，建議參照上一條規(guī)律執(zhí)行，方能找出最優(yōu)價格。
◆ 靠近大型商場的價格會比不靠商場的價格高；
大型商場對小戶型產(chǎn)品的價格影響，要取決于地塊位置與商場經(jīng)營項目與產(chǎn)品的時尚程度，人流指數(shù)也成為項目定價的依據(jù)之一。如果項目地塊越是位于城市中心，商場規(guī)模與信譽度越高，經(jīng)營的產(chǎn)品越具有時尚性，那么小戶型產(chǎn)品的價格空間也就越大，如果再在營銷方式上，進行變化，價格就越有可能成為市場的領(lǐng)導(dǎo)者。
◆ 核心商業(yè)區(qū)價格會高于非核心區(qū)產(chǎn)品的價格；
因地段關(guān)系與功能關(guān)系，核心商業(yè)區(qū)的價格會高于非核心商業(yè)區(qū)的價格。我們在制定非核心商業(yè)區(qū)小戶型產(chǎn)品的價格時，一定要注意到小戶型產(chǎn)品的價格發(fā)展空間。通常情況下，小戶型的價格發(fā)展空間，取決于區(qū)域態(tài)勢理論與產(chǎn)業(yè)態(tài)勢理論。當(dāng)區(qū)域態(tài)勢處于強勢的情況下，而產(chǎn)品又極具競爭力時，則小戶型產(chǎn)品的價格指數(shù)應(yīng)當(dāng)向核心商業(yè)區(qū)的中高端價格看齊，華宇時代星空與世紀(jì)銀河的成功充分證明了這一點。當(dāng)區(qū)域產(chǎn)業(yè)競爭處于強勢時，小戶型產(chǎn)品的價格應(yīng)該具有預(yù)見性與市場競爭力。楊家坪的小戶型價格則應(yīng)當(dāng)適當(dāng)高于南坪區(qū)的小戶型產(chǎn)品的價格。
◆主中心商業(yè)區(qū)的價格高于次中心商業(yè)區(qū)的價格。
在主中心商業(yè)區(qū)與非主中心商業(yè)區(qū)價格關(guān)系方面，存在一個邊緣市場理論問題。在此并不是否定我們的結(jié)論。但是在實際項目運作中，我們除了遵循這個規(guī)律外，我們也應(yīng)該注意邊緣市場帶給我們的機遇與陷阱：
邊緣市場理論的核心是一個機遇發(fā)現(xiàn)問題。機遇的多少或者價值性可用兩個指標(biāo)來尋找，一是項目周圍的基準(zhǔn)人口數(shù)與傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)支持，二是地塊的文化底蘊與城市人群對這種文化底蘊的認同度。
在我們的市場實踐中，江北與南坪的小戶型產(chǎn)品出現(xiàn)的較少，其價格也相對其他產(chǎn)品形態(tài)，顯得沒有競爭力則多少基于這兩個原因。南坪由于作為新興城市區(qū)域，原來的老基礎(chǔ)人口相當(dāng)薄弱，沒有傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)支撐；而作為新區(qū)，其文化底蘊尚未形成，因而在該區(qū)內(nèi)，不僅小戶型產(chǎn)品顯得比較少，而且價格也不具備相對優(yōu)勢。而江北區(qū)雖為老城區(qū)，基礎(chǔ)人口雖較雄厚，但是其傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)不發(fā)達，其文化底蘊在城市中，表現(xiàn)的并不明顯，因而失去了城市潮流的認同。因此在江北，我們也比較少的發(fā)現(xiàn)小戶型產(chǎn)品出現(xiàn)。
2 、 高附加值營（未完，下一頁）
|
|
相關(guān)專業(yè)論文
|
|
|
推薦專業(yè)論文
|
|
|
|
|
|