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創(chuàng)業(yè)與成功——大中電器掐表測車流客流定址
（作者未知） 2009/7/9
出色的市場表現(xiàn)背后，店面選址功不可沒。近日，記者就店面選址問題采訪了大中電器拓展部負責人嚴迎。 大中電器(以下簡稱大中)是全國著名的家電連鎖企業(yè)之一。作為其戰(zhàn)略重鎮(zhèn)，截至2007年6月，大中在北京已經(jīng)擁有近70家門店，分布于二、三、四環(huán)等主干道，并深入高密度住宅社區(qū)、遠達周邊郊區(qū)。
店面選址:深入社區(qū)考察人氣和便利性
大中電器拓展部嚴迎從事選址工作已多年，據(jù)他介紹，大中目前在北京共有60余家門店，其中業(yè)績最好的中央電視塔店年營業(yè)額達10億元以上。
對于大中來說，選址工作最重要的就是考察周邊是否有商業(yè)氛圍，交通是否便利，以及顧客購物和消費習慣。為此，拓展部的工作就是分組調(diào)研、實地測量。通常，他們會到所選區(qū)域的街道上掐表測算車流、客流，獲得本地區(qū)車輛流動的數(shù)據(jù)以及行人的分析資料，甚至深入社區(qū)居委會調(diào)查人口數(shù)量、年齡結(jié)構(gòu)、職業(yè)分布和收入水平等，據(jù)此設(shè)定營業(yè)面積和范圍。
嚴迎說，選址是一項非常瑣碎的工作，考察的范圍多種多樣。大中擁有專門的選址部門和人員，他們對于城市的熟悉程度，不亞于統(tǒng)計部門的調(diào)查隊。而這是以長年累月在外奔波為代價的。大中已引進了“綜合數(shù)據(jù)分析”系統(tǒng)，將前述調(diào)查的數(shù)據(jù)輸入，測算租金與銷售預估的比例，作為能否開店的重要標準。嚴迎還總結(jié)出了“嚴氏定律”，代表大中特殊的選址技術(shù)。
而最能證明大中選址正確的是中央電視塔店，這個最初不被一些人看好的位置，因其2萬平米的免費停車場的便利性，為大中帶來了充足的客源，如今已是大中其他門店乃至全國家電銷售的風向標。
縱深布局密切關(guān)注規(guī)劃、街道變更
嚴迎介紹，大中門店的輻射范圍一般在1公里左右，而經(jīng)營業(yè)績最好的中央電視塔店輻射范圍則達到10公里左右。與國美、蘇寧等不同，大中在北京已有20多年的歷史，旗下門店基本覆蓋了所有成熟商圈和區(qū)域，因此新開店首先要考察的是，目標區(qū)域是否在現(xiàn)有門店的覆蓋范圍內(nèi)。
他說，新開店一般會選擇較為成熟的商圈或準成熟生活圈，成熟商圈飽和度很高，市場劃分也很細致，進入成熟商圈除了租金高以外，還要處心積慮思考商場定位、競爭策略等。而在發(fā)展區(qū)域開店，政府發(fā)展規(guī)劃和城市擴張步伐會提高商圈含金量，這樣也有充足的時間隨著區(qū)域的發(fā)展來發(fā)展自己。因此在選址時，選址人員會密切關(guān)注市政規(guī)劃、街道變更、拆遷公告等來自政府部門的信息。
從2002年開始，大中就開辟了郊區(qū)店戰(zhàn)略，把旗艦店建到了北京郊區(qū)，比如北至回龍觀區(qū)域，南至大興、房山，東至通州等。大中還把門店開到了人口密集、接近城市主干道的大型居住社區(qū)如富力城、世紀城等。大中電器廣宣部負責人曾表示，大中要把店面覆蓋到所有郊區(qū)，把家電連鎖做成超市連鎖一樣。
規(guī)避風險從失敗案例中看潛在風險
選址當然也必須防范潛在的風險。近期大中選址的一個失敗案例是廣渠門店，對于該店的撤出，嚴迎分析說有多種原因，比如兩廣路上家電連鎖布局已經(jīng)很密集，比如房東承諾的物美超市進入沒有實現(xiàn)等。
對此，業(yè)內(nèi)的共識是，失敗案例中所暴露的潛在風險在選址前期應被充分討論，正如嚴迎所介紹的，前期調(diào)研的內(nèi)容還包括商圈轉(zhuǎn)移、未來前景分析、區(qū)域其他業(yè)態(tài)分布和布局等，還必須繼續(xù)考察所租房屋內(nèi)部的結(jié)構(gòu)是否適合自己經(jīng)營，是否需要大的改建，房屋出租方究竟是否是真正的房東等等，都應該進入數(shù)據(jù)分析和決策過程。
本報記者張曉玲
◆投資建議
投資社區(qū)商鋪考察4個方面
由于目前社區(qū)商鋪相比其他類型房產(chǎn)投資總額低、風險小，收入回報穩(wěn)定。而位于大型成熟社區(qū)內(nèi)的商鋪更是具有長線投資的價值，而目前投資社區(qū)商鋪應該注意以下幾點。
1、選開發(fā)商
首先，選擇誠信的開發(fā)商，要了解商業(yè)整體規(guī)劃，不要只看前幾年的固定租金回報。如果沒有長期可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)規(guī)劃，這樣商鋪失敗的幾率是很大的。
2、看規(guī)劃
看區(qū)域規(guī)劃。盡管目前商鋪進駐率低，但由于政府規(guī)劃，以后周邊會有交通樞紐中心、換乘中心等，這樣的商鋪就算目前租金回報率低，還是有極高的投資價值的。還要考慮規(guī)劃中的配套設(shè)施建設(shè)，如公交車站、學校等，如果周邊規(guī)劃再有寫字樓、商場等附加值更高的物業(yè)，那更是要抓緊投資了。
3、考察人群
考察社區(qū)人群。目前許多新開發(fā)的小區(qū)都在較遠的地區(qū)，而新興小區(qū)的商鋪有一個升值的過程，也就是從生鋪到熟鋪的過程。
隨著小區(qū)的入住戶數(shù)和常住人口增加，小區(qū)慢慢成熟后，商鋪的投資價值才會提高。所以在投資
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