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酒店地產(chǎn)開發(fā)及營銷模式
（作者未知） 2009/8/3
什么是酒店地產(chǎn)
2004年，酒店地產(chǎn)全線飄紅，毋庸爭議的成為京城樓市的最大亮點。從金橋國際公寓到晶都國際、再到遠中悅?cè)R、紐約客、……這些項目的出現(xiàn)給地產(chǎn)市場打開了新的商機，也給發(fā)展商提供了一種新的產(chǎn)品開發(fā)模式。
顧名思義，酒店地產(chǎn)就是由酒店與地產(chǎn)相結(jié)合的業(yè)態(tài)形式。酒店與地產(chǎn)的嫁接不是一個偶然的因素，而是順應市場發(fā)展的結(jié)果。因為酒店本身就代表著一個樓盤的形象，星級酒店更是身份和地位的象征，能夠出入星級酒店，在星級酒店居住，本身就是一種榮耀。因此，當前市場上酒店地產(chǎn)的興起就是理所當然的了。
酒店地產(chǎn)作為一種新型的房產(chǎn)投資和消費方式，符合現(xiàn)代經(jīng)濟資源共享的原則。到90年代，酒店地產(chǎn)傳入中國深圳、海南、北京、上海、西安等地，自此，酒店與地產(chǎn)相結(jié)合運營的模式就開始多了起來。酒店地產(chǎn)之所以能在北京市場站穩(wěn)腳跟、形成氣候并產(chǎn)生了更多的創(chuàng)新形式，原因有多種：全國宏觀經(jīng)濟的持續(xù)力好，國民經(jīng)濟的連續(xù)增長、首都的地位、奧運會的刺激、中國城市化的進程，都使得投資性居住成為可能。
據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，僅就2008年奧運會來說，大量商務團體的涌入，造成北京市酒店的缺口大概有180家-190家，這為酒店地產(chǎn)的發(fā)展提供了廣闊的市場機遇，且市場預熱在未來這兩年就會開始產(chǎn)生。所以，北京將成為亞洲投資酒店地產(chǎn)的首選地。
可以這么說，是國內(nèi)經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展催生了酒店地產(chǎn)的熱潮。
酒店式公寓是酒店地產(chǎn)的代表作
酒店式公寓是指提供酒店式服務的公寓，它集住宅、酒店服務、會所等多功能于一體，具有"自用"和"投資"兩大功能。與酒店相比較，其更多了家的味道。既能向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務，又能規(guī)避傳統(tǒng)酒店與生活之間的距離感。由于它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長處，因此，備受商務人士的青睞。
酒店地產(chǎn)，是地產(chǎn)商與酒店運營商相結(jié)合的產(chǎn)物，這種新的運營模式將產(chǎn)生不同以往的投資價值。具體來看，它是以住宅立項，具有70年產(chǎn)權(quán)，可以和普通住宅一樣按套銷售，但建筑規(guī)劃與配套全部按照酒店的標準執(zhí)行，又經(jīng)由正規(guī)的酒店管理公司統(tǒng)一運營的業(yè)態(tài)。它與酒店的區(qū)別就是產(chǎn)權(quán)年限的不同，而更具有酒店投資所沒有的優(yōu)點，如可以分割出售，擁有產(chǎn)權(quán)。
酒店式公寓與普通公寓相比，業(yè)內(nèi)專家認為，在地理位置和硬件品質(zhì)相當、服務配套完整的基礎上，酒店式公寓比同檔次的公寓更值得投資。其原因主要在于：首先，酒店式公寓大多聘請專業(yè)的酒店物業(yè)管理公司和酒店式公寓管理公司進行管理，他們憑借廣泛的客源優(yōu)勢，有效保證了出租率。其次，酒店式公寓統(tǒng)一的經(jīng)營方式使各業(yè)主的經(jīng)濟利益捆綁在一起，管理公司根據(jù)收益分成，可以保持物業(yè)的整體租價，保證了良好的租金穩(wěn)定性。
酒店式公寓與酒店相比，由于是成套住宅，相比于純酒店的單間設計，居住的舒適性大為提高。同時，酒店式公寓在其軟、硬件的配置與純酒店相差無幾，但租金價格卻相去甚遠，從而具有更優(yōu)的性價比與更好的居住舒適性。
可以看出，酒店式公寓作為酒店與住宅的綜合產(chǎn)品，具有二者的優(yōu)勢，從而具有很強的生命力。
酒店地產(chǎn)的發(fā)展趨勢
酒店地產(chǎn)作為一種新型的房產(chǎn)投資和消費模式，與住宅寫字樓的投資、股票投資、儲蓄及國債等投資相比，投入輕松、風險小、回報更豐厚，同時還獲得一套真正屬于自己的私家酒店。有關資料顯示，近10年來，全世界產(chǎn)權(quán)式酒店平均每年增長15.8%。與銀行儲蓄和投資股票債券相比，投資風險相對較小的酒店式公寓有望成為中產(chǎn)階層的首選。
近期一項針對北京、上海、廣州、深圳等7城市近千名高收入者的抽樣調(diào)查顯示，各種投資理財工具中，房地產(chǎn)投資被列為各類投資理財工具的前三位，而其收入也是所有投資品中最讓他們感到滿意的。而在房地產(chǎn)所有業(yè)態(tài)當中，酒店地產(chǎn)又是呼聲最高、最被市場看好的投資渠道。另據(jù)統(tǒng)計，就北京而言，境外辦事機構(gòu)共計4000多家，世界排名前100位的跨國公司，有50%在京設有辦事機構(gòu)。僅以麗都、燕莎商圈來說，區(qū)域周邊有著濃郁的涉外氛圍，眾多商務人士、行政人員、企事業(yè)高級管理人員、私營企業(yè)主對生活、商務、社交、休閑、度假等等方面的物業(yè)使用需求，龐大的市場機會使得酒店式公寓的存在變?yōu)榭赡堋?
酒店地產(chǎn)近兩年呈現(xiàn)出以下幾種發(fā)展趨勢：
1)市場份額逐步增大
酒店地產(chǎn)是一種新穎的房地產(chǎn)開發(fā)模式，中國推行這種形式只有幾年的歷史。酒店式公寓由于總價低、首付低，許多人投資了這種物業(yè)。酒店式公寓最早出現(xiàn)在我國沿海，是產(chǎn)權(quán)度假酒店，雖然投資者能夠從中獲益，但旅游景點受淡旺季的影響，滿足不了投資者高收益的需求。
2)產(chǎn)品優(yōu)勢顯著
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