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房地產(chǎn)營銷策劃
（作者未知） 2009/10/17
（接上頁）道、促銷和服務(wù)等方法來滿足消費(fèi)者需要。它包括以下四個方面的含義：
（1）認(rèn)清消費(fèi)的需求。
（2）激起和滿足消費(fèi)者的欲望。
（3）制造所能銷售的產(chǎn)品并有效地組織實施銷售活動。
（4）以顧客為主體，一切為了滿足消費(fèi)者。
市場營銷不等同于銷售，它不只是流通階段的經(jīng)濟(jì)活動。市場營銷觀念與推銷觀念也有本質(zhì)的區(qū)別。市場營銷觀念是以消費(fèi)者需求為中心，通過分析把握者需求，開發(fā)產(chǎn)品滿足需求，使消費(fèi)得在滿足需求的同時企業(yè)獲得利潤。市場營銷的手段是開展綜合性的營銷活動，即整體營銷，在市場上把產(chǎn)品策略、定價策略、銷售渠道策略、促銷策略等四大要素在時間與空間上協(xié)調(diào)一致，實現(xiàn)最佳的營銷組合，以達(dá)到綜合最優(yōu)的效果。在企業(yè)內(nèi)部，實行全員營銷管理，在增進(jìn)整體利益的前提下積極配合營銷計劃，很好地服務(wù)于市場，服務(wù)于顧客，以實現(xiàn)整體營銷，從而創(chuàng)出品牌效應(yīng)，達(dá)到企業(yè)長遠(yuǎn)利益。
2、市場營銷的發(fā)展階段
市場營銷發(fā)展經(jīng)歷三個階段：
（1）注重產(chǎn)品階段：開發(fā)各類產(chǎn)品吸引消費(fèi)者；
（2）注重銷售階段：運(yùn)用推銷術(shù)，擴(kuò)大市場份額；
（3）全過程的市場營銷概念：了解消費(fèi)者需求，合理運(yùn)用資源和技術(shù)，生產(chǎn)出適合的產(chǎn)品，滿足消費(fèi)者。
通過市場營銷活動可以達(dá)到以下兩個目標(biāo)：
（1）擴(kuò)大企業(yè)或其產(chǎn)品的知名度；
（2）擴(kuò)大產(chǎn)品的市場占有率，最終達(dá)到獲取更大的利潤的目的。
3、市場營銷理論的主要內(nèi)容
（1）市場分析：市場需求和購買行為分析、市場細(xì)分和選擇目標(biāo)市場。
（2）營銷策略：四大策略的營銷給合。
（3）營銷管理：計劃、組織、控制。
房地產(chǎn)市場營銷策略
主要有四大策略就是就房地產(chǎn)的價格、檔次、類型把握好，進(jìn)行有針對性地銷售。首先對房地產(chǎn)產(chǎn)品有正確的認(rèn)識。
房地產(chǎn)商品是有別于其他經(jīng)濟(jì)物品的一般特殊商品，它既有一般商品的共性，又有其特殊性，這種特殊性，歸納起來，主要表現(xiàn)在下列幾個方面：
（1）房地產(chǎn)商品的組合性
組合性表現(xiàn)在三個方面：一是土地與房屋的組合；二是不變性與多樣性的結(jié)合；三是消費(fèi)品與投資品的組合。
（2）位置固定性
A、市場區(qū)域性強(qiáng)，開發(fā)房地產(chǎn)要更加注重本地市場的研究。
B、房地產(chǎn)產(chǎn)品在不同的市場上不可調(diào)劑余缺。
（3）房地產(chǎn)商品的異質(zhì)性，即個別性
A、不可批量生產(chǎn)。為分期開發(fā)、滾動開發(fā)創(chuàng)造了條件。
B、沒有完全相同的房地產(chǎn)：位置（鬧、靜、方便、環(huán)境）、建材、結(jié)構(gòu)等判斷困難。
C、認(rèn)識檢測的專業(yè)性和復(fù)雜性。
（4）房地產(chǎn)商品價值的巨額性
土地是稀有商品，房屋的建造費(fèi)用很高、使用年限很長，這兩方面造成了房地產(chǎn)這種商品價值量巨大。
A、房地產(chǎn)銷售是件困難的工作；
B、專業(yè)代理的重要性；
C、發(fā)展二手市場和租賃市場的必要性。
（5）房地產(chǎn)開發(fā)政策限制性，開發(fā)周期長，相關(guān)行業(yè)多
房地產(chǎn)商品與其他商品不同的地方還在于房地產(chǎn)商品更多地受到政府政策的限制。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不權(quán)受現(xiàn)行政策的影響，還會受未來政策的影響。
A、對投資區(qū)域前景正確分析和預(yù)測；
B、對投資時機(jī)的準(zhǔn)確判斷；
C、對投資方式和投資種類的合理選擇；
（6）房地產(chǎn)使用的長期性、耐用性
房地產(chǎn)是相當(dāng)耐久的生活資料和生產(chǎn)要素，房地產(chǎn)具有兩種壽命周期，其自然壽命期限一般可達(dá)幾十年至上百年。但經(jīng)濟(jì)壽命卻很難確定。
A、了解當(dāng)代人的需要。過去以臥室為主，現(xiàn)在是“三大一小”、雙衛(wèi)、雙廳、躍層。
B、預(yù)測未來發(fā)展，注重房屋的可改造性。
由于房地產(chǎn)商品有以上一些獨(dú)特的屬性，我們在確定其營銷戰(zhàn)略，制定營銷策略時，必須考慮到上述特征，在實施過程中必須對現(xiàn)有的營銷方法和手段進(jìn)行舍取、突破和創(chuàng)新，使其適應(yīng)房地產(chǎn)這一特定行業(yè)的需要。
2、房地產(chǎn)產(chǎn)品盈利點
房地產(chǎn)這種產(chǎn)品，在營銷策略上，可以將其剖析成四個不同的層次，每個層次對開發(fā)商來講都是些可撲捉的盈利點。
（1）核心產(chǎn)品是：房屋為人們提供的是使用空間和安全，這是實體，也是一切消費(fèi)和服務(wù)的載體。
（2）形式產(chǎn)品層：通常指產(chǎn)品的品質(zhì)、外觀、包裝、品牌、設(shè)計，如住宅的套型、結(jié)構(gòu)、裝修等方面。
（3）延伸產(chǎn)品層：是指核心產(chǎn)品及形式產(chǎn)品以外，產(chǎn)品所提（未完，下一頁）
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