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淺談項(xiàng)目管理是房地產(chǎn)開發(fā)的中心環(huán)節(jié)
（作者未知） 2009/12/26
摘要：項(xiàng)目管理已廣泛應(yīng)用于各個行業(yè)。同樣，在房地產(chǎn)行業(yè)，項(xiàng)目管理正逐漸成為企業(yè)保障產(chǎn)品品質(zhì)、取得經(jīng)濟(jì)效益的重要手段。
關(guān)鍵詞：項(xiàng)目管理；產(chǎn)品品質(zhì)；經(jīng)濟(jì)效益
房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營中的一個重要環(huán)節(jié)。其過程由項(xiàng)目建設(shè)準(zhǔn)備、招標(biāo)投標(biāo)、建 設(shè)施工和驗(yàn)收交付后使用四個階段組成。建筑產(chǎn)品作為特殊的商品，一次性投資大、建設(shè)周期長、使用壽命長，全生命期均需維護(hù)，購房者可以說是花費(fèi)了巨資，因此房產(chǎn)的品質(zhì)可謂“至高無上”。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想持續(xù)、長久、健康發(fā)展，必須重視建設(shè)項(xiàng)目整個生命周期的項(xiàng)目管理，以保證產(chǎn)品的品質(zhì)，時刻維護(hù)自身的聲譽(yù)。建設(shè)部第４１號令《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法》第十七條中明確規(guī)定了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量承擔(dān)的責(zé)任主體：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量責(zé)任由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)。建設(shè)部新近出臺《關(guān)于加強(qiáng)住宅工程質(zhì)量管理的若干意見》，又再次強(qiáng)調(diào)了該條款，并對開發(fā)企業(yè)的房屋工程質(zhì)量進(jìn)行了嚴(yán)格的約定，要求開發(fā)企業(yè)在房屋銷售合同中要明確因?yàn)榉课莨こ藤|(zhì)量而發(fā)生退房和保修的具體內(nèi)容，以及保修賠償方式等相關(guān)條款。如果保修期內(nèi)發(fā)生工程質(zhì)量投訴的，由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)查明責(zé)任，并組織有關(guān)責(zé)任方解決質(zhì)量問題，而暫時無法落實(shí)責(zé)任的，開發(fā)企業(yè)也要先行解決，待質(zhì)量問題原因查明后由責(zé)任方承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。開發(fā)企業(yè)作為項(xiàng)目建設(shè)的源頭，責(zé)無旁貸，應(yīng)加強(qiáng)重視，投入足夠的人力和精力，確保項(xiàng)目建設(shè)的質(zhì)量。
縱觀我國目前的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，隨著我國國民經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展迅速成長，已從幼稚產(chǎn)業(yè)成為了支柱產(chǎn)業(yè)。國外房地產(chǎn)公司的大量涌入，國內(nèi)專業(yè)房地產(chǎn)公司的快速成長發(fā)展，其他行業(yè)的紛紛涉足，致使整個行業(yè)的競爭日趨激烈�？上驳氖牵瑹o論從對人民生命財(cái)產(chǎn)安全負(fù)責(zé)的角度，還是從房 地產(chǎn)企業(yè)自身發(fā)展的角度，開發(fā)項(xiàng)目管理作為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中保障產(chǎn)品質(zhì)量的一個關(guān)鍵環(huán) 節(jié)越來越受到重視。但由于種種原因，目前房地產(chǎn)建筑市場的建筑質(zhì)量不能令人滿意，質(zhì)量通病不同程度的存在。
中國房地產(chǎn)協(xié)會會長楊慎日前在大連召開的《中國房地產(chǎn)協(xié)會開發(fā)委２００４年主任委員會議暨房地 產(chǎn)形勢研討會》上指出：“目前房地產(chǎn)業(yè)存在三大問題應(yīng)引起高度重視。”其中一條內(nèi)容就是指部分工程質(zhì)量粗糙低劣，隱患嚴(yán)重。而許多開發(fā)公司在向消費(fèi)者宣傳時描繪了宏偉的藍(lán)圖，再加以綠色、環(huán)保、健康、休閑等概念，在銷售環(huán)節(jié)投入了大量的時間和精力。如果這些公司卻忽略了建設(shè)項(xiàng)目管理或管理不到位，產(chǎn)品質(zhì)量出現(xiàn)問題，企業(yè)就會失去立足之本。通過完善的項(xiàng)目管理可以預(yù)防和減少產(chǎn)品質(zhì)量問題的產(chǎn)生。開發(fā)企業(yè)必須充分認(rèn)識開發(fā)項(xiàng)目管理的重要 意義。２００２年１月１０日，我國出臺了《建設(shè)工程 項(xiàng)目管理規(guī)范（ＧＢ／Ｔ５０３２６－２００１）》，并自２００２年５月１日起開始施行。這是我們國家為了促進(jìn)建設(shè)工程施工項(xiàng)目管理水平的提高，與國際慣例接軌，是對建設(shè)施工企業(yè)項(xiàng)目管理的規(guī)范。而房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)的整個過程中，有設(shè)計(jì)院進(jìn)行的圖紙?jiān)O(shè)計(jì)，咨詢公司的招標(biāo)代理，建筑企業(yè)的施工建設(shè)，監(jiān)理公司提供的工程監(jiān)理技術(shù)服務(wù)，物業(yè)公司提供交付后的物業(yè)管理服務(wù)——項(xiàng)目管理每一環(huán)節(jié)都有專業(yè)公司幫助操作完成，房地產(chǎn)公司的項(xiàng)目管理是否就可以馬虎了呢？答案是顯然的，房地產(chǎn)產(chǎn)品不同于其他商品，消費(fèi)者認(rèn)同的是某某房地產(chǎn)公司開發(fā)銷售的房產(chǎn)，而非某某建筑企業(yè)房地產(chǎn)論壇施工的房產(chǎn)，也不會問是某某公司監(jiān)理的，建設(shè)產(chǎn)品的質(zhì)量直接影響了房地產(chǎn)公司的聲譽(yù)。
房地產(chǎn)公司可以通過完善的項(xiàng)目管理來保障項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施的質(zhì)量。建筑產(chǎn)品不同于其他工業(yè)產(chǎn)品，工業(yè)產(chǎn)品在流水線上生產(chǎn)，影響產(chǎn)品質(zhì)量的因素相對較少，同批次產(chǎn)品質(zhì)量較為穩(wěn)定，而建筑產(chǎn)品質(zhì)量的影響因素很多，如人員、材料、機(jī)械、施工方法、環(huán)境等均會對建筑產(chǎn)品質(zhì)量產(chǎn)生影響。此外，項(xiàng)目建設(shè)管理涉及了多種學(xué)科，如建筑、結(jié)構(gòu)、暖通、電氣、給排水、造價(jià)、管理學(xué)等等，需要與監(jiān)理等合作單位及供電、供水等社會關(guān)系的協(xié)調(diào)處理能 力，需要對新型建材、新型施工工藝的學(xué)習(xí)、接受、應(yīng)用的能力。房地產(chǎn)企業(yè)正逐步從資金密集型走向資金密集型加人才密集型�？梢�，房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目管理，范疇比施工、監(jiān)理等企業(yè)所涉及的內(nèi)容要廣泛，考慮問題要更深入，因此對開發(fā)企業(yè)應(yīng) 注意項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)的建設(shè)，素質(zhì)必須得到保證，這是項(xiàng)目管理成敗的基礎(chǔ)。下面，我就房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目管理問題結(jié) 合我公司新近開發(fā)的僑寧公寓項(xiàng)目的運(yùn)作管理實(shí) 踐，談幾點(diǎn)心得體會，與同行門商討共勉：我先介紹一下僑寧公寓項(xiàng)目的工程概況：總 建筑面積約１８５００平方米，地上共 １２層，地下負(fù) 一層，地面上一至二層為裙樓（裙樓是一整體），上部是分開的兩幢板式塔樓。樁基礎(chǔ)，全現(xiàn)澆框架 結(jié)構(gòu)。
１合作伙伴選擇成功與否是項(xiàng)目管理成敗的基礎(chǔ)
設(shè)計(jì)院、監(jiān)理公司、總承包施工企業(yè)、材料供 應(yīng)商、物業(yè)管理公司……項(xiàng)目管理過程中會有（未完，下一頁）
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