|
淺談項(xiàng)目管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的中心環(huán)節(jié)
（作者未知） 2009/12/26
（接上頁(yè)）很多合作伙伴，這些合作伙伴初始選擇的主動(dòng)權(quán)在開(kāi)發(fā)企業(yè)。若選擇不當(dāng)，合作的過(guò)程中發(fā)現(xiàn)不理想，這時(shí)，開(kāi)發(fā)公司就處在了被動(dòng)地位。當(dāng)然，開(kāi)發(fā)公司與合作方都有相關(guān)的合同條款約束。但是，一旦問(wèn)題出現(xiàn)，損失賠償有限，商場(chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng)，時(shí)間耽擱，機(jī)遇錯(cuò)過(guò)或聲譽(yù)受影響，隱型損失往往無(wú)法 用金錢(qián)來(lái)估算。在僑寧公寓項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程中，我們?cè)谔暨x合作伙伴前，對(duì)該項(xiàng)目參加報(bào)名單位的資格先預(yù)審，從企業(yè)資質(zhì)、規(guī)模、業(yè)績(jī)、信譽(yù)等方 面綜合考察，選出符合我公司要求的對(duì)象，再通過(guò)招標(biāo)過(guò)程或“貨比三家”的形式，針對(duì)不同項(xiàng)目的不同特點(diǎn)，確定合作伙伴時(shí)采用不同的思路，強(qiáng)調(diào)“性價(jià)比”。僑寧公寓樓盤(pán)地理位置處于城市主干道邊，且位于四叉路口，占地較小，先天條件不可 能定位為高檔樓盤(pán)。基于以上原因，公司實(shí)事求是地將該樓盤(pán)定位為中高檔。在項(xiàng)目有明確的定位后，雖不追求最好，但要確保品質(zhì)。實(shí)踐證明，該項(xiàng)目的合作伙伴選擇較為成功，質(zhì)量得到了保證，價(jià)格也較為適中，造價(jià)控制得較好。
２項(xiàng)目前期是整個(gè)項(xiàng)目投資造價(jià)控制的重點(diǎn)
項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)階段，經(jīng)濟(jì)與技術(shù)相結(jié)合可以取得令人滿意的經(jīng)濟(jì)效果。在這個(gè)階段，若公司實(shí)力不足，甚至可借助外部力量，請(qǐng)業(yè)內(nèi)的專家來(lái)幫助決策，花小錢(qián)辦大事往往會(huì)取得事半功倍的效果。因?yàn)樵O(shè)計(jì)階段對(duì)整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)成本的影響在７０％以上，決定了該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的質(zhì)量與成敗。很多理論雖然闡述非常清楚，但在實(shí)際操作中往往不是如此。許多開(kāi)發(fā)公司雖明白這個(gè)道理，但過(guò)多注重的是項(xiàng)目的資本運(yùn)作，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期，強(qiáng)調(diào)的 是加快建設(shè)速度，盡可能地壓縮建設(shè)周期，這樣就 可以盡快銷售，實(shí)現(xiàn)資金回籠。其實(shí)項(xiàng)目前期多投入些精力，會(huì)取得較好的經(jīng)濟(jì)效益。建筑方案、結(jié) 構(gòu)類型、電氣、暖通等各個(gè)分項(xiàng)均有文章可做，都應(yīng)認(rèn)真對(duì)待，組織論證，不斷改進(jìn)與修正，而不應(yīng) 輕視此過(guò)程。在我們僑寧公寓項(xiàng)目樁基礎(chǔ)的設(shè)計(jì)中，設(shè)計(jì)院原建議采用鉆孔灌注樁，樁長(zhǎng)４２米，入巖。在方案論證時(shí)，我公司建議采用擠擴(kuò)多支盤(pán)的新工藝。該工藝在南京地區(qū)用的很少，且僑寧公寓項(xiàng)目對(duì)沉降的均勻性、沉降量均要求很高。設(shè)計(jì)院通過(guò)多種渠道收集該種樁技術(shù)的詳細(xì)資料，仔細(xì)驗(yàn)算，并在試樁施工中采用了原設(shè)計(jì)及新工藝兩種方案。通過(guò)試樁，兩種方案均滿足設(shè)計(jì)要求。后在工程樁施工中采用了擠擴(kuò)多支盤(pán)樁。目前該項(xiàng)目已建成并交付使用，地下室未出現(xiàn)明顯裂縫，無(wú)一處滲水，樓的沉降也已穩(wěn)定，總沉降量只有４毫 米。采用新工藝后，樁基礎(chǔ)部分的總投資較原方案 節(jié)約了３０％，經(jīng)濟(jì)效益十分顯著。
３ 高度重視招標(biāo)過(guò)程，作為項(xiàng)目管理的一個(gè)重要手段招標(biāo)過(guò)程中應(yīng)全過(guò)程重視質(zhì)量控制；標(biāo)的達(dá)到一定金額或建設(shè)達(dá)到一定規(guī)模，根據(jù)我國(guó)的《招標(biāo)投標(biāo)法》及地方的一些相關(guān)法規(guī)，須在建設(shè)交易市場(chǎng)進(jìn)行公開(kāi)招標(biāo)，招標(biāo)工作是建設(shè)單位項(xiàng)目管理過(guò)程中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。
目前很多開(kāi)發(fā)公司委托了招標(biāo)代理公司等咨詢單位代理實(shí)施招標(biāo)全過(guò)程。在招標(biāo)實(shí)施過(guò)程中，開(kāi)發(fā)公司應(yīng)抓住其中的關(guān) 鍵環(huán)節(jié)進(jìn)行控制。在僑寧公寓項(xiàng)目公開(kāi)招標(biāo)時(shí)，我公司首先明確了建設(shè)的質(zhì)量目標(biāo)，至少達(dá)到“金陵 杯”，目標(biāo)“揚(yáng)子杯”，圍繞這個(gè)目標(biāo)開(kāi)展招標(biāo)工作；其次在招標(biāo)過(guò)程中主要控制了以下環(huán)節(jié)：
（１） 在接受投標(biāo)單位報(bào)名后，認(rèn)真考察與篩選，不符合 要求的應(yīng)堅(jiān)決剔除，不能手軟。掌握篩選隊(duì)伍的尺 度，雖然要求是非常明確的，但在操作過(guò)程中要注 意防范表面符合條件背后所隱藏的危險(xiǎn)。如投標(biāo) 單位的名氣很大，卻報(bào)名的項(xiàng)目部實(shí)力有限；項(xiàng)目 部經(jīng)理實(shí)力很強(qiáng)，但目前手頭項(xiàng)目工期很緊，若中 標(biāo)也只能派個(gè)副手來(lái)工地代管，自己的主要精力 不能完全投入；投標(biāo)的項(xiàng)目部近幾年完成工程的 質(zhì)量不穩(wěn)定，起伏較大，投標(biāo)時(shí)只報(bào)好的，回避差 的……等等。這些問(wèn)題都應(yīng)引起重視。
（２）我們僑寧公寓工程采用的綜合評(píng)標(biāo)法，開(kāi)標(biāo)評(píng)標(biāo)時(shí)完全 根據(jù)招標(biāo)文件的精神，對(duì)招標(biāo)文件的編制也非常認(rèn)真，主要關(guān)注以下幾點(diǎn)：①評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)的確定。根 據(jù)該工程確定的質(zhì)量、進(jìn)度目標(biāo)，在評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)中體 現(xiàn)對(duì)質(zhì)量、進(jìn)度的要求，相應(yīng)的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)及要求盡 量做到詳盡、細(xì)化；②實(shí)質(zhì)性條款編寫(xiě)要慎重。招標(biāo)是非常嚴(yán)肅的法律活動(dòng)，盡量避免開(kāi)標(biāo)時(shí)非實(shí) 質(zhì)性的內(nèi)容將一個(gè)優(yōu)秀的施工企業(yè)一開(kāi)始就排除 在競(jìng)爭(zhēng)之外；③合同條款應(yīng)逐條認(rèn)真反復(fù)琢磨。因 為現(xiàn)在招標(biāo)活動(dòng)，雙方的合同內(nèi)容在開(kāi)標(biāo)前就應(yīng) 明示與確定，這涉及到開(kāi)發(fā)公司的誠(chéng)信度。如招標(biāo) 所含括的內(nèi)容、工程款的支付時(shí)間、支付方式、可 能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)及違約發(fā)生后的處理……招標(biāo)文件的縝密程度決定了招標(biāo)的結(jié)果。招標(biāo)結(jié)果主要決 定了該項(xiàng)工程的總造價(jià)，因建設(shè)周期不是太長(zhǎng)，總造價(jià)應(yīng)盡可能含括工程中可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和費(fèi)用，以利日后的造價(jià)控制；招標(biāo)結(jié)果同時(shí)決定了該項(xiàng)工程的建設(shè)周期，建設(shè)工期應(yīng)具可行性，并留有一 定的余地。工期、造價(jià)、質(zhì)量不可能同時(shí)取得最優(yōu)，盡可能找到三者的最優(yōu)化的結(jié)合點(diǎn)。
（３（未完，下一頁(yè)）
|