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高房價的現(xiàn)象及其成因和解決方法
（作者未知） 2010/3/31
摘要：近年來我國商品住宅價格普遍上漲較快，某些城市的房價甚至出現(xiàn)飛漲。造成房價過快、過大幅度上漲的原因是多種多樣的。自房地產(chǎn)市場問世以來,房價問題一直是社會各界關(guān)注的焦點,同樣也日益成為制約市場的首要問題。針對快速上漲的中國房價，從供需缺口、土地供應(yīng)、 建房成本、城市化進程等方面入手，說明高房價的原因。其次，面對一路高歌猛進的房價問題，應(yīng)予以高度重視。最后通過各種現(xiàn)狀的深入剖析，對我國未來房價發(fā)展作以預(yù)測。還有市場供求關(guān)系、百姓的收入水平高低、市場的競爭。從長期來看，這些規(guī)律的調(diào)節(jié)必然使房價趨向于均衡價格，大體符合價值。
關(guān)鍵字：居高的房價，金融市場，調(diào)控，房價走勢，政府的作用
近幾年來，房價恐怕成了一個最熱門的話題，無論走到哪兒，都能聽到關(guān)于房價的話題。我國房地產(chǎn)業(yè)得到迅速發(fā)展，近年來房地產(chǎn)價格持續(xù)穩(wěn)定上漲，已遠遠超過一般人所能承受的經(jīng)濟能力。房價的不斷創(chuàng)高，地王記錄的不斷被刷，百姓對房價高企的恐慌在不斷加劇，此時，房地產(chǎn)商在竊笑，而買房者卻在哭。統(tǒng)計顯示，7月份全國70個大中城市新建住房銷售價格同比上漲7.9%，漲幅比6月份下降1.3個百分點，其中只有4個城市的環(huán)比漲幅在1%以上。
對于咱中國人來說，有一個屬于自己的窩更加意義非凡，房價永遠是牽動著百姓與媒體神經(jīng)的話題。俗話說，衣食住行是老百姓的幾樣大事，其中之一住指的就是人們的住房問題。房子對于中國的老百姓來說已 經(jīng)不止是房子這么簡單，更是一種心理意義上的港灣�？墒墙陙矸績r不斷上漲，并且這個問題并沒有得到有效的解決，過高的房價給廣大購房居民帶來很大的生活壓力。
一．房價與政府的關(guān)系
商品房市場化房價就應(yīng)該隨著市場變化有漲有跌才符合市場化規(guī)律，而當(dāng)前房價從08年市場低迷期的堅挺演化成暴漲，與若干房地產(chǎn)政策難脫干系，尤其是放開二套房、購房入戶、降低資本金比例這樣的政策對房價暴漲的推動作用更難以估計，不斷加大投機空間是當(dāng)前政策的根本取向。
中國房地產(chǎn)市場的瘋狂一般被認(rèn)為有以下幾個因素：較少的商品，主要歸咎于政府控制了土地釋放，城市土地國有和城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，保證了政府對上市土地的壟斷。 至于較多的貨幣則有以下幾個解釋：有人認(rèn)為主要是財富分配不均和缺乏投資渠道，導(dǎo)致20%的富人買走了大多數(shù)房子；有人認(rèn)為是因為民營企業(yè)經(jīng)營環(huán)境惡化， 所以許多經(jīng)營資本退出后投資于房地產(chǎn)。
我個人認(rèn)為，上述說法都很有道理，有時候我在想，或許，上述這些因素就如同一個個咬合良好的部件，共同構(gòu)造出了房地產(chǎn)這臺超級吸金機器。房價暴漲與市場無關(guān)，完全是政 策在支撐，這是所有人都看到的事實。自98年金融危機過后，地方政府因財政關(guān)系對房地產(chǎn)逐漸依賴，最終到過渡依賴，期間不僅減少了經(jīng)濟適用房的建設(shè)數(shù)量， 并以選址、降低質(zhì)量等手段對經(jīng)濟適用房進行打壓，以避免減少財政收入及維系商品房市場的規(guī)模及房價。
二．房價與地價
今年以來各地“地王”的相繼涌現(xiàn)說明，目前很多一線城市的房價由于拿地成本的增加，有的地段地價比周圍的新房房價還要高，最終轉(zhuǎn)嫁到消費者身上，導(dǎo)致房價不合規(guī)律的增長。
在有較多土地供應(yīng)者的情況下，房價是主動的，地價是被動的，即地價水平主要取決于房價水平，就如同一般情況下地租水平是由農(nóng)產(chǎn)品價格水平?jīng)Q定的一樣。但在我國目前房地產(chǎn)開發(fā)用地由政府獨家壟斷供應(yīng)的情況下，土地一級市場上的地價水平，在很大程度上影響著新建商品房的價格水平，預(yù)期政府會減少土地供應(yīng)將造成的地價上漲或者其壟斷的高地價，是會推動房價上漲或者市場會以房價上漲來做出反應(yīng)的。
個人認(rèn)為，土地價格上漲推動房價上漲有一定的因素，但還不是關(guān)鍵因素，房地產(chǎn)的市場反應(yīng)和相關(guān)政策對推高房價有更大的作用。
三．炒房
即使在遭遇國際金融危機、全球房價下跌近40%的情況下，中國的房產(chǎn)價格卻仍然在上漲，甚至超過房價頂峰時期的2007年。通過該報道的實例可以看出，炒房是非常重要的因素之一。 眾所周知，自2005年以來，我國每次對房地產(chǎn)市場的調(diào)控當(dāng)中，幾乎都有遏制炒房的政策出臺，比如提高交易環(huán)節(jié)的稅收比例，比如提高第二套房貸首付比例等等，可結(jié)果是收效甚微，炒房熱度不減反升。
開發(fā)商可以通過炒賣土地和高價售房謀取巨額利潤，對于投資炒房者而言，囤積房源，待房價上漲再出手，賺取巨額差價，因此，我們看到商品房空置率不斷增加。 住房營業(yè)稅的優(yōu)惠政策取消之后，輕微地打擊了企圖“快進快出”的投資炒房土地價格者，我們只能寄希望于政府的相關(guān)政策的出臺，堅決打擊投機炒房的盛行，穩(wěn)定房價。
四．相關(guān)政策
積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，以及房貸優(yōu)惠政策等，就像是雙刃劍，一方面有利于對我國經(jīng)濟發(fā)展有重要作用（未完，下一頁）
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