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城市住宅地價(jià)時(shí)空演變及影響因素研究 ——以武漢市為例
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資料類別
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公共管理畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)） |
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課程(專業(yè))
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土地資源管理 |
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關(guān)鍵詞
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住宅地價(jià)|時(shí)空演變 |
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適用年級
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研究生 |
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身份要求
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普通會員 |
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2013-09-11 13:46:00 |
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kj008 |
內(nèi)容簡介：
碩士學(xué)位論文 城市住宅地價(jià)時(shí)空演變及影響因素研究——以武漢市為例，說明書共163頁。
摘 要
改革開放以來，我國城鎮(zhèn)化水平從1978 年的17.92%提高到2011 年的51.27%，城市建成區(qū)面積由7438.0 km2 擴(kuò)張到43603.2 km2。在城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)過程中，城市以其相對優(yōu)越的地理區(qū)位條件、明確的行業(yè)分工協(xié)作、便利的交通運(yùn)輸條件和高效的行政服務(wù)能力等吸引周邊人口向中心集聚，城市人口超越農(nóng)村人口由1.72 億增加到6.91 億。人口的大量匯集需要在有限的城市土地空間上解決居住問題，于是住宅用地的價(jià)格與分布逐漸成為塑造城市時(shí)空格局的重要參量，并在時(shí)間維、二維地理空間與地價(jià)水平所構(gòu)成的四維空間中不斷
演化與重構(gòu)。
城市土地價(jià)格是城市土地管理的核心問題，而住宅用地價(jià)格又是土地價(jià)格中最為敏感、社會反映最強(qiáng)烈的部分。城市住宅用地價(jià)格在時(shí)間和空間上具有較強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性，表現(xiàn)為在時(shí)間具有連續(xù)性，在空間上具有依賴性。隨著城市功能性擴(kuò)張和結(jié)構(gòu)性調(diào)整的推進(jìn)，住宅地價(jià)的時(shí)空關(guān)系不斷演化，并呈現(xiàn)一定的規(guī)律，探索和捕捉這種規(guī)律信息及其影響機(jī)制具有重要意義。本文在對我國城市住宅地價(jià)時(shí)空差異進(jìn)行理論分析的基礎(chǔ)，運(yùn)用ESDA 和Hedonic 模型對武漢市近十年土地交易數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證研究。ESDA 將重點(diǎn)揭示住宅用地的時(shí)
空演變規(guī)律，而Hedonic 模型將識別影響地價(jià)的特征因素，并對其影響程度進(jìn)行測度。本文在以下5 個(gè)方面獲得一些重要結(jié)論：
（1）文獻(xiàn)綜述表明國內(nèi)外對城市住宅地價(jià)時(shí)空演變機(jī)制及其影響因素的研究已經(jīng)較為充分。城市住宅地價(jià)時(shí)空演變的動力機(jī)制主要來自內(nèi)在傳導(dǎo)機(jī)制和外在沖擊機(jī)制，并且土地投機(jī)是城市住宅地價(jià)時(shí)空演變不可忽視的驅(qū)動因素。各國學(xué)者對影響因素的研究則主要從不同的分類體系展開。文獻(xiàn)分析也揭示國內(nèi)研究在研究方式、研究數(shù)據(jù)、研究技術(shù)手段和研究對象上存在一定的缺陷。
（2）從我國政府對住宅土地市場干預(yù)的行為特征來看，更符合理性“經(jīng)濟(jì)人”的角色定位，政府憑借其在定價(jià)中的完全話語權(quán)和在配置中的決策導(dǎo)向權(quán)，驅(qū)動著城市住宅地價(jià)呈現(xiàn)出明顯的時(shí)間增長和空間分異特征。從城市住宅地價(jià)時(shí)空演變的理論依據(jù)來看，其在時(shí)間上增長滿足供給與需求理論，政府在不同階段對土地商品屬性的認(rèn)知程度和采取的供地策略的轉(zhuǎn)變是導(dǎo)致住宅地價(jià)上漲的內(nèi)生原因，而制度變遷過程中各級政府行為取向的非均衡和國家宏觀經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勢拉動是推動住宅地價(jià)上漲的外生原因；在不同尺度的空間遷移上
滿足競價(jià)租金理論、亨利•喬治定理和特征價(jià)格理論，競價(jià)租金理論能夠合理地解釋城市住宅地價(jià)的區(qū)位差異，亨利•喬治定理則對住宅鄰里地價(jià)具有決定作用，特征價(jià)格理論可以將各個(gè)地塊的地價(jià)差異性地表現(xiàn)出來。
（3）本文從研究數(shù)據(jù)的空間關(guān)聯(lián)性以及時(shí)間序列的完整性出發(fā)，選取2003-2011 年武漢市主城區(qū)出讓的住宅用地和部分商住綜合用地案例進(jìn)行實(shí)證研究。在經(jīng)過數(shù)據(jù)的錄入、篩選、商住綜合用地地價(jià)分?jǐn)�、時(shí)間修正、缺值處理、異常點(diǎn)排除等處理后形成308 個(gè)有效樣點(diǎn)。統(tǒng)計(jì)分析表明樣點(diǎn)總體分布存在一定的空間差異性，且比標(biāo)準(zhǔn)正態(tài)分布更陡峭，表現(xiàn)為尖峰分布。
（4）GIS 技術(shù)支持下的武漢市住宅地價(jià)時(shí)空演變特征研究表明：①從土地政策演化和市場運(yùn)行狀況來看，武漢市住宅土地市場大致經(jīng)歷了1992-1998 年、1999-2005 年以及2006-2011 年三個(gè)階段。從交易案例的時(shí)間特征來看，2003-2008 年間處于一個(gè)高值波動期，2009-2011 年是住宅市場的高速發(fā)展時(shí)期；從交易案例的區(qū)域特征來看，洪山區(qū)在2003-2011年間成交的住宅用地?cái)?shù)量最多為75 宗，青山區(qū)最少僅為19 宗；從交易案例的環(huán)線特征來看，2003-2011 年59.09%的交易案例發(fā)生在二環(huán)線與三環(huán)線之間，并且從2008 年開始住宅土地出讓的重心逐步由二環(huán)內(nèi)開始向三環(huán)轉(zhuǎn)移；從交易案例的動態(tài)演化特征來看，2003-2011 年住宅交易案例與參照點(diǎn)的平均距離由6.04 km 增加到8.73 km，年均向外擴(kuò)展0.30 km；②住宅地價(jià)的全局空間自相關(guān)指數(shù)Moran’s I 表明“招拍掛”機(jī)制運(yùn)行以來，總體上武漢市住宅地價(jià)呈現(xiàn)出某種空間相關(guān)性，而CV 值則進(jìn)一步揭示地價(jià)的空間差異由以往的低值集聚逐步向高值集聚轉(zhuǎn)變；局部空間自相關(guān)Moran 散點(diǎn)圖表明武漢市住宅地價(jià)的空間關(guān)聯(lián)性隨著時(shí)間的推移不斷加強(qiáng)，而LISA 集聚圖則顯示兩處住宅“熱點(diǎn)”分別分布在漢口舊城組團(tuán)以及中南組團(tuán)，兩處“冷點(diǎn)”分別在嚴(yán)西湖周圍和黃家湖周圍；③住宅地價(jià)空間自相關(guān)的各向異性分析表明，半變異函數(shù)在0o、45o、90o 和135o 四個(gè)方向上表現(xiàn)出帶狀向異性特征，且變程大都在12~15 km 左右；住宅地價(jià)空間自相關(guān)的各向同性分析表明，武漢市住宅地價(jià)最佳擬合模型為指數(shù)模型，其空間自相關(guān)范圍為 11.16 km，而Co /(Co + C )值的大小表明武漢市住宅地價(jià)的空間變異46.2%由隨機(jī)因素引起，而53.8%由結(jié)構(gòu)性差異所引起；④地價(jià)的等值線圖顯示武漢市住宅地價(jià)的總體圈層模式仍然比較明顯，而基于特定基點(diǎn)的剖面分析揭示了武漢市住宅地價(jià)既有漸變也有突變，但總體還是呈現(xiàn)從中心向邊緣逐漸下降趨勢。三個(gè)時(shí)段的住宅地價(jià)插值分析揭示住宅的高值區(qū)均聚焦于以傳統(tǒng)商業(yè)中心為半徑的一定范圍內(nèi)，表明現(xiàn)代城市的居住行為并未完全脫離對商服業(yè)的依賴，而相鄰時(shí)段的減法運(yùn)算則指出在2003-2008 年期間武漢市住宅地價(jià)的空間演變連續(xù)性較強(qiáng)，尚未出現(xiàn)跳躍性的演變特征，2009-2011 年期間則有多個(gè)局部住宅奇異點(diǎn)已經(jīng)形成。
（5）基于Hedonic 模型的住宅地價(jià)影響因素識別和測度研究表明：①采用規(guī)范分析與文獻(xiàn)總結(jié)相結(jié)合的方式，對影響武漢市住宅地價(jià)的關(guān)鍵因素進(jìn)行了識別，在對選取的因素進(jìn)行相關(guān)性檢驗(yàn)后，最終確定以單位地面價(jià)作為因變量，并從區(qū)位特征、鄰里特征、個(gè)別特征和其他特征中選取22 個(gè)自變量進(jìn)入模型；②采用最小二乘法對武漢市住宅地價(jià)的線性、對數(shù)以及半對數(shù)三種形式的特征價(jià)格模型估計(jì)結(jié)果表明，對數(shù)形式的模型解釋能力最強(qiáng)，其所能解釋因變量差異的百分比約為58.9%，線性形式的模型的解釋能力最差，其所能解釋因變量差異的百分比僅為53.9%，半對數(shù)模型居于二者之間，其所能解釋因變量差異的百分比為55.5%；③對數(shù)模型的顯著性分析表明，通過模型10%顯著性檢驗(yàn)的特征變量有13 個(gè)，說明這是引起武漢市住宅地價(jià)差異的主要原因；從系數(shù)的符號來看，除宗地形狀的符號與預(yù)期不一樣以及宗地面積為負(fù)以外，其余均與預(yù)期保持一致；變量的彈性分析則揭示，交易方式的價(jià)格彈性最大為62.580，宗地面積的價(jià)格彈性最小-0.078；變量的影響度分析表明，22 個(gè)變量對住宅地價(jià)的影響程度存在差異，對住宅地價(jià)影響程度最大的變量是容積率；④典型特征因素的測度研究表明，武漢市住宅地價(jià)的總體上漲趨勢較為明顯，而且地價(jià)對時(shí)間的敏感性程度較高；城市中心區(qū)位價(jià)值的空間分析揭示，城市中心對住宅地價(jià)的影響并不具備明顯的時(shí)間特征，但對住宅地價(jià)的影響存在明顯的空間梯度效應(yīng)；軌道交通對住宅地價(jià)的空間影響范圍在500 m 左右，并且其運(yùn)營期間對住宅地價(jià)的影響要明顯高于工程建設(shè)期；湖泊公園對住宅地價(jià)的影響范圍為400 m，并且其空間影響效應(yīng)隨著距離的變化并不是均勻的，而是存在一定的梯度差異；容積率對單位地面價(jià)的影響要比對樓面地價(jià)的影響敏感得多，并且其對地價(jià)的影響表現(xiàn)為從中心到外圍逐步衰減。
國內(nèi)關(guān)于城市住宅地價(jià)時(shí)空演變及影響因素的系統(tǒng)研究還比較缺乏，我國城市住宅市場成長于經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的轉(zhuǎn)型年代，具有明顯的制度痕跡，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和制度的改革引導(dǎo)著城市居住空間的階段性演變。因此，本文在總結(jié)現(xiàn)有研究存在不足的基礎(chǔ)上，對我國城市住宅地價(jià)時(shí)空演變的內(nèi)在機(jī)理進(jìn)行分析，進(jìn)而以武漢市中心城區(qū)“招拍掛”機(jī)制運(yùn)行以來的住宅用地案例進(jìn)行實(shí)證研究。該成果不僅有助于深化和完善學(xué)科理論體系和指導(dǎo)今后實(shí)證研究，而且將為城市土地資源的優(yōu)化配置和房地市場調(diào)控提供理論和實(shí)踐指導(dǎo)。
關(guān)鍵詞：住宅地價(jià)；時(shí)空演變；影響因素；武漢市
目 錄
第一章 緒論1
§11 研究背景1
111 城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)，住宅用地面積激增1
112 住宅用地空間結(jié)構(gòu)不合理，空間分異加劇2
113 公共住房調(diào)節(jié)機(jī)制短缺，商品住宅價(jià)格增長過快2
§12 研究目標(biāo)與研究意義4
121 研究目標(biāo)4
122 研究意義4
§13 研究方法與研究路線5
131 研究方法5
132 研究路線5
§14 研究內(nèi)容、創(chuàng)新與結(jié)構(gòu)6
141 研究內(nèi)容6
142 論文創(chuàng)新點(diǎn)7
143 論文結(jié)構(gòu)7
第二章 文獻(xiàn)綜述9
§21 城市住宅地價(jià)時(shí)空演變研究進(jìn)展9
211 國外研究進(jìn)展9
212 國內(nèi)研究進(jìn)展 11
§22 城市住宅地價(jià)影響因素研究進(jìn)展14
221 國外研究進(jìn)展14
222 國內(nèi)研究進(jìn)展19
§23 國內(nèi)外研究成果述評25
§24 本章小結(jié)26
第三章 城市住宅地價(jià)時(shí)空演變理論分析28
§31 住宅地價(jià)時(shí)空演變理論分析框架28
§32 住宅地價(jià)的時(shí)間增長29
321 供給與需求理論29
322 轉(zhuǎn)型階段：供給不足與需求旺盛32
323 投機(jī)階段：供給滯后與需求投機(jī)32
324 調(diào)控階段：供給短缺與需求抑制32
§33 住宅地價(jià)的空間差異33
331 住宅地價(jià)的區(qū)位差異33
332 住宅地價(jià)的鄰里差異36
333 住宅地價(jià)的個(gè)別差異37
§34 住宅地價(jià)時(shí)空演變的理論模式37
§35 本章小結(jié)39
第四章 研究數(shù)據(jù)的采集與預(yù)處理40
§41 研究區(qū)概述40
411 研究范圍40
412 數(shù)據(jù)類型41
413 數(shù)據(jù)確定41
414 研究區(qū)概述42
§42 研究數(shù)據(jù)的采集與處理43
421 初始數(shù)據(jù)的錄入43
422 初始數(shù)據(jù)的篩選44
423 商住綜合用地的地價(jià)分?jǐn)?5
424 研究數(shù)據(jù)的交易時(shí)間修正47
425 研究數(shù)據(jù)的缺值處理48
426 研究數(shù)據(jù)的異常點(diǎn)處理49
§43 研究數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)分析51
431 研究數(shù)據(jù)的總體分布51
432 研究數(shù)據(jù)的基本統(tǒng)計(jì)分析52
§44 本章小結(jié)53
第五章 GIS 支持下住宅地價(jià)的時(shí)空演變特征研究54
§51 住宅用地時(shí)空演變總體特征分析54
511 武漢市住宅土地市場演變特征54
512 武漢市住宅組團(tuán)的劃分56
513 武漢市住宅用地時(shí)空格局演變57
§52 住宅地價(jià)數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)分析61
§53 住宅地價(jià)趨勢分析61
§54 住宅地價(jià)空間自相關(guān)分析62
541 空間自相關(guān)理論分析62
542 探索性空間數(shù)據(jù)分析方法63
543 探索性空間數(shù)據(jù)分析結(jié)果66
§55 住宅地價(jià)空間異質(zhì)性分析72
551 空間變異理論分析72
552 半變異函數(shù)理論與方法72
553 空間變異分析結(jié)果74
§56 住宅地價(jià)空間插值分析77
561 空間插值理論分析77
562 空間插值方法77
563 空間插值結(jié)果比較分析79
564 住宅地價(jià)時(shí)空變異剖面分析82
565 住宅地價(jià)時(shí)空變異差值解譯86
§57 本章小結(jié)90
第六章 基于Hedonic 模型的住宅地價(jià)影響因素測度研究92
§61 Hedonic 模型的理論分析92
611 Hedonic 模型的發(fā)展歷程92
612 Hedonic 模型的理論分析93
613 Hedonic 模型的設(shè)定94
614 Hedonic 模型的估計(jì)與檢驗(yàn)95
§62 住宅地價(jià)影響因素的識別與量化95
621 區(qū)位特征變量96
622 鄰里特征變量97
623 個(gè)別特征變量99
624 其他特征變量101
§63 住宅地價(jià)Hedonic 模型的建立103
631 Hedonic 模型變量的選擇103
632 變量的相關(guān)性檢驗(yàn)103
633 三種函數(shù)形式Hedonic 模型的比較分析106
634 Hedonic 模型的統(tǒng)計(jì)與檢驗(yàn)108
635 對數(shù)模型的結(jié)果分析 111
§64 住宅地價(jià)典型特征因素的測度研究 114
641 住宅地價(jià)的時(shí)間特征 114
642 城市中心區(qū)位價(jià)值的空間分析 116
643 軌道交通的時(shí)空影響效應(yīng) 118
644 湖泊公園的空間影響效應(yīng)120
645 容積率對住宅地價(jià)的影響121
§65 本章小結(jié)124
第七章 結(jié)論與展望125
§71 結(jié)論總結(jié)125
§72 論文展望127
致 謝129
參考文獻(xiàn)131
附件一：平面型商住綜合用地地價(jià)分?jǐn)?45
附件二：立體型商住綜合用地地價(jià)分?jǐn)?46
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